Marcos Antonio da Silva

O seguro habitacional, que deveria ser uma garantia para quem financia um imóvel, está no centro de um impasse jurídico que pode impactar significativamente a confiança no sistema de crédito imobiliário.
A questão, que gira em torno da prescrição do seguro habitacional obrigatório nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), impacta milhares de pessoas que enfrentam a incerteza sobre a proteção de suas casas e apartamentos contra vícios ocultos nas construções e, muitos descobertos pelos mutuários depois da liquidação do contrato.
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Em andamento na Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/stj">STJ</a>), o <a href="https://www.jota.info/justica/stj-apos-pedido-de-vista-definicao-de-tese-sobre-indenizacao-nos-contratos-sfh-e-adiada">julgamento de dois recursos repetitivos</a> discute o marco inicial do prazo de prescrição para o ingresso de ações contra seguradoras por defeitos de construção em imóveis financiados pelo SFH.
Esse desfecho poderá ter implicações significativas tanto para os mutuários quanto para a sustentabilidade do sistema habitacional, ao definir os parâmetros de proteção esperados por famílias que adquirem imóveis. 
Além de colocar em xeque a segurança jurídica e a previsibilidade do mercado imobiliário, o julgamento do <a href="https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&amp;tipo_pesquisa=T&amp;cod_tema_inicial=1039&amp;cod_tema_final=1039">Tema 1.039</a> poderá alterar o equilíbrio entre as expectativas dos mutuários e a posição das seguradoras, influenciando a aplicação de entendimentos já estabelecidos na doutrina e na jurisprudência.
A decisão do STJ pode ter ainda impactos relevantes no sistema habitacional, especialmente em relação à confiança no mercado imobiliário e à concessão de crédito. Caso o tribunal decida em favor das seguradoras, mutuários que pagaram seguro por anos e enfrentam problemas estruturais em seus imóveis poderão enfrentar obstáculos para buscar reparação.
Esse cenário, se confirmado, poderá influenciar o comportamento do mercado, com potenciais efeitos na oferta de crédito habitacional, aumento da inadimplência e falta de incentivo à quitação antecipada dos financiamentos.
Adicionalmente, uma eventual decisão desfavorável aos consumidores pode gerar insegurança jurídica, o que teria o potencial de desestimular novos contratos e reduzir o interesse de investidores no setor imobiliário. Isso, impactaria diretamente o custo do financiamento habitacional e dificultaria o acesso à casa própria, afetando não apenas as políticas públicas de habitação, mas também o desenvolvimento econômico do país.
Em seu voto, a relatora Maria Isabel Gallotti declarou que o prazo prescricional de um ano deve se iniciar a partir da quitação do contrato de financiamento, independentemente de o segurado ter ou não conhecimento dos danos estruturais no imóvel. 
Se tal entendimento prevalecer, os mutuários serão incentivados a não quitar seus contratos de financiamento, prolongando a dívida por décadas até que a segurança da construção seja comprovada, o que resultaria em um grave desestímulo à quitação antecipada.
Essa questão é particularmente relevante ao se considerar as condições das moradias populares, muitas vezes construídas com materiais de qualidade questionável, como já identificado pelo Tribunal de Contas da União (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/tcu">TCU</a>). Em diversas regiões do país, falhas estruturais como rachaduras e danos graves têm sido observadas, levantando preocupações sobre a segurança e o patrimônio dos mutuários.
Caso a jurisprudência seja alterada, permitindo que o prazo de prescrição comece a contar a partir da quitação do contrato, sem levar em consideração o caráter oculto e progressivo dos vícios construtivos, isso poderá trazer impactos relevantes para o setor habitacional. Programas habitacionais essenciais para a economia, amplamente promovidos pelo governo e pela Caixa Econômica Federal, podem enfrentar desafios, com potenciais riscos de inadimplência e desequilíbrio no mercado imobiliário.
A recusa das seguradoras em pagar indenizações ganha relevância ao se observar a solidez financeira do setor de seguros, conforme dados da Superintendência de Seguros Privados (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/susep">Susep</a>). No primeiro semestre de 2024, o setor registrou um crescimento de 15,3%, com uma arrecadação total de R$ 209,58 bilhões, indicando que o mercado tem capacidade financeira para cumprir seus compromissos com os consumidores.
Considerando essa situação, a proteção ao consumidor, frequentemente respaldada na jurisprudência do STJ, desempenha um papel central na garantia de que o seguro habitacional continue a oferecer segurança aos mutuários. A forma como as seguradoras cumprem influencia diretamente a confiança no sistema de crédito habitacional e no mercado financeiro brasileiro, podendo gerar efeitos sobre a percepção de risco e a estabilidade do setor.

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JOTA

Desfecho no STJ trará implicações tanto para os mutuários quanto para a sustentabilidade do sistema habitacional

Segurança jurídica e previsibilidade no mercado imobiliário

Desfecho de julgamento no STJ poderá ter implicações tanto para os mutuários quanto para a sustentabilidade do sistema habitacional