Ian Samitrius Lima Cavalcante

A expressão tokenização imobiliária passou a ocupar o centro dos debates sobre inovação no mercado de imóveis. A ideia de transformar um bem físico, como um apartamento ou um terreno, em unidades digitais negociáveis parece, à primeira vista, um avanço inevitável. O discurso tecnológico promete eliminar burocracias, reduzir custos e democratizar o acesso ao investimento imobiliário.
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No entanto, essa promessa esconde um risco silencioso: o da falsa segurança tecnológica.
A tecnologia blockchain, que sustenta a tokenização, é um sistema de registro descentralizado. Cada informação inserida é gravada em blocos que se encadeiam de forma cronológica e praticamente imutável. Esse formato garante integridade técnica, pois torna difícil alterar dados já registrados. Mas há uma diferença essencial entre integridade técnica e validade jurídica, e é justamente aí que mora o problema.
A tecnologia não confere fé pública, tampouco substitui a análise de legalidade que caracteriza o sistema registral brasileiro. Em termos simples, a blockchain é um registro técnico, e não jurídico. Ela garante que o dado existe, mas não que o direito seja válido.
No campo imobiliário, o impacto disso é profundo. No Brasil, a propriedade de um imóvel só se adquire com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.227 do Código Civil. É esse ato que transforma a vontade privada em direito real, dotado de publicidade, oponibilidade e fé pública.
Quando um imóvel é “tokenizado” e vendido em partes digitais, o comprador de um token não se torna proprietário do bem, mas apenas adquire uma promessa de participação econômica. O token não é escritura, nem matrícula; é um título de expectativa, dependente de um contrato privado.
Como bem observa Marcelo Krug Fachin Torres, “os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, basicamente, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis”. Ignorar essa premissa é transformar o sistema jurídico em terreno de incertezas. O risco é criar um mercado paralelo de aparente propriedade, em que investidores acreditam possuir imóveis quando, na verdade, detêm apenas frações simbólicas sem validade registral. O bem existe na blockchain, mas não no fólio real — e, portanto, não existe juridicamente.
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Para ilustrar: imagine um edifício “tokenizado” cujas cotas digitais foram adquiridas por dezenas de investidores. Embora todos acreditem possuir parte do imóvel, a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis continua em nome de uma única pessoa física ou jurídica.
Se essa pessoa sofrer uma execução judicial, a matrícula pode ser bloqueada ou penhorada, atingindo todo o imóvel, inclusive as frações que circulavam virtualmente como “tokens”. Os investidores descobrem, então, que compraram apenas uma expectativa de participação econômica, e não um direito real protegido pelo sistema registral.
Outro obstáculo é a falta de marco normativo específico. A legislação brasileira ainda não disciplina a tokenização de ativos imobiliários. A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e o Código Civil de 2002 continuam a exigir o registro público como condição constitutiva da propriedade.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM), no Parecer de Orientação nº 40/2022, já alertou que, em certas circunstâncias, os tokens podem ser considerados valores mobiliários sujeitos à regulação do mercado de capitais. Isso significa que sua emissão e negociação pública dependem de observância às regras da CVM — reforçando que o fenômeno pertence ao campo econômico, e não ao jurídico-registral.
Nesse cenário, surge o chamado limbo jurídico da tokenização: enquanto a tecnologia avança em velocidade digital, o Direito caminha em ritmo analógico. A ausência de regras claras gera insegurança tanto para investidores quanto para operadores do sistema registral.
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Esse vazio normativo foi, de forma inédita, enfrentado pela Justiça Federal, na Decisão proferida em 13 de outubro de 2025, nos autos do processo nº 1112544-54.2025.4.01.3400, da 21ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal. Na ocasião, o juiz Francisco Valle Brum suspendeu os efeitos da Resolução COFECI nº 1.551/2025, que pretendia instituir um “Sistema de Transações Imobiliárias Digitais” e criar figuras como o Token Imobiliário Digital e os Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária.
A decisão reconheceu que o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) extrapolou sua competência regulamentar, ao tentar estabelecer um sistema paralelo de registros e transações de imóveis digitais, usurpando atribuições que pertencem à União, ao CNJ e ao Operador Nacional do Registro de Imóveis (ONR).
O magistrado enfatizou que somente o sistema registral oficial, operado pelo ONR e fiscalizado pelo Conselho Nacional de Justiça, pode criar efeitos jurídicos sobre a titularidade imobiliária. Ao afirmar que a resolução do Cofeci criava “um regime jurídico paralelo e não autorizado pelo agente operador do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis”, a decisão protegeu a estrutura pública da fé registral contra uma tentativa de privatização digital da propriedade imobiliária.
O caso é emblemático porque mostra que a inovação tecnológica não pode servir de pretexto para driblar a legalidade. A decisão judicial reafirma que a tokenização, sem integração normativa ao Registro de Imóveis, não cria propriedade, só aparência de propriedade, e que qualquer tentativa de substituir a matrícula pública por plataformas privadas compromete os próprios fundamentos do direito civil brasileiro.
Apesar das críticas, há quem veja na tokenização uma oportunidade de modernizar o sistema registral. Ferraz e Guimarães (2023), por exemplo, defendem que o modelo da multipropriedade pode inspirar uma tokenização segura e juridicamente estruturada, em que os tokens representem frações de bens imóveis sem romper com os princípios da continuidade e da especialidade.
Essa perspectiva é promissora. Em vez de confrontar a estrutura do Registro de Imóveis, a tecnologia poderia dialogar com ela, funcionando como camada adicional de transparência e rastreabilidade. O caminho não seria a substituição, mas a interoperabilidade regulada, ou seja, a integração técnica e normativa entre blockchain e o sistema registral.
Nesse modelo, o Registro continuaria sendo o núcleo de validade jurídica, enquanto a blockchain atuaria como sistema auxiliar de controle, transparência e acesso público. A inovação, assim, serviria à segurança jurídica, e não à sua erosão.
Como alerta Sérgio Jacomino, “a tokenização é a Hidra de Lerna dos registros públicos: a cada golpe contra suas cabeças, duas novas despontam”. A metáfora é precisa. Combater os riscos da tokenização exige estratégia institucional, diálogo entre órgãos reguladores (como CNJ, ONR, CVM e Banco Central) e respeito à função pública exercida pelos registradores.
A propriedade, no sistema jurídico brasileiro, é mais que um dado; é um ato de fé pública. O registro imobiliário não é um mero arquivo de informações, mas um instrumento de Estado que confere autenticidade, legalidade e publicidade aos direitos reais. Nenhum sistema privado, por mais avançado, pode substituir essa estrutura sem comprometer a confiança social na segurança jurídica.
A tokenização, portanto, não cria propriedade, apenas reproduz sua imagem digital. A blockchain pode registrar uma promessa, mas não uma escritura.
Enquanto o Direito não estabelecer regras de integração, os tokens continuarão sendo ativos econômicos — e não títulos de domínio.
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O desafio não é impedir a tecnologia, mas domá-la juridicamente. A interoperabilidade regulada é o caminho para unir eficiência técnica e validade pública. A blockchain pode e deve ser incorporada ao sistema registral, mas sem eliminar a figura do registrador, cuja função é garantir a legalidade e a verdade formal do registro.
Em suma: o futuro do mercado imobiliário digital dependerá da capacidade de o Direito absorver a linguagem da tecnologia sem renunciar aos seus fundamentos. A inovação precisa fortalecer o Registro de Imóveis, e não substitui-lo. A blockchain pode registrar dados, mas é o fólio real que registra direitos.

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JOTA

Interoperabilidade regulada é o caminho para unir eficiência técnica e validade pública

Tokenização imobiliária: entre a propriedade, a promessa e a ilusão

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