Paula Gomes de Magalhães

Com a <a href="https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/medida-provisoria-n-1.085-de-27-de-dezembro-de-2021-370315879">Medida Provisória 1085/2021</a>, que dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), moderniza e simplifica os procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos e de incorporações imobiliárias, tornou-se essencial pontuar a importância do desenvolvimento tecnológico para a atuação dos cartórios de registro de imóveis do Brasil e como eles têm acompanhado essa tendência.
Para tanto, iremos apresentar o papel da tecnologia para o mercado da construção somada a exposição dos novos desafios a serem enfrentados.
A presença da tecnologia na contemporaneidade passa a ser algo trivial. O reconhecimento dos mecanismos da ciência de dados vem ocupando a cada vez mais papel significativo na sociedade.
Os Cartórios de Registro de Imóveis (CRI), por sua vez, têm identificado a nova tendência do mercado e, a fim de acompanhar seu público-alvo, vêm buscando se adaptar às novas tecnologias e inovações. Vale dizer que a crise sanitária da Covid-19 que assola(ou) todo o mundo possui(teve) papel expressivo como indicador da necessidade de informatização dos sistemas cartorários, a fim de torná-los eletrônicos. Segundo Abelha e Blasco, “o advento da pandemia de Covid-19 está causando uma abrupta aceleração do mundo para o ambiente virtual. O que poderia levar anos, aconteceu em poucos meses”. (2021, p. 220)
Esse acompanhamento à tendência do mercado da construção civil pelos CRIs repercute diretamente na economia do país, na medida em que a questão do registro de um empreendimento imobiliário é um dos elementos considerados pelos investidores no momento de escolha quanto ao local no qual irão investir. Essa afirmação pode ser confirmada pelo relatório desenvolvido pelo Banco Mundial intitulado "Doing Business 2020", que buscou medir a regulamentação do ambiente de negócios em 190 economias distintas em todo o mundo, trazendo como um dos índices o registro de propriedade, que por sua vez ocorre no CRI.
Figura 1 - Indicadores Doing Business
[caption id="attachment_371985" align="aligncenter" width="1368"]<img class="wp-image-371985 size-full" src="https://www.jota.info/wp-content/uploads/2022/05/captura-de-tela-2022-05-24-as-18-55-17.png" alt="" width="1368" height="565" /> Fonte: The World Bank, 2020, p. 3[/caption]
O relatório ressaltou que, no Brasil, o uso dos certificados digitais, aspecto vinculado diretamente à informatização, é um dos elementos benéficos ao investimento no país. Porém, o caminho para uma melhor sistematização e informatização ainda é longo, eis que no ranking de países mais fáceis para se fazer um negócio/empreendimento, o Brasil ocupa a 124ª posição. (THE WORLD BANK, 2020, p. 04)
Segundo o "Doing Business Subnacional Brasil 2021", as principais constatações relativas ao indicador cartorial (registro de propriedade) no país são:
<ul>
<li>A transferência de propriedades no Brasil requer, em média, 15 procedimentos, 39 dias e custa 3,2% do valor do imóvel. O processo é, do ponto de vista de procedimentos, o mais complexo do mundo, mas é mais rápido e menos caro do que em outros países da região.</li>
<li>É mais fácil transferir uma propriedade em São Paulo e mais complicado no Amapá. São Paulo destaca-se por ter o processo mais otimizado e rápido porque centraliza a maioria dos procedimentos de diligência prévia em um balcão único online.</li>
<li>No índice de qualidade da administração fundiária, o Brasil obteve uma pontuação, em média, de 14 de 30 pontos possíveis — ligeiramente acima da média regional da América Latina e Caribe (12 pontos). O Rio de Janeiro recebe a mais alta pontuação (17 pontos) no Brasil. Apesar disso, ainda há muito espaço para melhoria em termos de cobertura geográfica do registro de imóveis e de mapeamento cadastral, bem como em transparência de informações relacionadas a imóveis.</li>
<li>Os principais desafios do Brasil residem em otimizar os processos e em reduzir o tempo. Iniciativas futuras poderiam visar a fortalecer sistemas eletrônicos para integrar os órgãos envolvidos no processo de registro e a melhorar a coordenação entre os atores, incluindo a automação das avaliações de imóveis e das atualizações do cadastro fiscal de contribuintes. (THE WORLD BANK, 2021, p.72, grifo nosso)</li>
</ul>
Das constatações, destaca-se a necessidade de otimização dos processos por meio da operacionalização destes através de sistemas eletrônicos. Assim, a informação aliada à tecnologia torna-se atrativa aos investimentos, eis que representa mais solidez, simplificação e ao mesmo tempo mais segurança. Bem diz o relatório "Doing Business Brasil" que “um sistema de administração fundiária de qualidade e eficiente é fundamental para apoiar os investimentos, a produtividade e o crescimento econômico”. (THE WORLD BANK, 2021, p.73)
Vale trazer à tona que a forma de classificação quanto a qualidade do processo de registro de propriedade, segundo a metodologia adotada no relatório, leva em consideração quatro aspectos com o mesmo peso:
<ul>
<li>tempo;</li>
<li>custo;</li>
<li>procedimentos;</li>
<li>qualidade do serviço (que engloba o acesso à informação de forma transparente capaz de trazer condições igualitárias a todos os interessados).</li>
</ul>
Os aspectos citados acima, por sua vez, estão presentes na implementação de um sistema integrado e tecnológico, na medida em que esse é capaz, entre outras coisas, de integrar várias redes e atores, diminuir custos, tornar mais célere o processo, minimizar os erros e inibir favoritismos (e consequentes benefícios indevidos).
Todos os pontos abordados até o momento são capazes de elucidar a relevância da matéria tratada, bem como seu aspecto inovador e contemporâneo. Feito isso, passa-se agora para a compreensão dos desafios que os CRIs têm passado diante desse salto tecnológico.
O principal desafio presente é a implementação fática das soluções tecnológicas às realidades cartorárias. Atualmente faz-se perceptível a discricionaridade exercida por cada regional de cartórios e também por cada oficial em particular.
Somada a isso tem-se a especificidade de cada título que ingressa no CRI, com a existência de diversas variantes (cujos dados ainda não estão estruturados) e a ausência de padronização quanto à apresentação de um documento (a título de exemplo tem-se uma matrícula).
Pensando nos desafios elencados e buscando mais efetividade aos atos registrais bem como atrativo aos investidores, o governo federal, em parceria com o Registro de Imóveis do Brasil (RIB), busca “implementar ações para facilitar, modernizar e desburocratizar o serviço registral imobiliário em território nacional. O intuito é eliminar os gargalos apontados na [...] edição do relatório Doing Business Subnacional Brasil 2021" (RIB, 2021).
E nesse ponto a MP 1085/21 surgiu para simplificar procedimentos e criar o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), eis que busca gerar uma unidade nos entendimentos cartorários, com a estruturação de dados a fim de evitar a arbitrariedade excessiva dos cartórios assim como padronizar condutas e tornar mais célere os registros.
<hr />
ABELHA, André; BLASCO, Fernando. Inteligência artificial e qualificação registral: possibilidades e perigos In ABELHA, André. Direito imobiliário: reflexões atuais [livro eletrônico]. Prefácio de Melhim Namem Chalhub. – Porto Alegre : Paixão, 2021. 268fl.
BRASIL. Medida provisória nº 1.085/21, de 27 de dezembro de 2021. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos - SERP, de que trata o art. 37 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, e altera a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, a Lei nº 11.977, de 2009, a Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e a Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.. Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil, Poder Executivo, Brasília, DF. Disponível em: <a href="https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2021/Mpv/mpv1085.htm">https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2021/Mpv/mpv1085.htm</a>. Acesso em 12/08/2021.
RIB. 2021. Parceria com governo federal: Objetivo é padronizar boas práticas executadas em algumas localidades e implementar metas definidas para a área de Registro de Imóveis. Disponível em: <a href="https://www.registrodeimoveis.org.br/parceria-governo-federal">https://www.registrodeimoveis.org.br/parceria-governo-federal</a>. Acesso em 13/08/2021.
THE WORLD BANK. Doing Business Subnacional Brasil 2021. 2021. 368fl. Disponível em: <a href="https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/32436/9781464814402.pdf">https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/32436/9781464814402.pdf</a>. Acesso em 13/08/2021
THE WORLD BANK. Doing Business: Comparing Business Regulation in 190 Economies, 2020. 149fl. Disponível em: <a href="https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/32436/9781464814402.pdf">https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/32436/9781464814402.pdf</a>. Acesso em 13/08/2021

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