Fábio Machado Baldissera

Giácomo Paro

João Paulo Velkis Bio

Em novembro do ano passado foi publicado o acórdão do Recurso Especial nº 
1.733.560/SC, em que o STJ, acertadamente, decidiu pela não equiparação da 
permuta de imóveis à compra e venda para efeitos de tributação da receita.
No caso sob análise, a autora, empresa que se dedica ao ramo da 
incorporação imobiliária, celebrou determinados contratos, que objetivavam 
a troca de terreno por unidades imobiliárias. De um lado os proprietários 
do terreno obrigaram-se a transmitir a propriedade dos imóveis à 
incorporadora e, de outro, esta obrigou-se a permutar certas unidades 
autônomas oriundas de incorporações imobiliárias, cujo planejamento, 
execução e conclusão caberiam à incorporadora.
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Atualmente, o mercado imobiliário se vale, sem prejuízo de outras 
formatações, de duas estruturas principais que envolvem a alienação de 
terreno por área construída, tendo elas prós e contras, dependendo do ponto 
de vista jurídico e econômico, que, contudo, não serão abordadas nessas 
breves linhas.
Na primeira delas, por meio de contrato de permuta imobiliária, é 
estabelecida a transferência da propriedade de certa fração ideal do 
terreno pelo proprietário à incorporadora, reservando-se o proprietário do 
terreno certa fração ideal correspondente às futuras unidades autônomas, 
que serão entregues pela incorporadora ao proprietário, quando da conclusão 
do empreendimento, de forma regularizada perante o Registro de Imóveis 
competente.
Na segunda estrutura, o proprietário do terreno transmite a propriedade do 
imóvel integralmente à incorporadora, a qual efetua o pagamento por meio de 
uma nota promissória em caráter pro soluto. Por sua vez, em ato 
concomitante, as partes celebram uma escritura pública de confissão e 
novação da dívida, com a obrigação da incorporadora de dar em dação em 
pagamento, ao proprietário original do terreno, as futuras unidades 
autônomas do empreendimento, correspondentes ao preço do imóvel 
estabelecido pelas partes.
Na hipótese enfrentada pelo julgamento do Recurso Especial antes 
mencionado, o Fisco pretendia a incidência de PIS, COFINS, IRPJ e CSLL na 
operação sob o argumento de que o bem teria sido vendido, equiparando a 
permuta à alienação para essa finalidade. Defendeu o Fisco que “se a 
permuta se equipara à compra e venda e se a receita bruta compreende o 
produto da venda nas operações de conta própria, claro está que o valor do 
imóvel que uma pessoa jurídica que explora atividades imobiliárias recebe 
em uma permuta compõe sua receita bruta e, por conseguinte, integra a base 
de cálculo do IRPJ.[1] Isso se daria, principalmente, porque o artigo 533 
do Código Civil estabelece que são aplicáveis à permuta as mesmas 
disposições relativas à compra e venda.
O acórdão do STJ, entretanto, confirmando a decisão do TRF4, entendeu que “o 
contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária 
ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, 
auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca.” Assim, decidiu o 
TRF4 que a operação de permuta imobiliária, na hipótese de não haver torna, 
não resulta em auferimento de receita. O que há, conforme consignou o TRF4, 
é a mera substituição de ativos.
É importante dizer que a IN/SRF 107/88 já previa que, no caso de permuta de 
imóveis entre pessoas jurídicas adotantes do regime de lucro real, não 
haveria resultado a apurar. As permutantes simplesmente atribuiriam ao bem 
recebido, na escrituração, o mesmo valor do bem entregue em permuta. Também a lei nº 12.973/2014 estabeleceu que, no caso das adotantes do lucro real, “a parcela do lucro bruto decorrente da avaliação a valor justo das unidades 
permutadas será computada na determinação do lucro real pelas pessoas 
jurídicas permutantes, quando o imóvel recebido em permuta for alienado, 
inclusive como parte integrante do custo de outras unidades imobiliárias ou 
realizado a qualquer título, ou quando, a qualquer tempo, for classificada 
no ativo não circulante investimentos ou imobilizado.”
De acordo com a lei, a simples permuta também não gera resultado tributável 
– o que somente ocorrerá, como de fato ocorre na maior parte das vezes, 
quando o imóvel recebido em permuta for alienado como parte integrante do 
custo das unidades imobiliárias resultantes do empreendimento. Assim, a 
legislação já é clara o suficiente para as pessoas jurídicas adotantes do 
lucro real.
Problema havia, entretanto, para as pessoas jurídicas adotantes da 
sistemática do lucro presumido, pois a Fiscalização frequentemente lhes 
exigia tributos decorrentes da permuta. Com essa recente decisão do STJ 
passa a ser irrelevante o regime de tributação da pessoa jurídica – seja no 
lucro real, seja no lucro presumido, as operações de permutas de bens 
imóveis não devem ensejar receita ou resultado tributáveis.
Todavia, cabe observar que, mesmo após a publicação do Acórdão do Recurso 
Especial nº 1.733.560/SC, foi aprovada a Solução de Consulta nº 339 – Cosit 
em 28 de dezembro de 2018. Segundo a referida Solução de Consulta, “[n]o 
caso de a alienante ser pessoa jurídica do ramo imobiliário, tributada com 
base no lucro presumido e optante pelo regime de caixa, o valor do imóvel 
recebido em permuta compõe sua receita bruta e é tributado no período de 
apuração do recebimento deste.”
Portanto, mesmo que o entendimento do Fisco ainda não se tenha conformado 
com a recente decisão do STJ, o acórdão funcionará como um importante 
instrumento para o mercado imobiliário, eis que deve orientar o 
entendimento dos tribunais.
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[1] Ver processo de origem no TRF4: Apelação Cível nº 
5016447-20.2015.4.04.7205/SC

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Acórdão funcionará como um importante instrumento para o mercado imobiliário

Permuta imobiliária e a não incidência de tributos

Acórdão funcionará como um importante instrumento para o mercado imobiliário