Opinião e Análise

Rafaela Azevedo

Alberto Rezende Silva

<p>Atualmente, toda e qualquer situação que possa ser explorada como meio de reduzir custos operacionais é vista com bons olhos pela alta liderança e investidores nas empresas.</p>
<p>Neste cenário, a gestão imobiliária pode e deve desempenhar papel estratégico na economia operacional das empresas, especialmente em setores onde imóveis representam uma parcela significativa das despesas operacionais. Com uma abordagem organizada e focada na eficiência é viável não só reduzir custos como também criar valor de longo prazo.</p>
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<p>Assim, a área de gestão imobiliária (real estate) é parceira para o atingir objetivos financeiros dentro das companhias. Traçamos tópicos com o objetivo de estruturar o entendimento:</p>
<h3>Avaliação de viabilidade para diferentes tipos de contrato</h3>
<p>Uma gestão imobiliária eficiente começa através da análise de viabilidade dos diferentes tipos de contratos possíveis, como:</p>
<ul>
<li><strong>Aluguel:</strong> Avaliação de custos e benefícios em comparação com outras modalidades.</li>
<li><strong>Built to Suit (BTS):</strong> Considerar o prazo do contrato, adequação às necessidades específicas do negócio e flexibilidade futura, além dos valores negociados no início e ao longo do prazo contratual. Nos contratos BTS, a premissa é a flexibilização do fluxo de caixa, que pode ser uma fonte de captação melhor que mercado financeiro ou capital dos sócios.</li>
<li><strong>Aquisição:</strong> Analisar a valorização patrimonial, potencial de uso a longo prazo e retorno sobre o investimento.</li>
<li><strong>Fundos Imobiliários:</strong> Explorar oportunidades de rentabilidade e diversificação do portfólio.</li>
<li><strong>Comodato:</strong> Avaliar as vantagens financeiras e operacionais de um modelo sem custos diretos.</li>
</ul>
<p>Essa análise detalhada ajuda a determinar a melhor solução para cada necessidade, garantindo alinhamento estratégico e otimização de custos.</p>
<h3>Diagnóstico de ativos e contratos (portfólio imobiliário)</h3>
<p>Para uma administração eficaz, é fundamental ter um entendimento detalhado do conjunto de propriedades imobiliárias disponíveis, o que envolve:</p>
<ul>
<li>Localização, metragem e uso dos imóveis.</li>
<li>Condições contratuais (aluguéis, reajustes, garantias).</li>
<li>Responsabilidades tributárias e regulatórias.</li>
</ul>
<p>Através de um mapeamento detalhado, é possível identificar oportunidades, como renegociações contratuais, realocação de espaços subutilizados e encerramento de contratos desvantajosos.</p>
<h3>Relacionamento multidisciplinar da área</h3>
<p>A gestão imobiliária funciona como um ponto de conexão entre diversas áreas da empresa, como:</p>
<ul>
<li><strong>Operação:</strong> Alinhar as necessidades do negócio com a disponibilidade e funcionalidade dos imóveis.</li>
<li><strong>Facilities:</strong> Coordenar manutenções periódicas ou necessárias, melhorias e outras demandas operacionais.</li>
<li><strong>Regulatório e Jurídico:</strong> Garantir que os contratos e operações estejam em conformidade com leis (lei de locações, por exemplo) e outros regulamentos.</li>
<li><strong>Engenharia:</strong> Apoiar o planejamento de obras, reformas e projetos de adaptação.</li>
</ul>
<p>O relacionamento integrado promove sinergias entre os departamentos e otimiza os processos, criando uma visão unificada e colaborativa.</p>
<p><strong>Obras de melhoria e conservação</strong></p>
<p>Além do relacionamento multidisciplinar da gestão imobiliária, manter os imóveis em boas condições é essencial para garantir sua funcionalidade e valor de mercado. Em parceria com a área de engenharia, a gestão imobiliária pode apoiar:</p>
<ul>
<li>No planejamento e execução de obras de conservação, como reparos estruturais, pintura e manutenção de sistemas elétricos e hidráulicos.</li>
<li>Investir em melhorias que aumentem a eficiência, como adaptações para acessibilidade, modernizações ou expansão de espaços.</li>
<li>Realizar adequações que atendam às necessidades operacionais específicas da empresa.</li>
<li>Manter o contato direto com os proprietários para que as obras ocorram de forma sinérgica e parceira.</li>
</ul>
<p>Essas ações asseguram que os imóveis estejam preparados para atender às demandas atuais e futuras.</p>
<h3>Renegociação de contratos</h3>
<p>Renegociar contratos é uma das estratégias mais eficazes de redução de custos. Com base em dados de mercadológicos e nas necessidades reais da empresa, é possível:</p>
<ul>
<li>Alinhar valores locatícios condicionados aos preços da região e do mercado.</li>
<li>Alterar prazos ou condições de pagamento.</li>
<li>Negociar cláusulas rescisórias pouco vantajosas.</li>
</ul>
<p>A relação entre locadores e locatária (empresa) deve ser pautada pela transparência e cordialidade, gerando uma relação de confiança. Com isso, ao ser colocado à mesa dados de mercado, a possibilidade de negociação pode ser amplificada.</p>
<p>Outro ponto relevante para condução destes processos, é avaliar o contexto econômico dos índices inflacionários (como por exemplo, os índices de reajuste mais utilizados nos contratos de locação – IGP-M e IPCA<em>)</em>. O índice mais equilibrado e menos sujeito às variações políticas, econômicas e de mercados internacionais (commodities<em>) </em>é sempre a opção mais razoável.</p>
<h3>Gestão de seguros e garantias</h3>
<p>A área de gestão imobiliária também desempenha um papel crucial no apoio ao controle de seguros e na administração de garantias contratuais, garantindo proteção e segurança jurídica para a empresa. Isso inclui:</p>
<ul>
<li><strong>Seguros patrimoniais:</strong> Gerenciar a cobertura adequada para os imóveis da empresa, protegendo contra riscos como incêndios, desastres naturais e outros danos estruturais.</li>
<li><strong>Seguros complementares:</strong> Pode oferecer o suporte na administração de apólices como seguro de MMU (Máquinas e Equipamentos), estoques e responsabilidade civil geral (RCG).</li>
<li><strong>Garantias contratuais:</strong>
<ul>
<li>Avaliar os diferentes tipos de garantias disponíveis, como seguro fiança, carta de fiança bancária ou caução, buscando sempre a opção economicamente mais viável para empresa. No contexto atual, buscamos incluir a fiança como modelo de garantia contratual.</li>
<li>Apoiar o time de Suprimentos as melhores condições com fornecedores e corretoras, equilibrando custo-benefício e segurança para a empresa.</li>
<li>Monitorar o cumprimento dos prazos e requisitos das garantias, assegurando a conformidade contratual e mitigando riscos financeiros ou legais.</li>
</ul>
</li>
</ul>
<p>O suporte integrado fortalece a proteção dos ativos e operações da empresa, além de garantir maior controle sobre contratos e obrigações.</p>
<h3>Otimização de espaço subutilizados</h3>
<p>Espaços subutilizados podem representar custos operacionais desnecessários. A gestão imobiliária, juntamente com os times operacionais constantemente devem analisar espaços que podem ser compactados ou compartilhados com outras áreas em unidades.</p>
<p>Para isso, a parceria entre departamentos, como engenharia e arquitetura, é fundamental para traçar análises e levantar possibilidades de <em>layouts </em>operacionais mais eficientes, com o objetivo de reduzir custos.</p>
<h3>Sistemas de gestão imobiliária</h3>
<p>A utilização de planilhas de Excel na gestão dos processos imobiliários é útil. No entanto, ao utilizarmos da tecnologia como meio de garantir a eficácia na gestão imobiliária pode ser relevante para gerir todos os ativos.</p>
<p>Essas ferramentas podem suportar análises e <em>dashboards</em> executivos, além de ser uma aliada na notificação de pagamentos, reajustes e outros dados relevantes para gerenciamento dos ativos. Em resumo, as ferramentas ajudam a:</p>
<ul>
<li>Centralizar informações e melhorar a tomada de decisão.</li>
<li>Automatizar processos como pagamentos, vencimentos, auditorias e compliance.</li>
<li>Monitoramento de indicadores de desempenho (KPIs), como custo por metro quadrado ou índice de ocupação.</li>
</ul>
<h3>ESG na gestão imobiliária</h3>
<p>Investir em sustentabilidade pode trazer ganhos financeiros e reputacionais. Ações como substituição de lâmpadas por LED, instalação de sistemas de energia solar ou reaproveitamento de água ajudam a reduzir contas mensais e alinham a empresa às demandas ESG.</p>
<p>Esses processos podem ser alinhados com os times de facilites, manutenção e engenharia, gerando eficiência energética e operacional, reduzindo custos nas unidades.</p>
<p>Além disso, é importante realizar análise complexa e detalhada dos imóveis (por exemplo, através da matrícula atualizada ou CRI) e locadores (avaliação do fornecedor com o time de suprimentos).</p>
<p>Estas análises contribuem para que o ativo esteja sempre em conformidade regulatória e operacional.</p>
<h3>Monitoramento contínuo e revisões periódicas</h3>
<p>A gestão imobiliária eficiente não deve ser um processo pontual, mas contínuo. Estabelecer revisões periódicas permite:</p>
<ul>
<li>Identificar novas oportunidades de economia.</li>
<li>Adequar estratégias às mudanças mercadológicas</li>
<li>Evitar a subutilização dos ativos imobiliários.</li>
</ul>
<p>Portanto, empresas que adotam a gestão imobiliária eficiente conseguem atingir resultados tangíveis e intangíveis, além de:</p>
<ul>
<li>Melhorar a experiência dos colaboradores com espaços otimizados.</li>
<li>Gerenciar eficientemente seus ativos, gerando produtividade.</li>
<li>Alinhar operações às práticas de sustentabilidade.</li>
</ul>
<p>Por fim, a gestão imobiliária deve ser avaliada como um motor para a eficiência e inovação nas organizações, com impacto positivo em suas unidades, na sustentabilidade e na reputação organizacional. Quando os imóveis deixam de ser vistos como meros custos fixos e passam a ser tratados como ativos estratégicos, o potencial de transformação é enorme.</p>
<p>Transformar a área imobiliária em uma fonte de vantagem competitiva requer visão, planejamento e execução disciplinada. Os resultados vão muito além da economia financeira: é criado um ambiente mais preparado para os desafios do futuro e geração de valor para a empresa e a sociedade.</p>


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JOTA

Transformar área imobiliária em fonte de vantagem competitiva requer visão, planejamento e execução disciplinada

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