Alberto Malta

Júlia Scartezini

Carlos Eduardo Barreto Lopes

O contrato de corretagem consiste em uma atividade de proximidade de interesses exercida por pessoa alheia, que proporciona a conclusão de um negócio jurídico consubstanciado no acordo de vontades.
Nas palavras de Pontes de Miranda, “a corretagem é a atividade intermediatriz entre pessoas que desejam contratar ou praticar, para outrem, algum ato; é intermediação, em senso largo, assalariada, nas negociações de caráter civil ou mercantil”.
No contrato de corretagem, diferente dos contratos de comissão, agência e distribuição, o corretor não atua em nome próprio ou daquele que é representado, mas somente aproxima os contratantes, envidando os melhores esforços para que sejam angariadas oportunidades negociais.
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Em regra, nessa espécie contratual, o comprador não possui vínculo jurídico direto com o corretor, mas apenas com o incumbente. Assim, tendo em vista que inexiste relação contratual direta entre o corretor e o terceiro, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, é, comumente, do incumbente.
Contudo, destaca-se que, em observância à aplicação do princípio da relatividade dos efeitos dos contratos, esse encargo remuneratório pode ser transferido à outra parte interessada na concretização do negócio jurídico, mediante cláusula expressa no contrato principal.
Nessas hipóteses, desde que obtido o resultado pretendido, o contrato de promessa de compra e venda pode transferir ao promitente-comprador a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem.
É nesse sentido que, em sede de recurso repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça propôs a discussão quanto à validade da assunção da dívida relativa à comissão de corretagem pelo consumidor (Tema 938).
Ao analisar o mérito da questão, sob a ótica do repasse de custos e despesas, o ministro Paulo de Tarso afirmou que a assunção da dívida de corretagem não implica em prejuízo aos consumidores, pois, não fosse desse modo, o custo seria embutido de maneira implícita no preço total do contrato.
Assim, o custo da corretagem, mesmo nos contratos entre particulares, é normalmente suportado pelo comprador, seja embutido no preço, seja destacado deste (REsp nº 1.599.511/SP).
Nesse sentido, concluiu-se que essa é a lógica do mercado imobiliário, no qual a venda só prospecta os lucros esperados quando o preço final suportado pelo comprador supera os custos da incorporadora.
Por isso, entendeu-se pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, em observância ao dever de informação existente em favor do outro contratante.
Sendo assim, para as relações jurídicas correlatas à comissão de corretagem, cujo repasse dos custos ao consumidor decorre da própria lógica econômica, há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência da responsabilidade do pagamento ao comprador ou promitente-comprador.
Assim, nesses casos, a incorporadora deve informar ao consumidor o preço total de aquisição da unidade imobiliária, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.
Nesse mesmo sentido, no julgamento do REsp nº 1.747.307/SP, o Superior Tribunal de Justiça esclareceu que, o que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938, é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada durante a fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser exigida como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total.
Na hipótese supramencionada, o Tribunal de origem entendeu que o dever de informação teria sido descumprido, pois a informação acerca da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem foi realizada no mesmo dia da contratação.
Portanto, conclui-se que a cláusula que transfere ao consumidor a responsabilidade de pagar a comissão de corretagem é válida. Todavia, é imprescindível que haja transparência em relação à assunção da obrigação.

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JOTA

Análise quanto à validade da assunção da dívida relativa à comissão de corretagem pelo consumidor

Responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem no mercado imobiliário

Análise quanto à validade da assunção da dívida relativa à comissão de corretagem pelo consumidor