Felipe Salathé

Nos últimos meses, observamos uma possível nova tendência nas políticas de habitação popular e infraestrutura social: as chamadas concessões de locação social ou concessões de aluguel social. Elas consistem, resumidamente, na delegação, via Parceria Público-Privada, da gestão de moradia digna e seus espaços condominiais a camadas mais carentes da sociedade, a serem remuneradas mediante: (i) pagamento de valores módicos pelos cidadãos beneficiários; e (ii) uma contraprestação pública periódica.
Tal representa um possível câmbio na mentalidade pública acerca das políticas habitacionais, que até então se concentravam basicamente em três principais estratégias: (a) alienação direta do imóvel aos cidadãos (art. 76 “d” da Lei 14.133/21); (b) concessão de uso de bem público para fins de moradia (art. 183 §1º da CF c/c art. 22-A da Lei 9.636/98 e Medida Provisória 2220/21); e (c) financiamento para aquisição do imóvel, mediante outorga de linhas de crédito a juros baixos, em uma lógica de fomento, como ocorre no programa <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/Minha%20Casa%20Minha%20Vida">Minha Casa Minha Vida</a>, da União.
No atual estágio, porém, pretende-se abrir espaço nessa caixa de ferramentas administrativas para as concessões de locação social.
<a href="https://www.jota.info/produtos/poder?utm_source=cta-site&amp;utm_medium=site&amp;utm_campaign=campanha_poder_q2&amp;utm_id=cta_texto_poder_q2_2023&amp;utm_term=cta_texto_poder&amp;utm_term=cta_texto_poder_meio_materias">Conheça o JOTA PRO Poder, plataforma de monitoramento que oferece transparência e previsibilidade para empresas</a>
À primeira vista, se poderia questionar qual a vantagem de alugar um imóvel no lugar de transferir sua propriedade ao beneficiário. O objetivo desse novo mecanismo, porém, vai além de garantir o direito à moradia por meio de contrapartidas em valor baixo, mas tornar a concessionária uma verdadeira gestora do condomínio público como um todo, podendo realizar desde a segurança e limpeza do local até atividades culturais e recreativas.<a href="#_ftn1" name="_ftnref1">[1]</a>
Sua remuneração serve a esse propósito, o que via de regra não ocorreria em uma política de alienação de imóveis. Ademais, as parcelas a serem cobradas dos usuários tendem a ser inferiores àquelas percebidas nos financiamentos públicos tradicionais.
Um dos projetos piloto nesse sentido foi o programa Morar Centro, lançado no início de 2026 pela Prefeitura do Recife e pelo Ministério das Cidades em articulação com o Programa de Parcerias de Investimentos (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/PPI">PPI</a>), da Casa Civil, a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) e o Ministério da Gestão e Inovação em Serviços Públicos (MGI).<a href="#_ftn2" name="_ftnref2">[2]</a>
Ao lado dele, há outros projetos desse naipe na esteira de produção, vide o programa Morar Melhor da Prefeitura de Campo Grande. Também se tem notícias de que as prefeituras de Maceió, Santo André (SP) e São José dos Campos (SP) estão realizando estudos para lançar programas similares.<a href="#_ftn3" name="_ftnref3">[3]</a>
Todavia, para além de garantir a gestão do espaço condominial, há um outro potencial igualmente relevante nas concessões de locação social: a fiscalização sobre atividades desenvolvidas nas dependências do condomínio.
Fugindo um pouco da modelagem que existe nos programas já existentes, é possível vislumbrarmos uma oportunidade para que os contratos de concessão contemplem também o poder-dever de que as concessionárias monitorem os espaços geridos por elas no bojo dos contratos de concessão, obviamente sem ferir o direito fundamental à inviolabilidade do domicílio (art. 5º inciso XI da CF), no melhor intuito de reprimir ilegalidades e em colaboração com os órgãos de segurança pública.
Cuida-se de algo, em algum nível, comum em diversos módulos concessórios nos quais, além de prestar o serviço, incumbe à delegatária blindá-lo de ações ilícitas que possam impactá-lo.
No universo das políticas habitacionais, essa estratégia regulatória teria contornos ainda mais significativos, considerando que ultimamente temos visto alguns programas sociais padecerem por condutas questionáveis, a desviá-los de suas finalidades públicas originais. Existem ao menos duas práticas ilícitas nessa linha.
A primeira consiste na locação a terceiros pelos próprios cidadãos beneficiários dos bens recém-recebidos. Na hipótese, o sujeito que adquire um imóvel o alugaria imediatamente depois a outrem apenas para auferir lucro, criando um mercado privado de habitações populares, em descompasso com a sua função social. No município de São Paulo, verbi gratia, houve questionamentos a propósito da inclusão de imóveis inseridos em programas habitacionais no Airbnb para locação por curta temporada. Em resposta, a prefeitura editou o Decreto 63.130/24, vedando expressamente a prática.
Uma segunda irregularidade diz respeito às situações nas quais determinado sujeito comete crimes nas dependências das moradias e condomínios populares, inclusive venda de produtos ilegais. Em 2025, o <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/Minist%C3%A9rio%20das%20Cidades">Ministério das Cidades</a> chegou a propor uma ação articulada com o <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/Minist%C3%A9rio%20da%20Justi%C3%A7a">Ministério da Justiça</a> para combater o avanço de facções criminosas nas em áreas construídas pelo Minha Casa Minha Vida.<a href="#_ftn4" name="_ftnref4">[4]</a>
Nesse quadrante, uma ideia para as concessões de locação social ou aluguel social seria que delegassem expressamente poderes de fiscalização de polícia às concessionárias, delimitando precisamente seu papel na reprimenda a atividades ilícitas nas instalações públicas por elas geridas.
Metaforicamente falando, o concessionário figuraria – podemos dizer – como uma espécie um síndico ou administrador das áreas públicas concedidas e locadas, incumbido tanto de providenciar utilidades aos cidadãos-condôminos quanto recrudescer o controle sobre eventuais desvios cometidos, fazendo manter a ordem interna nas infraestruturas sociais habitacionais, tudo sempre mediante articulação e supervisão do Poder Concedente e dos órgãos de controle, para evitar eventuais abusos cometidos pelo próprio concessionário.
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A pedra angular dessa nova proposta reside na perspectiva de que o Poder Público não deve “apenas” se ocupar de garantir moradia digna às camadas mais necessitadas, senão também com o momento posterior a isso, visando atingir a vida digna de cada família ou indivíduo. E a delegação de ao menos parte dessas atividades a um parceiro privado, se bem modelada, pode contribuir com esse objetivo.
Enfim, dito tudo isso, podemos inferir que as políticas habitacionais e de infraestrutura social têm ganhado uma nova ferramenta de implementação: as concessões de aluguel social ou locação social, cujos potenciais ainda estão por serem explorados e experienciados na prática. Se acaso vierem a alcançar os resultados almejados, se tornarão uma nova tendência, a servir de inspiração para diversos entes federativos Brasil afora, elastecendo o leque de mecanismos de acesso a moradias populares no país, um giro profundo na mentalidade pública prevalescente até então sobre o tema. A ver.
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<a href="#_ftnref1" name="_ftn1">[1]</a> PREFEITURA DO RECIFE. Projeto: PPP Morar no Centro. Disponível em: &lt;https://parcerias.recife.pe.gov.br/projetos/ppp-de-habitacao-social/&gt;
<a href="#_ftnref2" name="_ftn2">[2]</a> UNIÃO FEDERAL. Recife publica edital e avança primeira PPP de locação social do Minha Casa, Minha Vida. 02/02/2026. Disponível em: &lt;https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-1928&gt;
<a href="#_ftnref3" name="_ftn3">[3]</a> UNIÃO FEDERAL. Recife publica edital e avança primeira PPP de locação social do Minha Casa, Minha Vida. Disponível em: &lt;https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-1928&gt;
<a href="#_ftnref4" name="_ftn4">[4]</a> SENADO NOTÍCIAS. Crime organizado em condomínios populares é ‘epidemia’, diz ministro. 07/10/2025. Disponível em: &lt;https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2025/10/07/crime-organizado-em-condominios-populares-e-2018epidemia2019-diz-ministro&gt;

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Políticas habitacionais e de infraestrutura social têm ganhado nova ferramenta de implementação

PPPs de locação social: uma nova tendência nas políticas de habitação popular

Políticas habitacionais e de infraestrutura social têm ganhado uma nova ferramenta de implementação