Opinião e Análise

Bárbara Mengardo

Tributaristas estão descrentes em relação à possibilidade de uma adesão ampla à atualização, pelos contribuintes, do valor de seus imóveis. A medida, que foi regulamentada nesta terça-feira (24/9), é uma das compensações à manutenção da <a href="https://jota.info/tudo-sobre/desoneracao-da-folha">desoneração da folha</a> de pagamentos. A atualização permite, em alguns casos, que pessoas físicas e jurídicas reduzam a tributação incidente na venda dos bens.
Para especialistas consultados pelo JOTA, o principal ponto que deve desestimular a adesão é a necessidade de permanência do imóvel por pelo menos 15 anos para que o benefício seja totalmente aproveitado. Profissionais acreditam que haja benefício econômico em poucas situações.
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A previsão consta na <a href="https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2024/lei/l14973.htm">Lei 14.973/24</a>, que traz as medidas de compensação pela manutenção da desoneração da folha em 2024, com a retomada gradual da tributação em três anos. Entre os artigos 6º e 8º é descrita a possibilidade de atualização, pelos contribuintes, do valor de imóveis, com pagamento de uma alíquota de 4% de Imposto de Renda para pessoas físicas. Para pessoas jurídicas é cobrado um percentual de 6% de Imposto de Renda e 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/CSLL">CSLL</a>).
Os contribuintes interessados deverão atualizar o valor dos imóveis ao valor de mercado e pagar os tributos sobre a diferença. A Instrução Normativa 2.222/24, que regulamentou o tema, prevê o recolhimento do Imposto de Renda e da CSLL à vista até o dia 16 de dezembro.
A advogada Vivian Casanova, do BMA Advogados, explica que a atualização sempre foi uma reivindicação dos contribuintes, já que, sem a alteração no valor do imóvel, a tributação incidente sobre o ganho de capital eventualmente apurado na venda do bem é superior. “A atualização do valor do bem para fins de apuração do ganho de capital sempre foi uma vontade do contribuinte, porque você atualiza o valor do bem, atualiza o valor do seu custo, e, consequentemente, na hora em que você vende, vai ter um ganho de capital menor e pagar menos imposto”, diz. 
O principal elemento que pode afastar os contribuintes da previsão, entretanto, é o tempo de permanência com o imóvel, já que, para que haja o aproveitamento integral dos benefícios tributários, o bem não poderá ser vendido nos 15 anos seguintes. Caso haja a venda do imóvel antes deste prazo, a tributação pode ser inclusive superior em comparação à incidente sem a atualização.
Segundo a Lei 14.973, se a venda ocorrer em até 36 meses, não há nenhuma vantagem tributária decorrente da atualização. “Você faz o adiantamento [dos tributos] e depois paga o ganho de capital sobre o valor atualizado”, explica a advogada Maysa Pittondo Deligne, sócia da CPMG Advocacia e Numeris Consultoria. Não há, na lei ou na IN, a previsão de compensação do tributo já pago nestes casos.
A partir de 36 meses, a tributação será calculada com base no tempo até a venda do imóvel e o valor do bem antes e depois da atualização. Em síntese, quanto menos tempo tiver decorrido entre a atualização e a venda, menor o benefício ao contribuinte e maior a tributação.
Segundo cálculos da advogada Ana Cláudia Utumi, do Utumi Advogados, entretanto, em alguns casos a vantagem tributária pode vir a partir de um período bem maior do que os três anos previstos na legislação. Em uma situação hipotética de um imóvel comprado a R$ 100 mil, com valor de mercado atual de R$ 2 milhões e valor de venda posterior de R$ 3 milhões, por exemplo, a tributarista estima que a vantagem tributária só aparece depois do sexto ano. “Se eu pagar os 4% e vender antes de seis anos, pago mais Imposto de Renda do que se eu não pagar os 4% e só vender o imóvel”, diz.
Para que seja percebida alguma economia tributária, segundo tributaristas, é necessário que o contribuinte tenha a segurança de que não precisará vender o imóvel em um curto período de tempo. 
Segundo Vivian Casanova, isso restringe as hipóteses em que as regras são benéficas. Para ela, as novas diretrizes podem ser vantajosas “para quem adquiriu com um preço muito abaixo do de mercado um imóvel relativamente recente”, desde que não haja expectativa de venda no curto prazo. Ainda, a tributarista destaca que, no caso das pessoas físicas, a IN não permite a aplicação de fatores de redução sobre a diferença apurada na atualização. Hoje, a legislação permite que alguns fatores, como o tempo de permanência com o imóvel, gerem a redução do Imposto de Renda incidente sobre o ganho de capital.
Por outro lado, a Instrução Normativa 2.222 traz duas novidades em relação à lei vistas como positivas por advogados. A norma permite que bens localizados no exterior – inclusive os que integram o patrimônio de trusts – sejam atualizados.
Ainda assim, a advogada Lívia De Carli Germano, sócia responsável pela área tributária do Barros Pimentel Advogados, aponta que pode haver uma situação desvantajosa aos contribuintes que optaram por atualizar o valor dos imóveis em maio deste ano, no âmbito da Lei das Offshores (Lei 14.754/23).
A legislação previa o pagamento de 8% de Imposto de Renda Pessoa Física na atualização a valor de mercado. Assim, quem já se aproveitou das condições anteriores poderá, agora, apenas tributar a 4% a diferença entre o que já foi atualizado anteriormente e o valor atual do imóvel. “Ficou injusto para quem se adiantou e apresentou a Abex [Atualização de Bens e Direitos no Exterior]”, diz a tributarista, que acredita que o ponto pode gerar judicialização.

cidade de são paulo

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JOTA

Medida pode reduzir tributação sobre ganho de capital, mas apenas se venda não for realizada no curto prazo

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