Osvaldo Bispo de Beija
Segundo o setor imobiliário, à falta de Cláusula Penal (Compensatória) nessas situações, foi sancionada a referida Lei possibilitando que as Construtoras de Imóveis retenham dos adquirentes-compradores até 50% dos valores pagos quando houver desistência do Contrato em curso em relação à aquisição de Imóvel e que a incorporação se encontra sob o regime do patrimônio de afetação1.
Antes da vigência dessa Lei as Decisões Judiciais vinham estipulando percentuais que variavam entre 10% e 25% a título de retenção.
Assim, quer nos parecer que a medida legal (até 50%) é por demais excessiva, pois coloca o consumidor, na relação contratual, em desvantagem exagerada, vindo de encontro às regras estabelecidas no Código de Defesa e Proteção do Consumidor – CDC, como também ferindo de morte os princípios Constitucionais da Razoabilidade e Proporcionalidade.
Pois bem, o artigo 51, II, do CDC, já determina que são “nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código”.
Nesse sentido, pode-se concluir que a nova Lei, nesse aspecto, foi além das normas já vigentes (CDC) e aos princípios Constitucionais da Razoabilidade e Proporcionalidade, ou pelo menos vindo de forma contrária às reiteradas Decisões Judiciais (baseadas em casos concretos que vinham amenizando os conflitos sociais entre adquirentes de imóveis e Construtoras), mesmo porque uma das funções do Legislador é exatamente a de trazer para o mundo das normas, a fim de regular a convivência em sociedade, regras que possam apaziguar ou levar a bom termo os conflitos daí decorrentes.
Além do mais, nessas situações, as Construtoras ao retomarem o Imóvel do adquirente devedor poderão revendê-lo a terceiro interessado vindo a receber o valor da “revenda”.
Com isso, mantida e praticada a retenção naquele montante (até 50%), se terá um enriquecimento por parte das Construtoras.
Nesse caminhar, certamente o Poder Judiciário terá que dizer com está o melhor direito diante do CDC e da Constituição Federal.
Há um outro ponto ainda a se enfrentar no que diz sobre a vigência da Lei : referida regra poderá atingir Contratos já celebrados ?
É da própria lógica do sistema legal como um todo que uma Lei ao ser publicada se baseia no princípio da sua irretroatividade, que é um princípio geral de direito, ou seja, as leis são feitas para vigorar e incidir para o futuro.
Essa assertiva decorre da aplicação do princípio Constitucional da segurança jurídica, pois devem as Leis resguardar o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.
Dessa forma, no caso, os Contratos celebrados antes da publicação dessa Lei não podem ser atingidos, porquanto, por se tratar de Atos Jurídicos perfeitos e acabados, segundo a lei vigente ao tempo em que se efetivaram, foram satisfeitos, pelo menos em tese, todos os requisitos para gerar seus efeitos, tornando-os, portanto, completos ou aperfeiçoados.
Por fim, há uma regra nessa Lei que é de suma importância para os adquirentes-compradores, posto que, como é público e notório, os Contratos de Compra e Venda de Imóveis, os quais geralmente são elaborados de forma padrão, contêm inúmeras Cláusulas e que dificultam sobremaneira sua leitura no momento de sua assinatura.
Nesse sentido, de agora em diante as Construtoras são obrigadas a iniciar seus Contratos com o quadro-resumo, o qual deverá conter as principais regras contidas na Lei, entre outras, como preço total, forma de pagamento, juros incidentes, valor da Comissão de Corretagem, direito de arrependimento (em até sete dias) e as consequências do desfazimento do contrato (com destaque em negrito para as penas aplicáveis e prazos para devolução de valores).
Dessa forma, a partir da vigência da Lei nº 13.786/18, as Construtoras poderão reter dos adquirentes desistentes até 50% do valor pago até então quando sob o regime de afetação, o que, como se demonstrou, se praticado este limite, mostra-se irrazoável e desproporcional.
—————————————–
1 Segundo a Lei nº 4.591/64, em síntese, regime do patrimônio de afetação diz respeito à segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com a finalidade de garantir a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes-compradores.