Opinião & Análise

Código Civil

Os contratos de locação comercial na pandemia

Solução sempre será a negociação entre as partes, pautada no bom senso e boa-fé

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Estados e municípios por todo o país adotaram medidas de distanciamento social que incluíram restrições de funcionamento para certas atividades consideradas “não essenciais” com a finalidade de conter a disseminação da COVID-19, o que causa impacto negativo na atividade econômica e traz consequências às relações contratuais. Diante da queda no faturamento decorrente dessas restrições e dos impactos na economia decorrentes da COVID-19, diversas ações judiciais foram propostas na tentativa de mitigar os impactos financeiros, destacando-se aqui a discussão de contratos de locação comerciais.

Registram-se, desde o início das medidas restritivas decorrentes da pandemia, diversas ações judiciais para reduzir ou suspender o pagamento de aluguéis, e o Poder Judiciário já emitiu tanto decisões favoráveis como contrárias à redução/suspensão dos aluguéis. É evidente, pois, a complexidade da questão. Sobressai, porém, uma tendência de considerar o locatário hipossuficiente na relação locatícia, buscando a proteção deste em detrimento do locador. Embora tal posição esteja fortemente enraizada na tradição brasileira do estado paternalista, entendemos que ela não se conforma à realidade vigente ou à melhor técnica jurídica.

De início, cabe ressaltar que o princípio da segurança jurídica é a base do Estado Democrático de Direito, visando facilitar a coordenação das interações humanas, reduzindo a incerteza que as cerca, seja com relação às interações já consumadas quanto aos efeitos jurídicos futuros de condutas e relações decididas cotidianamente. Funda-se na busca pela previsibilidade das situações que decorrem das relações contratuais estabelecidas no âmbito da sociedade civil, pois na medida em que se possibilita pressupor que uma determinada conduta será aceita ou reprovada, ou que um contrato será ou não revisto em determinadas situações, os indivíduos e empresas podem se programar e travar relações jurídicas eficazes e válidas.

É pacífico o entendimento econômico de que quando a segurança jurídica é presente, a tendência é que haja crescimento econômico. Com a situação atual da pandemia do novo coronavírus, a despeito de a situação econômica de várias empresas e indivíduos esteja sendo afetada, é imprescindível que os Poderes Executivo e Judiciário pautem sua atuação sob o princípio da segurança jurídica de forma a não criar um precedente de decisões casuísticas sob princípios de pretensa justiça social, conforme a orientação de cada juiz, maculando as relações contratuais estabelecidas, o que poderá gerar efeitos nocivos à segurança das relações jurídicas por prazo muito superior ao da pandemia, vez que  os custos e riscos desta intervenção impactando a segurança jurídica das relações será transferido para futuras contratações, não apenas daquelas partes envolvidas, trazendo implicações negativas na esfera econômica em razão da colisão da previsibilidade e segurança.

É necessário sim haver um equilíbrio entre a autonomia da vontade e a função social do contrato, porém deve-se cuidar para não se atrelar a função social do contrato ao ideal de justiça social, sobretudo porque o ideal de justiça social é uma concepção personalíssima e subjetiva do respectivo aplicador do Direito. Em outras palavras, o ato de contratar torna-se uma atividade economicamente inviável se o contratante não tem como saber qual pretensa justiça social poderá ser aplicada ao contrato por um juiz, alterando aquilo que foi livremente acordado pelas partes.

Embora as restrições impostas pelo Poder Público como forma de mitigar a pandemia possam ser consideradas um evento de caso fortuito ou força maior, o dispositivo legal que trata de caso fortuito ou força maior menciona tão somente que o devedor não responde pelos prejuízos decorrentes do caso fortuito ou força maior, não havendo qualquer disposição que faculte ao devedor revisar ou extinguir a obrigação em si. Deste modo, transpondo para a relação jurídica locatícia, entendemos que a lei não autoriza o locatário a pleitear em função da pandemia a revisão do aluguel ou até mesmo a rescisão contratual de forma isenta das penalidades aplicáveis.

A maior parte das decisões favoráveis ao locatário está baseada na teoria da onerosidade excessiva e da imprevisão, positivada em parte no artigo 317 do Código Civil. Porém a leitura do artigo evidencia que a disposição não se aplica à revisão de aluguéis por força de eventual onerosidade excessiva destes, mas sim a eventual alteração do valor do aluguel que seja manifestamente desproporcional em relação ao valor originalmente estipulado entre as partes, buscando chegar ao real valor da prestação locatícia. Reduzir ou suspender o valor do aluguel sem qualquer critério que leve em conta o real valor do aluguel não se coaduna às previsões do artigo 317.

Adicionalmente também há decisões fundamentando a revisão ou suspensão do aluguel na onerosidade excessiva prevista nos artigos 478 a 480 do Código Civil. O artigo 480 é bastante explícito no sentido de que uma parte contratante poderá pleitear a redução da prestação devida ou o modo de sua execução para evitar a onerosidade excessiva. No entanto, tal artigo se refere tão somente aos contratos unilaterais, que não é o caso do contrato de locação, que é bilateral. Já com relação ao artigo 478 do Código Civil, verifica-se que em caso de onerosidade excessiva da prestação, cabe ao devedor tão somente pedir a resolução do contrato, não tendo o devedor a faculdade de pleitear a revisão ou suspensão das condições do contrato.

O que se conclui da análise dos dispositivos legais é que o locatário, em função da situação imprevisível que tenha tornado excessivamente oneroso o pagamento do aluguel acordado, poderia pleitear a resolução da locação, quando então o locador teria a faculdade de propor uma revisão do aluguel para manter a vigência da locação, ou de aceitar a resolução do contrato, liberando-o para buscar novo locatário para seu imóvel. A solução legislativa nos parece adequada pois, ao dar ao locatário a decisão quanto a manter ou não a locação, impede que um eventual locatário oportunista, não afetado ou minimamente afetado por uma situação que impacte a sociedade como um todo, aproveite o clamor social para buscar e impor ao locador (que pode inclusive estar sofrendo mais que o locatário) uma redução ou suspensão do pagamento do aluguel.

A situação atual não tem precedentes recentes e é de extrema complexidade. A nosso ver, decisões judiciais genéricas e com ausência de embasamento jurídico e fatual somente trazem insegurança jurídica para a sociedade, podendo causar muito mais prejuízo do que o pretenso benefício específico. A análise judicial dos casos dever ser extremamente cuidadosa e levar em conta não apenas a dificuldade econômica de uma das partes, mas todo o contexto maior da sociedade, como o princípio da segurança jurídica, a autonomia de contratar e o fato de que a pandemia afeta não somente um lado da relação, mas ambos.

Por todo o exposto, conclui-se que a melhor solução sempre será a negociação entre as partes, pautada no bom senso e boa-fé, o que sabemos estar ocorrendo na maioria dos casos. A judicialização excessiva não é o melhor caminho e poderá causar prejuízo a todas as partes e à sociedade como um todo.