Opinião e Análise

Leidiane Santana

No cenário da advocacia, inovação é a palavra-chave que impulsiona mudanças significativas, e no âmbito do direito imobiliário, os smart contracts, a tecnologia blockchain e a tokenização de ativos, emergem como uma revolução tecnológica promissora. Essa interseção entre inovação e advocacia não apenas redefine os processos tradicionais, mas também apresenta desafios e oportunidades únicas para os profissionais do direito.
Os smart contracts, contratos autoexecutáveis baseados em blockchain, podem transformar a maneira como as transações imobiliárias são conduzidas. Ao automatizar e digitalizar processos, eles prometem eficiência, transparência e segurança, eliminando intermediários e reduzindo custos.
Nick Szabo, jurista e cientista da computação, responsável por criar o termo smart contract, em publicação de 1996<a href="#_ftn1" name="_ftnref1">[1]</a> definiu a ideia central dos contratos inteligentes: “A ideia básica dos contratos inteligentes é que muitos tipos de cláusulas contratuais (como ônus, avais, delimitação de direitos de propriedade, etc.) podem ser incorporados ao hardware e software com os quais lidamos. De tal maneira que a quebra de contrato é cara (se desejado, às vezes proibitiva) para o infrator”.
A blockchain, também conhecida como protocolo de confiança, é um registro digital descentralizado que armazena transações de forma segura e transparente em vários computadores interconectados. Ela consiste em uma cadeia de blocos, onde cada bloco contém um conjunto de transações confirmadas e é conectado ao bloco anterior por meio de criptografia. Os smart contracts são executados dentro da blockchain, o que garante resiliência, inviolabilidade, imutabilidade e segurança.
As redes blockchain permitem a criação de ativos digitais únicos. Diferente de um arquivo de computador, que pode ser duplicado e enviado por e-mail para alguém mantendo sua cópia original, um token em uma rede blockchain não pode se copiado. Os proprietários de um token são registrados na rede blockchain, como se fosse um livro único de registros que todos podem conferir, mas ninguém pode alterar. Assim, se algum proprietário transfere seu token para outra pessoa, é feito um novo registro para atribuir a propriedade do token ao novo proprietário.
A ligação entre as redes blockchain e os smart contracts “representam o primeiro avanço tecnológico verdadeiramente disruptivo para a prática do Direito desde a invenção da prensa por volta de impressão por Gutenberg do ano de 1950”.<a href="#_ftn2" name="_ftnref2">[</a><a href="#_ftn2" name="_ftnref2"></a><a href="#_ftn2" name="_ftnref2">2]</a>
E é nesse cenário de evolução tecnológica que surge a tokenização de ativos, processo pelo qual vincula-se um ativo real a um ativo digital (criptoativo) que é um token registrado em uma rede blockchain. Existem tipos diferentes de tokens, diferentes redes blockchain e diferentes maneiras para tokenizar ativos. O tipo de token adequado para representar imóveis é o NFT (Non-Fungible Token), pois é justamente feito para ativos únicos, chamados não fungíveis.<a href="#_ftn3" name="_ftnref3">[3]</a>
No entanto, a implementação dessas tecnologias inovadoras no campo do direito imobiliário não está isenta de desafios, tendo em vista que o mercado jurídico imobiliário ainda é tradicional, burocrático e resistente a mudanças. Nesse sentido, um dos principais desafios enfrentados pelos advogados é a necessidade de adaptação às novas tecnologias, ou seja, a capacidade de absorver as mudanças significativas trazidas pela Revolução 4.0.
Veja que evolução tecnológica não se trata de excluir a ação humana, diferente do que prega o senso comum, o trabalho técnico dos advogados ganha ainda mais relevância, vez que estes não deixaram de construir os contratos, não obstante deverão estar aptos a elaborar contratos de acordo com a linguagem dos smart contracts.
À vista disso, a compreensão profunda do funcionamento dos smart contracts e da tecnologia blockchain torna-se essencial para garantir a validade e a segurança das transações imobiliárias. Aqui reside a importância da advocacia adquirir as real skills, habilidades aplicáveis em contextos do mundo real, como no trabalho, em projetos pessoais ou em situações cotidianas.
Além disso, a questão da segurança jurídica é fundamental. Embora a legislação brasileira até o momento não tenha tratado dos smart contracts de forma específica, as regras existentes no Código Civil, na Lei de Liberdade Econômica e na própria Constituição Federal garantem a legalidade dos contratos inteligentes.
Por outro lado, o deputado federal Luizão Goulart protocolou Projeto de Lei nº 954/22 na Câmara dos Deputados, com o propósito de alterar o Código Civil, para dispor sobre contratos estruturados sob definições para sua execução, no todo ou em parte, de modo automatizado e mediante emprego de plataformas eletrônicas e soluções tecnológicas que assegurem autonomia, descentralização e autossuficiência, dispensando intermediários para implementação do acordo entre os contratantes.<a href="#_ftn4" name="_ftnref4">[4]</a>
Tendo em vista a movimentação do mercado e a busca pela tokenização de ativos imobiliários, os estados do Rio Grande do Sul e do Rio de Janeiro já possuem regulamentações notariais e registrais sobre o tema, a saber:
<ul>
<li>Provimento nº 38/2021 publicado pela Corregedoria-Geral do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, regulamentando “a lavratura de escrituras públicas de permuta de imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos e o respectivo registro imobiliário pelos Serviços Notariais e de Registro do Rio Grande do Sul”<a href="#_ftn5" name="_ftnref5">[5]</a>; e o</li>
<li>Provimento nº 87/2022, publicado pela Corregedoria-Geral de Justiça do Rio de Janeiro, estabelecendo as regras e as diretrizes para lavratura de escritura de permuta entre um bem imóvel e criptoativos.<a href="#_ftn6" name="_ftnref6">[6]</a></li>
</ul>
Contudo, apesar dos desafios, as tecnologias disruptivas aqui tratadas, também abrem novas oportunidades para a prática jurídica. A automação de processos burocráticos e a redução de erros humanos podem aumentar a eficiência e a produtividade dos advogados, permitindo-lhes concentrar-se em tarefas mais complexas e estratégicas.
Ademais, a expansão do mercado imobiliário global através da tecnologia blockchain oferece novas possibilidades de negócios para escritórios de advocacia, que podem atuar em transações nacionais e internacionais de forma mais ágil e eficiente.
Iniciativas pioneiras de startup brasileiras estão movimentando o mercado com soluções em blockchain para o mercado imobiliário. A Growth Tech atua desde 2016 com o desenvolvimento de smart contracts para negócios (blockchain solutions, tokenização imobiliária, contratos Inteligentes, tokenização e documentos em blockchain). Na mesma esteira, a fintech NetSpaces criou o regime jurídico chamado de “propriedade digital”, criando vínculo entre o token e o imóvel, e através desse sistema vende imóveis digitais de forma totalmente online.
Para aproveitar ao máximo as oportunidades oferecidas pelos smart contracts, os advogados devem estar dispostos a se adaptar e inovar. Isso requer investimento em educação continuada e atualização constante sobre as últimas tendências tecnológicas e jurídicas. Além disso, a colaboração com profissionais de tecnologia e especialistas em blockchain pode ser fundamental para desenvolver soluções jurídicas inovadoras e garantir a conformidade com as regulamentações em constante evolução.
Em suma, a interseção entre inovação, direito imobiliário e smart contracts representa um novo paradigma para a prática jurídica. Embora apresente desafios significativos, também oferece oportunidades emocionantes para os advogados que estão dispostos a abraçar a mudança e explorar todo o potencial das tecnologias disruptivas. A revolução dos smart contracts no direito imobiliário está apenas começando, e os advogados têm um papel fundamental a desempenhar na sua evolução e implementação bem-sucedida.
<hr />
<a href="#_ftnref1" name="_ftn1">[1]</a> Smart Contracts: Building Blocks for Digital Markets.
<a href="#_ftnref2" name="_ftn2">[2]</a> WRIGHT, Aaron; DE FILIPPI, Primavera. Decentralized blockchain technology and the rise of lex cryptographia. Rochester, 25 jul. 2017. Disponível em: <a href="https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2580664">https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2580664</a>. Acesso em: 15 mar. 2024.
<a href="#_ftnref3" name="_ftn3">[3]</a> <a href="https://www.netspaces.org/propriedade-digital/">https://www.netspaces.org/propriedade-digital/</a>
<a href="#_ftnref4" name="_ftn4">[4]</a><a href="https://www.camara.leg.br/noticias/869988-projeto-permite-uso-de-tecnologias-para-validar-contratos-sem-forma-legal-prevista/">https://www.camara.leg.br/noticias/869988-projeto-permite-uso-de-tecnologias-para-validar-contratos-sem-forma-legal-prevista/</a>
<a href="#_ftnref5" name="_ftn5">[5]</a> <a href="https://www.tjrs.jus.br/static/2021/11/Provimento-038-2021-CGJ.pdf">Provimento-038-2021-CGJ.pdf (tjrs.jus.br)</a>
<a href="#_ftnref6" name="_ftn6">[6]</a> <a href="https://www3.tjrj.jus.br/consultadje/consultaDJE.aspx?dtPub=19/12/2022&amp;caderno=A&amp;pagina=116">www3.tjrj.jus.br/consultadje/consultaDJE.aspx?dtPub=19/12/2022&amp;caderno=A&amp;pagina=116</a>

smart contracts

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