Luma Paoli

Neste mês de dezembro, a <a href="https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm">Lei 4.591/64</a>, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, completa 60 anos de promulgação e se mantém como uma das principais normativas do ramo.
O contexto histórico da lei está diretamente ligado ao processo de urbanização massificada no Brasil, iniciado por volta da década de 1950, quando um expressivo número de pessoas passou a buscar por moradia nas cidades, gerando um crescimento desordenado do <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/mercado-imobiliario">mercado imobiliário</a>.
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Em resposta a esse cenário, criou-se a referida lei, derivada do projeto idealizado pelo jurista Caio Mário da Silva Pereira, com o objetivo de organizar e regulamentar o setor imobiliário, oferecendo maior segurança jurídica às transações realizadas entre as partes envolvidas.
A existência legal de uma Incorporação Imobiliária se inicia com o registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente, condicionado à apresentação de uma série de documentos que comprovem a viabilidade do empreendimento.
A princípio, as unidades habitacionais relativas às Incorporações somente poderiam ser negociadas após o devido registro do memorial. Contudo, uma recente alteração legislativa permitiu a negociação, desde que não onerosa, antes da conclusão registral, dividindo opiniões entre os operadores do Direito.
Alguns entendem a permissão à reserva de unidades antes do registro do memorial de incorporação como nociva ao consumidor, uma vez que não há garantias de que o negócio, de fato, se concretize, tampouco de que os valores acordados permaneçam inalterados.
Sob outra perspectiva, há quem defenda que a modalidade de reserva não vulnerabilize os consumidores, pois o ato não gera quaisquer vínculos obrigacionais, como o ônus financeiro, por exemplo, limitando-se a um gesto de manifestação de interesse na habitação. Nesse caso, o incorporador, por sua vez, terá a oportunidade de compreender as demandas do empreendimento com mais precisão, fortalecendo o aquecimento do mercado imobiliário.
Outro ponto interessante da Lei 4.591/64 é a possibilidade de averbação do patrimônio de afetação, que separa os bens vinculados à incorporação dos bens pessoais do incorporador ou de outros negócios da própria incorporadora, garantindo que as verbas destinadas à obra sejam exclusivamente utilizadas para sua execução até a conclusão.
Além disso, em caso de irregularidades na gestão do empreendimento, como atrasos excessivos, o incorporador pode vir a ser destituído, cabendo à Comissão de Representantes assumir a responsabilidade pela continuidade ao projeto, adotando as medidas necessárias para garantir que a obra seja concluída conforme o previsto.
Uma prática polêmica que vem se alastrando dentro do mercado imobiliário, é a oferta pública de unidades imobiliárias futuras, a preço de custo, através das chamadas Associações Pró-Construção. Na teoria, tais associações consistem na união de pessoas com um projeto em comum, sem fins lucrativos.
Entretanto, na realidade, o que se vê em determinados casos, são associações realizando atividades típicas ao modelo de negócio das incorporações imobiliárias, como a oferta e a alienação das unidades habitacionais relativas ao empreendimento em construção, esquivando-se das obrigações legais.
Ao que parece, algumas dessas associações tentam obter as vantagens de uma estrutura simplificada, sem os encargos vinculados às Incorporações tradicionais. Já os consumidores, “camuflados” de associados, acreditam estar realizando um bom negócio, mas acabam se envolvendo em um empreendimento de alto risco. Isso porque, ao se associarem, eles ficam sujeitos às eventuais responsabilidades sobre as quais as associações recaírem.
Bastasse os riscos para os consumidores, esse tipo de prática ainda viola outros preceitos legais, como a ordem econômica, ao deixar de recolher as contribuições fiscais devidas ao Poder Público, além de concorrer deslealmente em detrimento das Incorporações devidamente registradas, uma prática comercial vedada pelo nosso ordenamento jurídico.
Celebrar os 60 anos da Lei 4.591/64, considerada um marco regulatório para as Incorporações Imobiliárias, é uma oportunidade não apenas de rememorar seu papel fundamental na história do Direito Imobiliário, mas de trazer luz às discussões atuais que visam garantir a segurança jurídica das transações, a proteção dos direitos dos consumidores e a integridade dos empreendimentos imobiliários no país.

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JOTA

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