Opinião e Análise

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João Marcos Colussi

Janaína Vargas

O setor imobiliário passa a integrar o chamado IVA dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal. O legislador reconheceu as especificidades do setor ao prever reduções expressivas de alíquota: 70% para locações e 50% para alienações.
Além disso, há mecanismos de desoneração, como o "redutor social" para moradias populares e um redutor fixo de R$ 100 mil para incorporações residenciais novas. A cobrança passa a ser "por fora", ampliando a transparência e o aproveitamento de créditos não cumulativos, especialmente para imóveis de menor valor.
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O cronograma de implementação prevê testes em 2026, início da CBS em 2027 e consolidação do novo sistema até 2033. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será fundamental para rastrear operações e intensificar a fiscalização.
<h2>Ganho de capital e alienações</h2>
O imposto de renda sobre ganho de capital para pessoas físicas permanece fora do escopo da reforma do consumo, mantendo as faixas progressivas e isenções tradicionais, como a venda de único imóvel até R$ 440 mil e o diferimento por reinvestimento em imóvel residencial. A novidade está na tributação das alienações por pessoas jurídicas e, em certos casos, por pessoas físicas.
A pessoa física será considerada contribuinte do IBS/CBS se alienar mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, desde que estejam em seu patrimônio há menos de cinco anos, ou se alienar mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores. Se os imóveis estiverem no patrimônio há mais de cinco anos, não há enquadramento, mesmo com mais de três alienações.
Nessas operações, incide o IBS/CBS com alíquota reduzida em 50%, além de redutores de base. Isso pode elevar a carga tributária em operações corporativas e alienações habituais, exigindo reprecificação dos ativos e planejamento tributário mais detalhado.
<h2>Tributação dos rendimentos de locação</h2>
Os aluguéis recebidos por pessoas físicas continuam sujeitos ao IRPF, mas a reforma traz critérios objetivos para enquadrar a pessoa física como "locadora profissional" e, assim, contribuinte do IBS/CBS. Os gatilhos são: possuir mais de três imóveis alugados e receita anual de locação superior a R$ 240 mil (corrigido pelo IPCA), ou receita superior a R$ 288 mil no próprio exercício.
Uma vez enquadrada, a pessoa física paga o IVA com redução de 70%, resultando em carga efetiva próxima de 8% a 8,5%. Nas locações residenciais, há um redutor social de R$ 600 mensais por unidade, limitado ao valor do aluguel. Na locação por temporada (até 90 dias), a redução é de apenas 40%, tornando a tributação mais onerosa. Em geral, pessoas físicas não aproveitam créditos amplos no IVA, ao contrário das pessoas jurídicas.
Além disso, a Lei 15.270/2025 instituiu a tributação mínima complementar no IRPF (IRPFM), aplicável a quem tem rendimentos brutos anuais acima de R$ 600 mil, incluindo aluguéis. A alíquota é progressiva, chegando a 10% para rendimentos acima de R$ 1,2 milhão, com retenção na fonte de 10% sobre lucros e dividendos acima de R$ 50 mil mensais. Essa regra incide de forma complementar ao IRPF tradicional, a partir de 2026.
<h2>Impacto na atratividade dos investimentos imobiliários</h2>
A combinação de IRPF com IVA para "locadores profissionais" reduz o yield líquido das locações e pode tornar menos atrativo o investimento direto em imóveis, especialmente para grandes carteiras. Três efeitos principais são esperados: compressão da rentabilidade líquida em locações de maior porte; possibilidade de repasse parcial da carga tributária aos aluguéis; e migração de investidores para estruturas de pessoa jurídica ou holdings patrimoniais, visando capturar créditos do IVA e otimizar a carga fiscal.
O redutor social protege imóveis residenciais de menor valor, mas ativos de valor médio e alto, bem como imóveis comerciais, tendem a sofrer impacto mais expressivo, exigindo ajustes contratuais e de precificação.
<h2>Ajustes nas estruturas patrimoniais</h2>
Investidores de alta renda devem avaliar a constituição ou reforço de holdings patrimoniais e administradoras de bens próprios. A operação em regime não cumulativo, com segregação de receitas e apropriação de créditos de IBS/CBS, tende a reduzir a carga efetiva em comparação com a pessoa física enquadrada como contribuinte.
A revisão dos contratos de locação é fundamental para explicitar o repasse do IVA "por fora", segregar o valor do aluguel dos encargos e atender às exigências formais do período de transição. Os sistemas de gestão devem ser adaptados para emissão e escrituração eletrônica conforme o novo layout fiscal.
O mapeamento do enquadramento de cada carteira e a aderência ao CIB são essenciais para garantir compliance e rastreabilidade. O descumprimento pode resultar em perda de créditos e autuações fiscais.
A fronteira entre pessoa física e jurídica deve ser reavaliada diante da tributação mínima do IRPFM, especialmente para rendimentos acima de R$ 600 mil anuais, já que dividendos distribuídos por holdings patrimoniais acima de R$ 50 mil mensais estarão sujeitos à retenção de 10% na fonte.
<h2>Implicações para construtoras e o RET (Regime Especial de Tributação)</h2>
Para as construtoras e incorporadoras, a transição do RET — disciplinado originalmente pela Lei 10.931/2004 — para o ambiente do IVA dual exige atenção a três eixos: enquadramento de novas obras, tratamento de contratos/estoques em andamento e governança de créditos.
No cronograma já delineado pela reforma, 2026 funciona como ano de testes e preparação sistêmica; a partir de 1º de janeiro de 2027 inicia-se a CBS, com convivência de regimes e necessidade de segregar receitas por obra; e a migração para o modelo integral consolida-se gradualmente até 2033, quando se completa a transição do sistema de consumo. Nesse intervalo, o planejamento de cada empreendimento deve considerar a data de sua “largada fiscal” (protocolo/registro de incorporação, início de vendas e opção por regime), para evitar desenquadramentos e perdas de crédito.
No tocante a obras em curso sob RET, a diretriz da reforma é preservar a neutralidade de transição: contratos e unidades já comercializados permanecem com o tratamento anterior enquanto não ocorrerem fatos geradores sob o novo IVA, ao passo que fases posteriores e novas unidades tendem a observar as regras do IBS/CBS, inclusive os redutores específicos para incorporações residenciais e moradias populares.
Na prática, entre 2026 e 2028 as empresas precisarão operar “em paralelo”, ajustando ERPs, notas e escrituração para emissão “por fora”, controlando a memória de custos por empreendimento e reconciliando créditos conforme a não cumulatividade do IVA. A partir de 2029, espera-se redução progressiva da relevância do RET para novas incorporações, com predomínio do regime setorial do IVA até a consolidação completa em 2033.
Em termos financeiros, a substituição paulatina do RET por um regime setorial no IVA altera o perfil de fluxo de caixa das obras. O destaque do imposto “por fora” combinado com maior amplitude de créditos de insumos, serviços e empreitadas pode reduzir o custo tributário efetivo em projetos com cadeia formalizada, ao mesmo tempo em que aumenta a exigência de compliance para preservar esses créditos.
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Para lançamentos a partir de 2027, a precificação deverá refletir: a aplicação dos redutores setoriais (incluindo o redutor fixo nas incorporações residenciais), a menor cumulatividade na cadeia e os marcos de transição (teste em 2026, CBS em 2027 e plena consolidação até 2033). Já para empreendimentos sob RET, a governança de transição deve mapear unidades vendidas e a vender, de modo a documentar a convivência de regimes, resguardar a neutralidade e mitigar litígios em fiscalizações mais intensas com o CIB.
O investidor de alta renda com múltiplos imóveis deve profissionalizar a gestão patrimonial, estruturar operações empresariais, revisar contratos para viabilizar repasse e aproveitamento de créditos, e alinhar seu portfólio ao CIB e ao cronograma do IVA. Essas medidas são essenciais para preservar a rentabilidade líquida dos investimentos e reduzir riscos durante a transição para o novo sistema tributário brasileiro.

carf

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JOTA

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