Karina Nunes Fritz

As restrições governamentais impostas ao comércio nos últimos meses por conta do acirramento da pandemia reacenderam a discussão em torno da revisão contratual. Combalidos pelo abre e fecha das lojas durante o ano passado e, sobretudo, pelos efeitos econômicos da crise pandêmica, muitos lojistas veem-se forçados a deixar de pagar certas despesas, como o aluguel.
No início do ano, a Associação Brasileira dos Lojistas Satélites (Ablos) chegou a fazer campanha (#naoconsigorespirar) na mídia a favor da suspensão da cobrança do 13º aluguel e da substituição do IGP-M – usado como base para o reajuste dos alugueis, que bateu 23,14% em 2020, maior alta desde 2002 – pelo IPCA.
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Os shoppings centers, por sua vez, registaram a maior queda da história ano passado, com retração de 33,2% (cerca de R$ 128,8 bilhões) no faturamento, segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce). A taxa de vacância dobrou (9,3%), o que equivale – para se ter uma ideia da dramática situação – ao total de lojas de serviços e conveniência no país, que beira 9,2%. Nesse contexto, estima-se que o setor levará pelo menos três anos para retornar aos níveis de venda pré-pandemia<a href="applewebdata://1B6CCE77-7CFD-4099-9F8D-C1558716C9CA#_ftn1" name="_ftnref1">[1]</a>. Isso mostra que aqui ninguém saiu ganhando com a crise epidemiológica.
Com isso, a busca pela renegociação contratual tem se intensificado. Embora não se possa falar em dever jurídico de renegociar, salvo previsão expressa no contrato, um dos argumentos mais utilizados pelos lojistas para forçar a redução do aluguel é que, com o fechamento da loja, o locador estaria descumprindo seu dever de manter a coisa em estado apto ao uso a que se destina. É como se o imóvel passasse a ter um vício que impede o locatário de usá-lo conforme o acordado, justificando a redução do aluguel, à semelhança do art. 567 do Código Civil<a href="applewebdata://1B6CCE77-7CFD-4099-9F8D-C1558716C9CA#_ftn2" name="_ftnref2">[2]</a>.
Isso, porém, não se sustenta juridicamente. E a razão é simples: o vício pressupõe um problema na coisa locada. O fechamento das lojas, porém, não se deu por problema relacionado à substância, qualidade ou estado do imóvel, pelo qual deveria o locador responder. O fechamento decorre de ordem geral do Poder Público dirigida indistintamente a todos os locatários e arrendatários de estabelecimentos comerciais não-essenciais.
Em outras palavras: a loja não foi fechada por causa de deteriorações ou irregularidades no imóvel que o locador deveria sanar, mas por causa de fator absolutamente estranho ao imóvel, qual seja, a necessidade de proteger a saúde da população face à maior crise sanitária do país.
Esse evento extraordinário – fechamento da loja por causa alheia ao imóvel concreto – não faz parte da esfera de risco do locador. Ao contrário do que uma leitura apressada dos arts. 566 CC2002 e 22, inc. 1 da Lei 8.245/1991 (Lei de Locação) possa sugerir, o locador não responde por todo e qualquer evento que impeça o uso da coisa locada.Do contrário, teríamos que admitir que o contrato de locação criaria para o locador o dever de impedir ou afastar a ordem de fechamento, motivada pela pandemia, a fim de permitir ao locatário utilizar o imóvel conforme o contrato, o que seria, à toda evidência, um absurdo.
Diz-se até que a boa-fé vigente no comércio jurídico (art. 422 CC2002) vedaria ao inquilino reto e honesto imaginar que seu contratante, ao celebrar o contrato, quis garantir o uso do imóvel diante de toda e qualquer circunstância excepcional e futura, a exemplo do fechamento generalizado dos estabelecimentos comerciais em decorrência de pandemia de dimensão global.
Além disso, vale lembrar que é o locatário quem, em regra, suporta o risco pelo uso da coisa e, principalmente, o risco de auferir vantagens econômicas do imóvel. E, bem analisadas as coisas, a ordem de fechamento das lojas não atinge o imóvel em si, mas sim a rentabilidade do negócio, risco, em regra, exclusivo do lojista.
Dessa forma, não se resolve o problema imputando ao locador uma responsabilidade que não lhe pertence. Por outro lado, o locatário não pode suportar sozinho o peso da pandemia, pois a restrição (total ou parcial) de exercício da atividade econômica não tem qualquer relação com as decisões empresariais do locatário. E, além disso, o risco de uso da coisa não abarca o risco da ocorrência de profundas alterações macroeconômicas, como as provocadas pelo coronavírus.
<blockquote class="jota-article__eye">O real fundamento para a redução do aluguel reside, portanto, no fato de que a pandemia quebrou a base econômica de muitos negócios. No atual estágio, inegável que a pandemia de Covid-19 é evento excepcional, de efeitos graves e imprevisíveis, que provocou profundas alterações na conjuntura socioeconômica existente no momento da celebração, dificultando enormemente o cumprimento do contrato tal como acordado.</blockquote>
Evidentemente, nem lojistas (locatário), nem shoppings centers (locador) puderam antever esse cataclisma no comércio mundial.
Eles não imaginaram, no momento da celebração, que a loja ficaria fechada por meses em razão de um problema absolutamente estranho ao imóvel e ao negócio. Ao contrário: partiram do princípio de que o estabelecimento comercial, uma vez regular, funcionaria normalmente.<a href="applewebdata://1B6CCE77-7CFD-4099-9F8D-C1558716C9CA#_ftn3" name="_ftnref3">[3]</a>  Mesmo a atual onda de restrições às atividades econômicas pegou os agentes econômicos de surpresa, pois até então os governos – nas mais diversas esferas – afirmavam veementemente que não haveria “lockdown”. Dessa forma, os contratantes não puderam distribuir adequadamente os riscos do evento no contrato.
Quando, depois da conclusão do contrato, surgem eventos graves que provocam a quebra da base do negócio, tornando irrazoável o cumprimento do contrato tal como acordado, o contratante prejudicado pode pleitear a revisão contratual, principalmente quando se puder concluir – a partir de todas as circunstâncias do caso concreto – que as partes teriam celebrado o contrato com outros termos ou até desistido do negócio se tivessem previsto essas profundas alterações<a href="applewebdata://1B6CCE77-7CFD-4099-9F8D-C1558716C9CA#_ftn4" name="_ftnref4">[4]</a>.
O contrato é uma realidade dinâmica, suscetível a vicissitudes diversas como guerras, revoluções, acontecimentos políticos (ex: Brexit), profundas alterações legislativas, tecnológicas ou catástrofes naturais, como a pandemia. Mesmo após um ano, a pandemia continua provocando situações imprevistas, como o isolamento do Reino Unido, pelo fechamento das fronteiras, após a descoberta da mutação do coronavírus (B 1.1.7) e a terceira onda na Europa, apesar da vacinação, que tem levado à prorrogação das restrições às atividades econômicas em países como a Alemanha.
Esses eventos impactam diretamente os mais variados setores e tipos contratuais. O direito não pode fechar os olhos a essa realidade, indiferente aos efeitos dramáticos do maior evento desde a 2ª. Guerra Mundial. A pandemia de Covid-19 não é um evento qualquer, embora muitos insistam em banalizá-la. Ela provocou profunda fenda na conjuntura macroeconômica mundial, causando disrupções nas cadeias de produção, distribuição e consumo, algo inédito na história recente, desestabilizando a base econômica de inúmeros contratos e gerando uma crise macroeconômica de dimensões ainda incalculáveis.
O choque com o vírus foi sentido em todos os cantos do globo. Diante desse quadro, os tribunais judiciais e arbitrais devem intervir para reequilibrar os pactos, quando as partes não o fizerem consensualmente, sempre atentos a combater o oportunismo. A alteração posterior das circunstâncias é um problema de execução e interpretação do contrato e o Código Civil contém regras claras ao estabelecer que os negócios devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do comércio (art. 113), e que os contratantes devem executar o contrato de boa-fé (art. 422), portando-se com retidão e consideração pelos interesses legítimos da contraparte, ainda quando buscando a satisfação de seus próprios interesses.
Interpretar o contrato conforme a boa-fé significa buscar a solução que teria sido acordada por contratantes leais, que pensam de forma racional, mas também honestamente, levando em consideração os interesses da contraparte, a fim de alcançar um acordo equilibrado que satisfaça a ambos. Diante do atual contexto, especialmente no cenário brasileiro, a revisão contratual é, sem dúvida, o remédio mais eficaz para as partes e para economia, pois permite a manutenção dos contratos e evita a inadimplência em massa.
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<a href="applewebdata://1B6CCE77-7CFD-4099-9F8D-C1558716C9CA#_ftnref1" name="_ftn1">[1]</a> Faturamento de shoppings centers no Brasil cai 33,2% em 2020 e regride 11 anos. Valor Econômico, 28/01/2021.
<a href="applewebdata://1B6CCE77-7CFD-4099-9F8D-C1558716C9CA#_ftnref2" name="_ftn2">[2]</a> Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
<a href="applewebdata://1B6CCE77-7CFD-4099-9F8D-C1558716C9CA#_ftnref3" name="_ftn3">[3]</a> Confira-se: NUNES FRITZ, Karina. Fechamento de lojas configura quebra da base do negócio. German Report, Migalhas, 30/03/2021.
<a href="applewebdata://1B6CCE77-7CFD-4099-9F8D-C1558716C9CA#_ftnref4" name="_ftn4">[4]</a> Sobre a quebra da base do negócio, permita-se remeter a: NUNES FRITZ, Karina. Revisão contratual e quebra da base do negócio. Migalhas de Peso, 17/12/2020.

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JOTA

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