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João Paulo Cavinatto

Gabriela Cavalcanti

Maria Eduarda Gusmão

Na última sexta-feira (15), o <a href="https://www.jota.info/tributos-e-empresas/tributario/em-votacao-historica-camara-aprova-reforma-tributaria-apos-tres-decadas-de-discussao-15122023">Congresso Nacional aprovou a reforma tributária</a>, a partir da <a href="https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2196833">PEC 45/2019</a>, para simplificar a tributação sobre o consumo com a extinção de ICMS, IPI, ISS e PIS/Cofins e a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência municipal e estadual, e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto Seletivo (IS), de competência federal. A PEC agora deve ir à promulgação em sessão solene.
O IBS e a CBS buscam a tributação integral das operações com bens materiais ou imateriais, inclusive direitos, prometendo superar paradigmas dos conflitos de competência entre ISS e ICMS, a exemplo daqueles existentes em razão da indefinição de serviço sujeito ao ISS ou mercadoria sujeita ao ICMS, tal como ocorreu no caso da tributação sobre software.
Nesse contexto de tributação ampla, passarão a ser tributadas pelo IBS e pela CBS atividades antes não atingidas pelos tributos sobre o consumo, como locação e arrendamento de bens móveis e imóveis e cessão de direitos, de forma que os tributos pagos com esses dispêndios também serão objeto de creditamento, em respeito à não cumulatividade plena.
As alíquotas de IBS e CBS devem ser padrão para todos os bens e serviços tributados, exceto se houver expressa permissão constitucional para benefícios ou tratamentos especiais. Uma dessas exceções é o regime específico de tributação para operações com bens imóveis que deverá ser instituído por lei complementar, podendo prever alterações nas alíquotas, regras de creditamento e base de cálculo, bem como incidência sobre a receita ou o faturamento, com alíquota uniforme em todo o território nacional.
Poderão fazer parte desse novo regime a construção e incorporação imobiliária, o parcelamento do solo e alienação de bem imóvel, a locação e arrendamento de bem imóvel e a administração e intermediação de bem imóvel.
Atualmente, o Supremo Tribunal Federal (STF) entende que não incide ISS sobre locações puras de bens móveis (Súmula Vinculante 31), mas há forte jurisprudência no sentido de que quando a locação de bens está vinculada à prestação de serviços sujeitos ao ISS, o fisco municipal pode exigir ISS sobre todo o valor do contrato, inclusive sobre a parte correspondente à locação.
Esse entendimento foi confirmado recentemente pelo STF na ADI 5764, que julgou constitucional a incidência de ISS sobre hospedagem em hotéis e outros ambientes, já que não seria possível separar as obrigações de dar (locação do ambiente) da prestação de diversos outros serviços que acompanham a própria hospedagem (limpeza, serviço de quarto etc.).
A reforma tributária pretende afastar essas discussões históricas, mas não há clareza sobre como serão tributadas pelos novos tributos as atividades com imóveis quando envolverem “contratos complexos” com atividades de diversas naturezas jurídicas, quando alguma dessas atividades estiver sujeita à tratamento diferenciado ou específico da CBS e do IBS, como o que poderá ocorrer com as atividades imobiliárias.
A depender da forma como a lei complementar for redigida, podem surgir dúvidas sobre a abrangência do regime específico de tributação sobre bens imóveis, isto é, se os benefícios tributários da CBS e do IBS serão aplicáveis mesmo quando houver contratos que envolvam outras atividades além daquelas relacionadas com atividades imobiliárias.
Nesse contexto, é relevante avaliar a conveniência de se manter na elaboração dos contratos critérios hoje adotados pela jurisprudência para garantir a tributação aplicável a cada atividade, tal como: clara segregação de objetos e preço efetivamente atribuído a cada atividade, para que não haja eventual questionamento sobre impedimento da aplicação dos benefícios que deverão ser instituídos por lei complementar.
Assim, é importante que os contribuintes que desenvolvem atividades envolvendo o setor imobiliário estejam atentos para acompanhar a edição de lei complementar que regulará a reforma tributária, para que os contratos firmados nesse ambiente estejam em linha com as novas regras de tributação.

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JOTA

A depender da lei complementar, podem surgir dúvidas acerca da abrangência da tributação sobre bens imóveis

Reforma tributária pode impactar contratos complexos

A depender da lei complementar, podem surgir dúvidas sobre abrangência do regime de tributação sobre bens imóveis