Ricardo Soriano

Natalia Bessoni Ramos Neves

A <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/reforma-tributaria">reforma tributária</a> inaugura uma nova etapa de integração entre o fisco e o mercado imobiliário brasileiro, com mudanças que alteram a forma de registrar, tributar e fiscalizar propriedades em todo o país.
A partir de 2026, começam a ter aplicabilidade, no que pode ser considerado um “período de testes”, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (<a href="https://www.jota.info/tributos/como-funcionara-o-cadastro-de-imoveis-criado-pela-reforma-tributaria">CIB</a>) e os novos tributos sobre bens e serviços, o Imposto sobre Bens e Serviços (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/ibs">IBS</a>) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/cbs">CBS</a>)<a href="#_ftn1" name="_ftnref1">[1]</a>. E, já em 2027, todos eles passarão a ter aplicabilidade concreta e impactante no novo regime tributário nacional (este, ainda em fase de transição, até 2033, com o antigo regime).
<a href="https://www.jota.info/produtos/tributos?utm_source=cta-site&amp;utm_medium=site&amp;utm_campaign=campanha_tributos_q2&amp;utm_id=cta_texto_tributos_q2_2023&amp;utm_term=cta_texto_tributos&amp;utm_term=cta_texto_tributos_meio_materias">Conheça o JOTA PRO Tributos, plataforma de monitoramento tributário para empresas e escritórios com decisões e movimentações do Carf, STJ e STF</a>
Instituído pela Lei Complementar n.º 214/2025 e regulamentado pela Instrução Normativa RFB n.º 2.275 de 2025<a href="#_ftn2" name="_ftnref2">[2]</a>, o CIB tem por objetivo integrar os diversos cadastros existentes — municipais, estaduais, federais e cartoriais — em uma base única administrada pela <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/receita-federal">Receita Federal</a>, constituindo um inventário nacional de bens imóveis urbanos e rurais integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).
O ato da Receita Federal detalha as obrigações dos serviços notariais e de registro, que deverão compartilhar eletronicamente, via Sinter, os dados de cada ato de lavratura ou registro, imediatamente após cada ato de lavratura ou registro, em formato padronizado. Ademais, o sistema será atualizado anualmente e admitirá impugnação em procedimento próprio, garantindo maior transparência e segurança jurídica<a href="#_ftn3" name="_ftnref3">[3]</a>.
Registra-se que o descumprimento dessas exigências pelos cartórios poderá ser informado ao<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/conselho-nacional-de-justica"> Conselho Nacional de Justiça</a> e acarretar sanções pelos órgãos de fiscalização notarial e registral, com garantia, contudo, do contraditório e ampla defesa<a href="#_ftn4" name="_ftnref4">[4]</a>.
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Para viabilizar a operacionalização, cada imóvel passará a contar com um código de identificação único, o assim apelidado “CPF dos imóveis”, que permitirá o rastreamento de propriedades e transações imobiliárias em todo o território nacional<a href="#_ftn5" name="_ftnref5">[5]</a>.
Embora concebido como instrumento técnico, o CIB terá função central na implementação do novo modelo de tributação sobre o consumo, o IVA dual, composto pelo IBS (estadual/municipal) e pela CBS (federal)<a href="#_ftn6" name="_ftnref6">[6]</a>.
Na prática, será referência nacional para o controle das operações imobiliárias sujeitas à incidência do IBS e da CBS, além de subsidiar a definição de valores de referência dos imóveis e fortalecer os mecanismos de fiscalização e combate à evasão fiscal.
Quanto ao valor de referência, cumpre destacar que a legislação determina que será estimado conforme o valor do mercado, informações prestadas por administrações tributárias e serviços notariais e registrais, bem como características do imóvel, como localização, padrão construtivo e área edificada<a href="#_ftn7" name="_ftnref7">[7]</a>.
Assim, o novo modelo exigirá adaptação de pessoas físicas e jurídicas a um ambiente mais integrado e sujeito a controle cruzado de informações, em que a conformidade passa a ser requisito central.
Isso porque, ao cruzar as informações do CIB com dados de declarações de renda, Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB) e registros eletrônicos, a administração tributária poderá detectar inconsistências em rendimentos de locação, alienações ou cessões de direitos.
Ainda que a Receita Federal reitere que a reforma não cria novo imposto sobre o setor, mas substitui tributos existentes<a href="#_ftn8" name="_ftnref8">[8]</a>, as novas regras ampliam o campo de incidência do IBS e da CBS, as quais passam a alcançar toda operação onerosa com bens e serviços, inclusive imóveis, cessões e arrendamentos.
Com isso, percebe-se que a norma promove uma aproximação da lógica empresarial, ao incorporar operações antes tratadas como rendimentos eventuais ou patrimoniais em uma estrutura tributária contínua, com obrigação de emissão de documento fiscal e direito limitado ao aproveitamento de créditos.
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Antes da Reforma Tributária, a tributação das operações imobiliárias de pessoas físicas estava essencialmente concentrada no Imposto de Renda<a href="#_ftn9" name="_ftnref9">[9]</a>. As receitas provenientes da locação de imóveis eram tratadas como rendimentos decorrentes da exploração do capital e tributadas na declaração do contribuinte<a href="#_ftn10" name="_ftnref10">[10]</a>, admitindo-se apenas algumas exclusões específicas na apuração do rendimento bruto<a href="#_ftn11" name="_ftnref11">[11]</a>.
Já a alienação onerosa sujeitava o proprietário ao imposto sobre o ganho de capital na hipótese de valorização do bem<a href="#_ftn12" name="_ftnref12">[12]</a>, ao passo que a transmissão da propriedade ao adquirente estava sujeita ao ITBI<a href="#_ftn13" name="_ftnref13">[13]</a>.
Esse modelo, centrado na renda e na transmissão patrimonial, não impunha às pessoas físicas a emissão de nota fiscal nem submetia locações ou vendas à incidência de tributos sobre o consumo.
Com o novo modelo, essa fronteira se altera. Pessoas físicas que realizarem locações, cessões onerosas ou arrendamentos envolvendo, cumulativamente, mais de três imóveis distintos e receita anual superior a R$ 240 mil (valor que será atualizado mensalmente pelo <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/ipca">IPCA</a> ou por índice que o substitua)<a href="#_ftn14" name="_ftnref14">[14]</a> serão equiparadas a contribuintes empresariais, passando a emitir documento fiscal, escriturar receitas e recolher IBS e CBS regularmente<a href="#_ftn15" name="_ftnref15">[15]</a>.
No caso das pessoas jurídicas, a substituição de <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/pis">PIS</a> e <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/cofins">Cofins</a> pela CBS não cumulativa altera de modo significativo a sistemática de tributação do setor. O novo modelo, ao adotar o crédito financeiro integral e extinguir os regimes cumulativos, amplia a base tributável e uniformiza a forma de apuração.
Para assegurar previsibilidade aos contribuintes, estipulou-se um regime transitório. Durante essa fase, determinadas incorporações e parcelamentos iniciados antes de 2029 poderão optar por regimes específicos de recolhimento da CBS com base na receita bruta, mantendo a carga efetiva aproximada dos regimes anteriores de PIS/Cofins<a href="#_ftn16" name="_ftnref16">[16]</a>.
Para projetos de incorporação e parcelamento de solo já iniciados, a Lei Complementar n.º 214/2025 instituiu regimes especiais de transição válidos até 2029.
No caso das incorporações submetidas a patrimônio de afetação e optantes pelo Regime Especial de Tributação (RET) da Lei n.º 10.931/2004, o contribuinte poderá recolher a CBS sobre a receita mensal recebida, à alíquota de 2,08% nas incorporações comuns e 0,53% nos empreendimentos de interesse social, afastando a incidência cumulativa de IBS e CBS<a href="#_ftn17" name="_ftnref17">[17]</a>. Essa opção, porém, veda o aproveitamento de créditos e o uso dos redutores de base de cálculo<a href="#_ftn18" name="_ftnref18">[18]</a>.
De forma semelhante, operações de parcelamento do solo com registro protocolado até o final de 2028 poderão recolher a CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida, em caráter definitivo e sem direito à compensação, também com a mesma vedação de créditos e redutores, devendo o contribuinte manter escrituração contábil segregada para cada empreendimento<a href="#_ftn19" name="_ftnref19">[19]</a>.
Já nos contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento firmados antes da publicação da lei, admite-se o recolhimento conjunto de IBS e CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta até o término do contrato ou, no caso das locações residenciais, até 31 de dezembro de 2028, observada também a obrigação de escrituração contábil segregada das operações<a href="#_ftn20" name="_ftnref20">[20]</a>.
Superadas as regras transitórias, o regime permanente traz medidas de calibragem da carga tributária, como a redução de 50% das alíquotas do IBS e da CBS nas operações imobiliárias em geral, a redução de 70% aplicável às locações, cessões onerosas e arrendamentos<a href="#_ftn21" name="_ftnref21">[21]</a>, e o redutor social — de R$ 100 mil para imóveis residenciais novos, R$ 30 mil para lotes residenciais e R$ 600 nas locações residenciais<a href="#_ftn22" name="_ftnref22">[22]</a> — utilizável uma única vez por unidade.
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A legislação também trata de locações residenciais de curta duração de até 90 dias, que passam a ser tributadas segundo as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria<a href="#_ftn23" name="_ftnref23">[23]</a>, alinhando o tratamento fiscal às novas formas de uso e comercialização de imóveis.
Entre as medidas estruturantes do regime, destaca-se também o redutor de ajuste, destinado a suavizar o impacto da ampliação da base de incidência do IBS e da CBS sobre o setor imobiliário.
A partir de 2027, cada imóvel de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS terá vinculado um redutor de ajuste, espécie de crédito fiscal associado ao bem, utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo na alienação<a href="#_ftn24" name="_ftnref24">[24]</a>.
O valor do redutor será definido conforme critérios previstos em lei, podendo considerar o custo de aquisição ou valor de referência do imóvel, bem como gastos e tributos relacionados à sua incorporação ou construção, sendo corrigido monetariamente até o momento da venda e mantido nas operações entre contribuintes do regime regular<a href="#_ftn25" name="_ftnref25">[25]</a>.
Na prática, o mecanismo funciona como um desconto fiscal vinculado ao imóvel, destinado a assegurar a neutralidade tributária e evitar a dupla incidência dos tributos sobre bens que já tenham suportado IBS ou CBS em etapas anteriores de incorporação ou construção<a href="#_ftn26" name="_ftnref26">[26]</a>.
Nota-se que Reforma Tributária, ao integrar o CIB ao sistema de apuração do IBS e da CBS, inaugura uma nova lógica de tributação do patrimônio imobiliário no país. O que antes era tratado como fato isolado de renda ou transmissão patrimonial passa a compor um ciclo fiscal contínuo, com rastreabilidade, interoperabilidade e fiscalização digital.
Mais do que simplificar o sistema, o novo modelo redefine a fronteira entre renda e consumo no setor imobiliário, aproximando pessoas físicas habituais de contribuintes empresariais e impondo padrões de transparência e conformidade até então inéditos.
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Diante dessa transição, construtoras, incorporadoras e administradoras precisarão reavaliar suas estruturas patrimoniais e contratuais, a fim de evitar sobreposição de tributos e adequar a precificação de seus produtos e serviços.
A reorganização preventiva, centrada no aproveitamento de créditos, na segregação contábil por empreendimento e na revisão das sociedades patrimoniais, ganha destaque como medida essencial de adaptação ao novo regime tributário e de mitigação de riscos de autuação.
Por fim, essa adaptação não se limita aos aspectos técnicos, mas envolve também decisões estratégicas, exigindo de empresas e proprietários uma visão sistêmica das novas obrigações trazidas pelo CIB e pelo IVA dual. O novo arranjo fiscal tende, assim, a reposicionar o mercado imobiliário em um ambiente mais integrado, previsível e alinhado às práticas internacionais de tributação sobre o valor agregado.
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<a href="#_ftnref1" name="_ftn1">[1]</a> Emenda Constitucional n.º 132/2023; Lei Complementar n.º 214/2025, arts. 1º e 4º.
<a href="#_ftnref2" name="_ftn2">[2]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 265, §§ 1º-2º e Instrução Normativa RFB n.º 2.275/2025, arts. 1º-4º.
<a href="#_ftnref3" name="_ftn3">[3]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 256 e Instrução Normativa RFB n.º 2.275/2025, art. 3º.
<a href="#_ftnref4" name="_ftn4">[4]</a> Instrução Normativa RFB n.º 2.275/2025, arts. 6º-8º.
<a href="#_ftnref5" name="_ftn5">[5]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 59 e Instrução Normativa RFB n.º 2.275/2025, art. 5º.
<a href="#_ftnref6" name="_ftn6">[6]</a> Receita Federal do Brasil, Nota Oficial “Criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro vai gerar segurança jurídica para os proprietários, adquirentes e vendedores”, publicada em 09/09/2025.
<a href="#_ftnref7" name="_ftn7">[7]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 256.
<a href="#_ftnref8" name="_ftn8">[8]</a> Receita Federal do Brasil, Nota Oficial “Esclarecimentos sobre fake news e tributação do setor imobiliário”, 10/09/2025.
<a href="#_ftnref9" name="_ftn9">[9]</a> Lei n.º 7.713/1988, art. 3º, caput; Código Tributário Nacional (Lei n.º 5.172/1966), art. 43, I.
<a href="#_ftnref10" name="_ftn10">[10]</a> Decreto n.º 9.580/2018 (RIR/2018), art. 41, I e § 2º; Lei n.º 7.713/1988, art. 3º, § 1º.
<a href="#_ftnref11" name="_ftn11">[11]</a> Decreto n.º 9.580/2018 (RIR/2018), art. 42, I a IV.
<a href="#_ftnref12" name="_ftn12">[12]</a> Lei n.º 7.713/1988, art. 3º, § 2º e § 3º; Lei n.º 13.259/2016, art. 1º (alterando o art. 21 da Lei n.º 8.981/1995); Decreto n.º 9.580/2018 (RIR/2018), arts. 117 a 139.
<a href="#_ftnref13" name="_ftn13">[13]</a> CF/1988, art. 156, II; CTN, arts. 35 a 42.
<a href="#_ftnref14" name="_ftn14">[14]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 251, § 5º.
<a href="#_ftnref15" name="_ftn15">[15]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 251, § 1º, I, a e b.
<a href="#_ftnref16" name="_ftn16">[16]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, arts. 485 e 486.
<a href="#_ftnref17" name="_ftn17">[17]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 485, I, II e § 1º.
<a href="#_ftnref18" name="_ftn18">[18]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 485, § 2º.
<a href="#_ftnref19" name="_ftn19">[19]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 486, § 1º e 12.
<a href="#_ftnref20" name="_ftn20">[20]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 487.
<a href="#_ftnref21" name="_ftn21">[21]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 261, caput e parágrafo único.
<a href="#_ftnref22" name="_ftn22">[22]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, arts. 259 e 260.
<a href="#_ftnref23" name="_ftn23">[23]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 253.
<a href="#_ftnref24" name="_ftn24">[24]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 257.
<a href="#_ftnref25" name="_ftn25">[25]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, art. 258.
<a href="#_ftnref26" name="_ftn26">[26]</a> Lei Complementar n.º 214/2025, arts. 257 e 258.

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