Opinião e Análise

Leandro Sender

Márcio Chachamovich

<p>O <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/setor%20imobili%C3%A1rio">setor imobiliário</a> brasileiro é um dos mercados mais importantes do ponto de vista econômico, sendo responsável pela criação historicamente se caracteriza pela burocracia, baixa liquidez e alto custo de transação. Nesse cenário, as chamadas proptechs – startups voltadas à inovação tecnológica no mercado imobiliário – vêm ganhando relevância ao oferecer soluções que prometem reduzir ineficiências e democratizar o acesso a investimentos.</p>
<p>No Brasil, a verdadeira disrupção proptech só acontece quando a tecnologia deixa de ser “camada de interface” e passa a operar como infraestrutura jurídica da transação.</p>
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<p>O teste decisivo é cumprir, simultaneamente, quatro exigências de validade:</p>
<ol>
<li>a validade do título capaz de gerar oponibilidade real e registro eletrônico, quando aplicável;</li>
<li>a validade de circulação com regras claras para oferta, revenda e liquidez, inclusive em ambientes digitais regulados;</li>
<li>a validade de execução com garantias efetivas, sem fricções entre o mundo cartorial e o digital; e</li>
<li>a validade tributária com tratamento fiscal previsível para plataforma, prestadores e usuários.</li>
</ol>
<p>Sem esses quatro itens, a proptech segue como um aplicativo que melhora a experiência, mas depende de artifícios ultrapassados para concluir o negócio. Com eles, vira infraestrutura que reduz custo de transação, libera mercado secundário responsável e, sobretudo, entrega segurança jurídica escalável ao setor imobiliário.</p>
<p>Mas, apesar do crescimento acelerado, o setor ainda enfrenta barreiras regulatórias e questionamentos sobre sua sustentabilidade de longo prazo. O dilema central é: como conciliar disrupção tecnológica com segurança jurídica em um ambiente ainda dominado pelos cartórios?</p>
<h2><strong>O que são proptechs?</strong></h2>
<p>O termo deriva de “property technology” e engloba empresas que utilizam tecnologia para repensar diferentes etapas da cadeia imobiliária: da construção à intermediação de compra, venda, aluguel e financiamento.</p>
<p>No Brasil, destacam-se alguns modelos:</p>
<ol>
<li>Marketplaces imobiliários: (QuintoAndar, Loft), que concentram transações em plataformas digitais.</li>
<li>Gestão condominial digital: (CondoConta, TownSq), com automação de processos.</li>
<li>Tokenização de ativos (Urbe.me, Bloxs, Netspaces), que permitem o fracionamento de investimentos em imóveis.</li>
<li>Modelos de habitação flexível: (Housi), com locação por assinatura.</li>
</ol>
<h2><strong> Qual legislação se aplica?</strong></h2>
<p>As proptechs não contam com lei própria, mas operam sob um mosaico regulatório. Nesse sentido, dominar a legislação torna-se uma tarefa árdua para os empreendedores do mercado imobiliário. Abaixo, algumas leis que podem ser utilizadas, onde o modelo de proptech pode se socorrer:</p>
<p>Código Civil (Lei nº 10.406/2002) – regula contratos imobiliários.</p>
<p>Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) – exige registros cartoriais.</p>
<p>Lei nº 13.097/2015 – consolida a concentração dos atos na matrícula.</p>
<p>Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964) – aplicável a startups que atuam em originação de empreendimentos.</p>
<p>Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019) – garante flexibilidade regulatória.</p>
<p>LGPD (Lei nº 13.709/2018) – essencial para plataformas que lidam com dados sensíveis.</p>
<p>Marco Legal das Startups (LC nº 182/2021) – confere tratamento jurídico diferenciado às startups.</p>
<p>Resoluções da CVM (Res. 88/2022 e Res. 175/2023) – regulam crowdfunding e fundos de investimento, impactando diretamente a tokenização.</p>
<p>Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) – abre espaço para inovações em crédito imobiliário.</p>
<p>Esse conjunto mostra que o setor opera em terreno híbrido: inovador, mas ainda ancorado em normas tradicionais.</p>
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<p>Mesmo havendo incertezas por conta da falta de uma legislação especifica para as proptechs, esse modelo vem sendo utilizado no Brasil. Abaixo algumas empresas inovadoras que utilizam esse formato:</p>
<ol>
<li>Quinto Andar – digitalizou a locação residencial, dispensando fiador. Baseia-se no Código Civil e na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), mas foi alvo de críticas por cláusulas padronizadas supostamente abusivas.</li>
<li>Loft – comprava, reformava e revendia imóveis residenciais. Enquadra-se na Lei nº 4.591/1964 (incorporações). A crise em 2022 expôs riscos da alavancagem excessiva e da precificação artificial de ativos.</li>
<li>Housi – oferece moradia por assinatura. Embora fundada sobre a Lei do Inquilinato, trata contratos de forma mais próxima de prestação de serviços, o que gera dúvidas jurídicas em litígios.</li>
<li>me e Bloxs – pioneiras no crowdfunding imobiliário, operam sob a Resolução CVM 88/2022. Democratizaram investimentos, mas dependem de rigoroso compliance regulatório.</li>
<li>Netspaces – aposta na tokenização imobiliária. A Resolução CVM 175/2023 avança no reconhecimento de fundos tokenizados, mas a ausência de regras sobre registro imobiliário digital ainda traz incertezas sobre a plena validade da propriedade tokenizada.</li>
<li>Ribus – plataforma que conecta tecnologia e mercado imobiliário; opera com RIB (utility token) e produtos como a Ribus Key para acesso/benefícios, posicionando-se como marketplace com soluções em blockchain.</li>
<li>HausBank – banco digital focado no mercado imobiliário, com plataforma de tokenização de ativos (imóveis e recebíveis) baseada em blockchain, além de conta digital e soluções de pagamentos/antecipações para o setor.</li>
</ol>
<h3><strong>O nó regulatório</strong></h3>
<p>Os exemplos mostram que as proptechs crescem em um espaço de inovação regulatória, mas colidem com um sistema jurídico estruturado sobre cartórios físicos e normas da década de 1960.</p>
<p>A insegurança jurídica não é detalhe, mas um filtro decisivo para determinar quais modelos prosperarão, reforçando o dilema central de como conciliar a disrupção tecnológica com a segurança jurídica.</p>
<h3><strong>Agenda regulatória para o setor</strong></h3>
<ol>
<li>Reforma cartorial digital – acelerar a interoperabilidade de registros públicos, com validade plena para registros eletrônicos.</li>
<li>Regulação da tokenização imobiliária– a CVM e o Congresso precisam definir critérios claros para emissão, custódia e transferência de ativos digitais lastreados em imóveis.</li>
<li>Fortalecimento da fiscalização do crowdfunding – ampliar mecanismos de proteção ao investidor de varejo, para evitar assimetrias de informação.</li>
<li>Compatibilização entre contratos digitais e normas tradicionais – garantir validade plena de assinaturas e registros eletrônicos em transações imobiliárias.</li>
<li>Promoção de sandbox regulatórios – ampliar programas de experimentação controlada para novos modelos de proptechs.</li>
</ol>
<h2><strong>Exemplo prático: operacionalizando as proptechs</strong></h2>
<p>Para sair do plano das promessas e entrar no terreno da segurança jurídica, a inovação na seara das proptechs precisa provar que cumpre as quatro exigências de validade descritas neste texto no fluxo real da operação.</p>
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<ul>
<li>A seguir, dois exemplos mostram, em linguagem concreta, como essa lógica se materializa no dia a dia e como pequenos ajustes de desenho contratual transformam “aplicativos” em infraestrutura confiável:Locação digital sem fiador – A promessa de valor é clara: aprovar e contratar em minutos, com garantias “alternativas” que dispensam o fiador. O atrito jurídico aparece justamente aí: qual a força executiva dessas garantias? Em que medida cláusulas de aceleração, multas e retenções resistem ao crivo do CDC e à jurisprudência sobre contratos de adesão? O caminho para transformar a inovação em infraestrutura passa por três ajustes: padronização de cláusulas com testes de abusividade, lastro efetivo de adimplemento (seguro ou escrow com regras objetivas de acionamento e trilha probatória. Com isso, a operação cumpre todos os requisitos: título (documentação e assinaturas válidas), circulação (cessão/revenda de posição contratual quando prevista), execução (garantia acionável) e tributação previsível para plataforma e locador.</li>
<li>Moradia por assinatura – Modelos de “moradia como serviço” trocam o aluguel clássico por pacotes mensais com mobiliário, limpeza e manutenção, de modo a garantir mais conforto e, principalmente, previsibilidade. O ponto jurídico a se analisar é entender se estamos diante de locação, prestação de serviço ou contrato híbrido? Essa escolha define despejo, prazos, multa, direito de arrependimento e escopo do CDC. Para funcionar sem sustos, vale assumir expressamente a natureza híbrida e detalhar a operação, como, por exemplo: níveis de serviço e manutenção, regras de uso e de entrega, procedimentos de desocupação alinhados à Lei do Inquilinato, política de downgrade e arrependimento sem penalidades excessivas e uma matriz de riscos que deixe claro o que é serviço da plataforma e o que cabe ao ocupante. Com documentos bem amarrados e trilha de auditoria, o modelo se adequa, assim como no exemplo anterior, a todos os requisitos: título (contrato e anexos claros), circulação (cessão ou substituição quando prevista), execução (garantias e procedimentos acionáveis) e tributação com a devida separação entre locação e serviços.</li>
</ul>
<h2><strong>O que esperar?</strong></h2>
<p>O futuro das proptechs no Brasil depende da capacidade de transformar inovação em segurança jurídica. Sem isso, o setor corre o risco de repetir trajetórias de bolha, em que o excesso de capital de risco mascara fragilidades estruturais.</p>
<p>Mais do que inovação tecnológica, as proptechs são um teste de estresse para a legislação imobiliária brasileira. O dilema é claro: ou o direito acompanha a disrupção, ou a disrupção será limitada pela tradição cartorial.</p>


imóvel

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Proptechs entre a disrupção e a insegurança jurídica

Qual futuro para o setor imobiliário?