Opinião & Análise

Análise

Plataformas de locação por curta temporada

A necessidade de regulação sob a ótica da Análise Econômica do Direito

Crédito: Pixabay

As inovações tecnológicas de nosso tempo vêm alterando drasticamente a forma como vivemos. Diversos segmentos da economia estão sendo reinventados frente as disrupções proporcionadas pela tecnologia.

O oferecimento de bens e serviços através de plataformas digitais é um fenômeno que tomou conta do mercado.

As plataformas virtuais promovem uma maior eficiência econômica, uma vez que reduzem os custos de transação e a assimetria de informação. Com isso há um aumento de utilidade/satisfação dos contratantes, ocorrem mais trocas voluntárias, há maior circulação de riquezas, e, consequentemente, promovem o crescimento econômico.

Portanto, a análise sobre a necessidade de regulação bem como os termos da eventual normatização em relação a atuação das plataformas digitais deve levar em consideração, dentre outros aspectos, a eficiência econômica por elas promovida, em especial quando se está analisando a questão sob a ótica da Análise Econômica do Direito (AED).

Atualmente, as plataformas virtuais que oferecem a locação de imóveis residenciais, por curta temporada, tal como o Airbnb, estão submetidas ao regramento da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91).

A lei do inquilinato é datada do ano de 1991, isto é, há quase 02 décadas atrás, tempo em que não se imaginava que as locações por curta temporada poderiam se dar por meio de aplicativos.

Ante a nova realidade de locações efetuadas através de plataformas digitais – que conferem uma radical alteração na eficiência econômica – os imóveis passaram a ser explorados economicamente com uma intensidade jamais vista.

Essa nova dinâmica em termos de eficiência econômica para o proprietário do imóvel acaba interferindo na vida de outros, nesse caso, especialmente, dos demais vizinhos e também de condôminos, no caso das unidades que situam-se em condomínios edilícios.

No caso das unidades localizadas em condomínios, tem se visto inúmeras reclamações em decorrência da rotatividade de locatários, situação que acarreta certa insegurança no prédio para os demais moradores. Em razão disso, há uma tendência de que estes condomínios venham, através das convenções condominiais, proibir a locação das unidades por curta temporada, por meio de aplicativos.

Por outro lado, parece evidente que a proibição da exploração econômica do imóvel fere o direito de propriedade. Não há qualquer previsão legal que proíba o condômino de exercer o regular direito de propriedade, em sua vertente de exploração econômica.

Há, portanto, um claro conflito de interesses.

Ocorre que os aspectos polêmicos relacionados às plataformas de locação por curta temporada não se limitam a possibilidade de proibição nas convenções condominiais, restringindo o direito de propriedade de locação dos proprietários. Há, ainda, diversas outras questões relacionadas à responsabilidade civil das plataformas e sua figura jurídica.

De fato, os fenômenos jurídicos surgidos com as disrupções tecnológicas atuais – a chamada “Quarta revolução industrial” – muitas vezes não se encaixam nas “caixas” concebidas pelo Direito até o momento.

Os intérpretes jurídicos fazem um esforço hercúleo para interpretar as normas existentes ao efeito de adequar os novos fenômenos à normatização já criada. O que tem se mostrado é que a “roupa velha” não tem se encaixado com os novos desafios que os operadores do direito estão tendo que enfrentar.

Atualmente, as questões relacionadas aos aplicativos de locação por curta temporada está sendo analisada e decidida pelo tribunais regionais e pelo STJ.

Em sessão de julgamento recente (RESP nº 1.819.075/RS), o Ministro Luiz Felipe Salomão salientou o seguinte: “Acho que é inócuo querer impedir a inovação. O desafio do Estado está em como regulamentar. Penso que a proibição da atividade não é o caminho, e faço minhas as palavras, seria como tentar amparar o vento com a mão”.

De fato, não há como impedir o avanço tecnológico. A velocidade exponencial da tecnologia tem trazido problemas que o Direito está com extrema dificuldade de resolver. As incertezas jurídicas relacionadas aos aplicativos de locação é apenas mais um desses problemas.

Entendemos que é imprescindível analisar o tema da regulação das plataformas virtuais, no caso, as de locação por curta temporada, sob a ótica da Análise Econômica do Direito, para que uma eventual regulação não acabe com a eficiência econômica proporcionada pelas disrupções.

Em excelente momento, a Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019),  dispôs, em seu art. 5º[1], que as propostas de edição e alteração de atos normativos de interesse geral de agentes econômicos serão precedidas da realização de análise de impacto regulatório, que conterá informações e dados sobre os possíveis efeitos do ato normativo para verificar a razoabilidade do seu impacto econômico.

Portanto, se a opção for pela regulação estatal, é essencial que a gestão regulatória seja baseada na melhor evidência disponível. Deve ser levada à risca o processo sistemático da Análise do Impacto Regulatório (AIR) por parte da administração pública.

As principais fases da AIR são: i) Análise e definição do problema regulatório; ii) construção das opções regulatórias; e iii) identificação e comparação dos impactos das opções regulatórias.

Conclui-se, então, que a necessidade da regulação das plataformas digitais de locação por curta temporada passa por uma profunda Análise de Impacto Regulatório, que privilegie as evidências e a consulta pública, na medida em que uma eventual intervenção regulatória não pode servir para barrar a eficiência econômica que as plataformas virtuais aportaram no mercado de locação de imóveis.

 

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[1] Art. 5º da Lei nº 13.874/2019: “As propostas de edição e de alteração de atos normativos de interesse geral de agentes econômicos ou de usuários dos serviços prestados, editadas por órgão ou entidade da administração pública federal, incluídas as autarquias e as fundações públicas, serão precedidas da realização de análise de impacto regulatório, que conterá informações e dados sobre os possíveis efeitos do ato normativo para verificar a razoabilidade do seu impacto econômico.”


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