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Janssen Murayama

A reforma tributária trará uma mudança relevante e ainda pouco discutida para os condomínios edilícios. Com a implementação do IBS e da CBS, a tributação dos condomínios deixará de comportar uma resposta única. A depender da composição de suas receitas — e, em determinados casos, de uma escolha do próprio condomínio —, será possível identificar três situações tributárias distintas.
A diferenciação é importante porque condomínios residenciais, edifícios corporativos, shopping centers e empreendimentos com exploração econômica relevante de áreas comuns poderão experimentar efeitos bastante diferentes com os novos tributos.
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Hoje, a lógica é relativamente simples. A taxa condominial possui, essencialmente, natureza de rateio das despesas necessárias à manutenção das áreas e dos serviços comuns. O condomínio arrecada recursos dos condôminos para suportar gastos realizados em benefício da coletividade.
Com o IBS e a CBS, entretanto, será necessário observar não apenas as taxas cobradas dos condôminos, mas também as demais receitas eventualmente auferidas pelo empreendimento. A partir daí, surgem três cenários.
O primeiro é o condomínio que permanece fora do regime regular do IBS e da CBS, situação típica dos condomínios residenciais. Nesses casos, a opção pelo regime regular tende a ser pouco vantajosa, pois despesas como folha de salários e encargos não geram créditos suficientes para compensar a tributação das taxas condominiais.
Além disso, os moradores, em regra pessoas físicas, não aproveitam créditos de IBS e CBS. O resultado tende a ser desfavorável nas duas pontas: o condomínio recolhe o tributo e o condômino suporta o aumento da taxa sem possibilidade de creditamento.
Por essa razão, para condomínios residenciais típicos, sem receitas próprias relevantes e com despesas pouco geradoras de créditos, a permanência fora do regime regular tende a ser a alternativa economicamente mais eficiente.
O segundo cenário é uma imposição da própria legislação: quando as taxas e os demais valores condominiais cobrados dos condôminos representarem menos de 80% da receita total do condomínio, haverá incidência do IBS e da CBS sobre as operações com bens e serviços realizadas pelo condomínio.
A regra pode alcançar, por exemplo, empreendimentos que obtenham receitas relevantes com exploração de estacionamentos, publicidade, locação ou cessão de áreas comuns para antenas e infraestrutura de telecomunicações, lojas, quiosques, eventos e outras atividades econômicas.
Nessa hipótese, as operações com bens e serviços realizadas pelo condomínio estarão sujeitas ao IBS e à CBS. Em contrapartida, haverá direito à apropriação de créditos na proporção da receita decorrente das operações tributadas em relação à receita total do condomínio.
Há, finalmente, uma terceira situação: a opção voluntária pelo regime regular.
Mesmo quando não estiver obrigado a se submeter integralmente ao regime, o condomínio poderá optar por fazê-lo. Nesse caso, a consequência é substancial: haverá incidência do IBS e da CBS sobre as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros.
À primeira vista, parece pouco racional escolher voluntariamente um regime que passa a tributar a própria taxa condominial. A questão, contudo, é mais sofisticada.
Ao ingressar no regime regular, o condomínio passa a participar da cadeia normal de débitos e créditos do IBS e da CBS. A decisão, portanto, não pode ser tomada considerando apenas o valor do tributo incidente sobre suas receitas. É necessário avaliar também os créditos gerados pelas suas aquisições e, sobretudo nos condomínios empresariais, a possibilidade de aproveitamento de créditos pelos próprios condôminos.
É aqui que a reforma produz um resultado aparentemente contraditório: em determinados casos, optar por pagar IBS e CBS poderá ser economicamente vantajoso.
O exemplo mais evidente está nos edifícios corporativos, shopping centers e business centers ocupados predominantemente por pessoas jurídicas submetidas ao regime regular.
Se o condomínio optar pelo mesmo regime, as cobranças podem permitir que os condôminos pessoas jurídicas aproveitem créditos de IBS e CBS. Aquilo que, em uma primeira análise, seria aumento da carga tributária do condomínio poderá ser neutralizado, total ou parcialmente, na cadeia econômica dos ocupantes.
Em outras palavras, a decisão deverá considerar o empreendimento como um todo. Não basta perguntar quanto o condomínio passará a recolher. Será necessário verificar quanto poderá aproveitar de créditos e qual será o efeito da tributação para os próprios condôminos.
Neste contexto, a reforma tributária obrigará síndicos, administradoras e proprietários a olhar para a estrutura econômica do condomínio antes de definir seu tratamento tributário.
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Não haverá uma solução universal: será necessário conhecer a composição das receitas, mapear despesas geradoras e não geradoras de créditos, identificar o peso da folha de pagamento e, nos empreendimentos comerciais, avaliar o perfil tributário dos próprios condôminos.
Com a entrada em vigor da CBS já em janeiro de 2027, os condomínios devem aproveitar 2026 para realizar simulações e definir o regime tributário mais adequado.
Os estudos devem começar agora. Afinal, todo síndico sabe que uma reforma bem-sucedida começa por um bom planejamento.

Condomínio

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JOTA

Condomínios terão três regimes possíveis — e pagar o tributo pode até compensar

Quando pagar IBS e CBS pode ser vantajoso para o condomínio?

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