Flávia Maia

Luiz Orlando Carneiro

Com 6 votos a 4, há maioria formada no Supremo Tribunal Federal (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/stf">STF</a>) para permitir que locadores de imóveis comerciais possam penhorar bem de família do fiador para garantir o recebimento de valores em caso de descumprimento contratual pelo locatário. Até o momento, a maioria dos ministros acompanhou o voto do relator, Alexandre de Moraes, que fixou a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”
O julgamento está em plenário virtual até às 23h59 desta terça-feira (8/3) e ainda há possibilidade de ser interrompido por pedido de vista ou destaque. A discussão ocorre no RE 1.307.334 e o tema da repercussão geral é o 1127. Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça, existem 322 processos sobrestados sobre o assunto aguardando a decisão do Supremo.
O julgamento interessa, sobretudo, às empresas do setor imobiliário. Especialistas avaliam que a proibição da penhora do bem de família dos fiadores de imóveis comerciais pode gerar insegurança jurídica a quem está alugando, assim como pode esfriar o mercado de aluguel e encarecer o processo de locação, uma vez que o uso do fiador é uma alternativa que não traz custos para quem aluga um imóvel, diferente do seguro-caução, por exemplo.
O autor do recurso contestou decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/tjsp">TJSP</a>) que manteve a penhora de seu imóvel, único bem de família, para quitação do aluguel de um imóvel comercial do qual era fiador. Nos autos, a parte sustentou que, em contrato de locação comercial, deve-se prevalecer o direito fundamental à moradia, dignidade da pessoa humana e proteção da família, em detrimento da livre iniciativa, afastando-se, portanto, a penhorabilidade do bem de família do fiador, em caso de descumprimento do contrato pelo locatário.
Já a parte contrária, afirmou que a lei que dispõe sobre a penhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/1990) no artigo 3ª, inciso VII, afasta a impenhorabilidade por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, não fez qualquer distinção entre locação residencial ou não residencial.
No seu voto pelo desprovimento do recurso, apoiado pela maioria da Corte, o ministro Alexandre de Moraes entendeu que a possibilidade de penhora do bem não viola o direito à moradia do fiador, uma vez que, “ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel (contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador), o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário”, escreveu.
Moraes ainda frisou que “na locação, residencial ou comercial, o locatário e o fiador não se encontram na mesma situação”. Tanto que o empresário, ao celebrar contrato de locação de imóvel comercial em nome da pessoa jurídica, pode dar em fiança o seu próprio “bem de família”. Moraes ainda sustentou que a impossibilidade de penhora do bem afiançado afigura-se a garantia que melhor propicia ganhos em termos da promoção da livre iniciativa, da valorização do trabalho e da defesa do consumidor. <a href="https://www.jota.info/stf/do-supremo/penhora-bem-de-familia-fiador-comercial-stf-08032022/attachment/penhora-bem-de-familia-locacao-comercial-stf" rel="attachment wp-att-357621">Leia a íntegra do voto do relator</a>.
Acompanham Moraes os ministros Luís Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes e André Mendonça.
Os ministros Edson Fachin, Cármen Lúcia, Ricardo Lewandowski e Rosa Weber divergiram de Moraes. A oposição foi aberta por Fachin, que propôs a seguinte tese: “É impenhorável o bem de família do fiador de contrato de locação não residencial”. De acordo com o Fachin, o STF tem precedentes em ambas as turmas sobre o assunto, e o entendimento foi de que no caso de contrato de locação residencial, é possível contrapor o direito à moradia de fiadores ao igualmente relevante direito à moradia dos locatários e o mesmo não se aplica na hipótese de fiança em contrato de locação de imóvel comercial. <a href="https://www.jota.info/stf/do-supremo/penhora-bem-de-familia-fiador-comercial-stf-08032022/attachment/5506635" rel="attachment wp-att-357622">Leia o voto vencido de Fachin</a>.
A ministra Cármen Lúcia – a última a se manifestar entre os vencidos – tinha apresentado a seguinte tese de repercussão geral: “É impenhorável o bem de família de fiador em contrato de locação comercial, em virtude da incompatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia deste, salvo no caso de fiança onerosa”.

imóvel

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JOTA

Mais de 320 processos sobre o assunto estão sobrestados aguardando a decisão do Supremo

STF: maioria permite penhora de bem de família de fiador de locação comercial

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Maioria dos ministros do STF decidiu que é possível a penhora de bem de família de fiador de locação comercial. Entenda