Felipe Luís Rebechi

O Brasil precisa modernizar o marco legal que regula a aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, tema que, nos últimos meses, foi reavivado em razão da necessidade do governo de atrair investimentos externos ao País, em especial ao setor do agronegócio.
A lei que atualmente rege a matéria, nº 5.709 de 1971, além de limitar a aquisição de propriedade rural por estrangeiros a 50 Módulos de Exploração Indefinida (o que varia entre 250 e 5000 hectares, de acordo com a região), exige, como condição para a aquisição da terra, a implantação de projeto agrícola, pecuário, industrial, ou de colonização, a ser previamente aprovado pelo Ministério da Agricultura.
Em 2010, um Parecer da Advocacia-Geral da União, estendeu as mesmas restrições e exigências a empresas brasileiras, cuja maioria do capital social esteja sob controle estrangeiro. Como possui efeito vinculante para toda a administração pública federal, esse Parecer afetou investimentos já destinados ao Brasil, interrompeu o desenvolvimento de novos negócios, bem como a expansão de projetos no setor.
Um estudo elaborado pela MBAgro e pela Agroconsult à época estimou que, entre 2011 e 2012, seriam injetados no setor agrícola brasileiro pelo menos R$ 25 bilhões na forma de investimento direto, os quais não se concretizaram em razão das restrições impostas pelo referido Parecer.
Efeitos como este podem ser evitados (ou ao menos minimizados) se o legislador, ao conceber o novo marco legal, considerá-lo através de dois aspectos:
O primeiro relaciona-se a investimentos diretos, que buscam desenvolver projetos agroindustriais em que a aquisição da propriedade é relevante. Esses investimentos, via de regra, têm como característica projetos de longo prazo e, portanto, é fundamental um ambiente institucional que confira segurança à aquisição da propriedade.
O segundo aspecto refere-se ao investidor financeiro. Historicamente, em razão das altas taxas de juros praticadas internamente, a capitação de recursos no exterior, em especial por empresas exportadoras de commodities agrícolas, exerce um papel fundamental no desenvolvimento do agronegócio.
E esse financiador estrangeiro, ao contrário do investidor direto, não busca implantar projetos, apenas financiá-los e, em troca, receber seu retorno financeiro.
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Dessa forma, sob o ponto de vista desse investidor, não é relevante a aquisição da propriedade do imóvel, mas apenas sua qualidade como garantia a eventual inadimplemento, sobretudo diante da atual crise econômica, que aumentou substancialmente os índices de inadimplência e o número de pedidos de recuperação judicial, inclusive, por empresas do agronegócio.
Ainda que ao investidor estrangeiro seja permitida a constituição de garantia hipotecaria (pois não envolve a alienação do imóvel), esta não o protege de uma recuperação judicial ou falência, ou seja, seu crédito estará submetido aos efeitos do respectivo procedimento judicial.
Interessam ao financiador, portanto, garantias que não se submetam à recuperação judicial ou falência, caso da alienação fiduciária.
Ainda que se tenha avançado com a Lei nº 13.043/2014, que alterou a redação do art. 1.367 do Código Civil para estabelecer que a propriedade fiduciária não se confunde com a propriedade plena (cuja aquisição é restringida pela Lei de 1971), permitindo, assim, a constituição da alienação fiduciária ao credor estrangeiro, persiste o problema na hipótese de execução da garantia fiduciária.
Em razão da limitação legal, ao credor estrangeiro é necessário nomear um terceiro, pessoa física brasileira ou jurídica com maioria de capital nacional, para avançar com a execução, o que encarece e dificulta o processo, sobretudo em razão da ausência regulação específica à matéria.
O Projeto de Lei nº 4.059/2012, em trâmite na Câmara dos Deputados, além de permitir a aquisição de imóvel rural pela empresa brasileira com controle externo, encerrando o debate originado pelo Parecer da Advocacia-Geral da União, traz uma solução interessante ao tema: prevê que, caso a concessão de garantia importe na aquisição da propriedade por credor estrangeiro, este deverá aliená-la no prazo de 1 (um) ano, sob pena de desconstituição da garantia e reversão da propriedade ao devedor.
A solução, ainda que criativa, deve ser bem avaliada para não incentivar comportamentos oportunistas de eventuais interessados em adquirir terras adjudicadas por estrangeiros, que podem permitir o decurso do prazo de venda para adquiri-las a preços inferiores.
É necessário modernizar a defasada Lei de 1971, porém, é imprescindível que o novo marco legal decorra de um debate sério, de forma a proporcionar segurança e previsibilidade aos investimentos no País, sem descuidar dos interesses dos produtores nacionais. Dessa forma, daremos um passo importante ao desenvolvimento do agronegócio brasileiro.

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JOTA

Brasil precisa modernizar marco legal que regula aquisição de imóveis rurais por estrangeiros

Um passo importante ao desenvolvimento do agronegócio

Brasil precisa modernizar marco legal que regula aquisição de imóveis rurais por estrangeiros