Opinião e Análise

André Duffles Teixeira Aranega

Guilherme France

O mercado imobiliário é <a href="https://www.globenewswire.com/news-release/2025/01/27/3015707/0/en/Real-Estate-Market-Size-to-Hit-USD-7-84-trillion-by-2033-Straits-Research.html">peça-chave</a> da economia global, mas sua relevância econômica vem acompanhada de uma vulnerabilidade estrutural: a infiltração de capitais ilícitos e práticas de lavagem de dinheiro. A opacidade de transações imobiliárias e dos registros de proprietários de imóveis tornam o setor imobiliário extremamente <a href="https://thefactcoalition.org/wp-content/uploads/2024/04/Money-Laundering-Risks-in-Commercial-Real-Estate.pdf">atrativo para organizações criminosas</a>.
Ao redor do mundo, de modo semelhante a políticos e empresários corruptos, grupos de crime organizado — como máfias, cartéis de drogas, milícias, facções prisionais, redes de tráfico humano, contrabandistas e outras entidades criminosas — têm se aproveitado das mesmas vulnerabilidades do sistema legal para lavar recursos de origem ilícita através de operações que frequentemente transcendem fronteiras.
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A lavagem de dinheiro permite que recursos de origem ilícita sejam reintroduzidos na economia formal, possibilitando não só que sejam reinvestidos em outras atividades – lícitas e ilícitas – mas também que os criminosos continuem evadindo as autoridades e aproveitem os lucros da sua empreitada, não raro com mansões de luxo em locais paradisíacos.
Esses ativos também funcionam como reserva de valor, permanecendo desocupados e distorcendo o mercado imobiliário, o que aumenta a crise de habitação em muitas cidades. Transações em dinheiro, empresas de fachada e manipulação de preços são os mecanismos mais frequentemente empregados nessas operações fraudulentas.
A opacidade de transações imobiliárias permite, ainda, que se ocultem doações ilegais e transferências de vantagens indevidas a agentes públicos, viabilizando esquemas de corrupção e clientelismo eleitoral. Em regiões específicas do país, a lavagem de dinheiro ainda contribui para que essas organizações atuem diretamente na dinâmica fundiária do país, promovendo a grilagem, a expulsão de moradores e a construção irregular, assim como diferentes tipos de crimes ambientais.
A <a href="https://www.transparency.org/en">Transparência Internacional</a> e o <a href="https://acdatacollective.org/">Anti-Corruption Data Collective</a> desenvolveram um índice inédito que expôs deficiências de transparência e fragilidades nas regulamentações antilavagem de dinheiro no setor imobiliário em escala global. O <a href="https://images.transparencycdn.org/images/2025-Report-OREO-Index-English.pdf">Opacity of Real Estate Ownership Index</a> (OREO, na sigla em inglês) avaliou 24 jurisdições – incluindo os países do G20 – atribuindo notas de 0 (mais opaco) a 10 (mais resiliente) e medindo o risco de lavagem de dinheiro com base em dois pilares: (i) transparência e acessibilidade dos dados imobiliários e (ii) robustez do arcabouço legal antilavagem aplicado ao setor.
Segundo o OREO Index, lançado no primeiro semestre, nenhum país obteve a pontuação máxima e a média global foi 5,52, o que reflete o cenário de vulnerabilidades generalizadas. O Brasil ficou na 13ª posição do ranking, obtendo nota 5,13 no índice geral – abaixo da média global. No eixo da transparência, há avanços pontuais, mas os dados seguem dispersos entre cartórios estaduais e municipais.
No eixo legal, o Brasil apresenta lacunas significativas. Advogados não são obrigados a reportar operações suspeitas mesmo quando atuam como intermediários imobiliários, enquanto corretores, cartórios e notários não estão plenamente sujeitos à legislação antilavagem, e a fiscalização de corretores é descentralizada – sem autoridade nacional com poder sancionatório. Além disso, não há exigência legal de identificação do beneficiário final em transações imobiliárias.
O resultado demonstra um ambiente de baixa transparência e lacunas legais altamente funcional para redes criminosas sofisticadas. Um <a href="https://piaui.folha.uol.com.br/banco-imobiliario-do-pcc/">levantamento nos cartórios do estado de São Paulo revelou que, entre 1993 e 2020, o </a><a href="https://oglobo.globo.com/brasil/noticia/2024/12/19/em-delacao-gritzbach-detalhou-esquema-de-compra-de-apartamentos-para-lavar-dinheiro-do-pcc.ghtml">Primeiro Comando da Capital</a> (PCC) movimentou ao menos R$ 100 milhões em imóveis com valores subfaturados e registros em nome de terceiros.
Investigações recentes revelaram que a facção lavou dezenas de milhões de reais em imóveis por meio de contratos fictícios, empresas de fachada e laranjas, com valores mascarados em escrituras e transações realizadas com apoio direto de corretores e advogados.
No Rio de Janeiro, a expansão imobiliária tornou-se um dos <a href="https://www.cartacapital.com.br/sociedade/entenda-como-e-a-exploracao-imobiliaria-da-milicia-apontada-como-motivacao-para-o-assassinato-de-marielle/">principais pilares financeiros</a> das <a href="https://globalinitiative.net/analysis/coercive-brokers-militias-rio/">milícias</a>, promovendo grilagem, a verticalização irregular em comunidades periféricas, a remoção de moradores à força e o controle de todas as etapas da cadeia imobiliária – da construção clandestina à corretagem.
A atuação destas organizações inclui, ainda, o uso de imóveis tomados do programa Minha Casa, Minha Vida, a apropriação de condomínios inteiros e a violência contra opositores, inclusive no contexto político – como no caso da vereadora <a href="https://agenciabrasil.ebc.com.br/geral/noticia/2024-03/entenda-como-marielle-incomodou-expansao-imobiliaria-criminosa">Marielle Franco</a>, assassinada após se opor a interesses imobiliários da milícia.
Na Amazônia, a lavagem de dinheiro tem <a href="https://www.cnnbrasil.com.br/economia/macroeconomia/lavagem-de-dinheiro-financia-crime-ambiental-e-falta-fiscalizacao-diz-estudo/">papel central</a> na degradação ambiental e na consolidação territorial do crime organizado. Facções como o <a href="https://veja.abril.com.br/brasil/crime-organizado-se-expande-na-amazonia-e-poe-em-risco-preservacao-da-floresta/">Comando Vermelho e o PCC</a> financiam suas operações com recursos ilícitos, utilizando empresas de fachada, laranjas, dinheiro em espécie e falsificação documental para legalizar imóveis rurais e produtos extraídos ilegalmente.
<h3><a href="https://conteudo.jota.info/marketing-lp-newsletter-ultimas-noticias?utm_source=jota&amp;utm_medium=lp&amp;utm_campaign=23-09-2024-jota-lp-eleicoes-2024-eleicoes-2024-none-audiencias-none&amp;utm_content=eleicoes-2024&amp;utm_term=none">Assine gratuitamente a newsletter Últimas Notícias do JOTA e receba as principais notícias jurídicas e políticas do dia no seu email</a></h3>
A <a href="https://transparenciainternacional.org.br/grilagem/">fragilidade da governança fundiária e a ausência de controles eficazes</a> apenas favorecem a lavagem de ativos ambientais ilícitos. Nesse contexto, além da baixa transparência nos registros fundiários, advogados, corretores e titulares de cartórios são facilitadores-chave que viabilizam essas operações ilícitas.
O cenário descrito pelo OREO Index é claro: a ausência de transparência e regulamentação adequada é um paraíso para o crime organizado. Sem reformas direcionadas a suprir essas lacunas no setor imobiliário, continuaremos vulneráveis a infiltração do crime organizado em um dos nossos setores mais relevantes do país, com sérias consequências políticas, econômicas e sociais.

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JOTA

Falta de transparência da legislação e baixa fiscalização do setor criam cenário favorável à lavagem de dinheiro

Como o crime organizado se infiltra no mercado imobiliário no Brasil

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