Juliano Zorzi

Patriccia Cendaroglo Maestra

A <a href="http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2021/Mpv/mpv1085.htm">Medida Provisória (MP) 1085/2021</a>, publicada em 28 de dezembro de 2021, tem como um de seus objetivos principais a implantação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), visando modernizar e simplificar a averbação e registros de atos e negócios jurídicos. Por meio do SERP, todos os atos serão realizados por meio eletrônico e todos os registros públicos (registros de imóveis, registros civis de pessoas naturais, registros civis de pessoas jurídicas, registros de títulos e documentos) estarão conectados entre si, facilitando a pesquisa e acesso dos usuários às informações arquivadas, especialmente com o intuito de facilitar a análise e a constituição de garantias reais e, consequentemente, a concessão de crédito.
A regulamentação desse sistema deverá ser feita pela Corregedoria Nacional de Justiça do <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/cnj">Conselho Nacional de Justiça (CNJ)</a>.
Quando da análise da MP pela comissão mista formada por deputados federais e senadores, foram oferecidas 316 emendas. Em 19 de março de 2022, a MP entrou em regime de urgência, assim, sobrestando todas as demais deliberações legislativas da Câmara dos Deputados.
A MP é extensa e altera diversas leis, entre elas a Lei 6766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo), Lei 8935/1994 (Lei dos Cartórios), Lei 10.406/2002 (Código Civil), Lei 11.977/2009 (Lei do Programa Minha Casa Minha Vida), Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e Lei 13.097/2015.
Na Lei de Registros Públicos, as alterações mais relevantes são as que seguem:
<ul>
<li>Admissão de extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, atos e negócios jurídicos, ou seja, envio apenas das informações essenciais ao registrador, sem que seja necessário a entrega do documento físico, como regra geral;</li>
<li>Contagem em horas e dias úteis dos prazos registrais e redução do prazo de emissão de certidões dos registros de imóveis, sendo: (i) quatro horas, para a certidão de inteiro teor da matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico; (ii) um dia, para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e (iii) cinco dias, para a certidão de transcrições e para os demais casos;</li>
<li>Criação da certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, que compreende as informações vigentes de descrição, contribuinte, propriedade, direitos, ônus e restrições — judiciais e/ou administrativas — incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação do domínio e à transmissão ou constituição de direitos reais, similar a uma ficha de breve relato, contendo um extrato das principais informações atualizadas do imóvel;</li>
<li>Previsão expressa da possibilidade de registro de promessa de permuta nas matrículas dos imóveis, instrumento comum nas incorporações imobiliárias, por meio do qual as incorporadoras adquirem terrenos mediante a promessa de entrega de unidades autônomas futuras. Embora seja usual, havia controvérsia doutrinária e jurisprudencial sobre a registrabilidade do instrumento, em razão do princípio da taxatividade dos direitos reais e atos objeto de inscrição perante o registro imobiliário;</li>
<li>Obrigatoriedade de registro de ato de tombamento definitivo na matrícula, com fundamento no princípio de concentração dos atos na matrícula, explicado abaixo.</li>
</ul>
A MP fez alterações na Lei 13.097/2015, mais especificamente no art. 54, reforçando o princípio da concentração dos atos na matrícula. Desde o momento da sua publicação, a Lei 13.097/2015 (também conhecida como Lei de Concentração dos Atos na Matrícula) tinha a intenção de concentrar as hipóteses de fraude à execução aos atos que constassem expressamente na matrícula imobiliária.
Nada obstante os esforços do legislador, as cautelas envolvendo transações imobiliárias continuarão a requerer, a devida diligência legal conduzida por advogado especializado, para que seja comprovada sua boa-fé em eventual alegação de fraude à execução, até que a jurisprudência esteja consolidada quanto à aplicação do princípio da concentração dos atos na matrícula.
Quanto à Lei de Incorporações Imobiliárias, são destacados os seguintes pontos, todos visando o aprimoramento do ambiente de negócios, com vantagens tanto para o incorporador quanto para o consumidor.
<ul>
<li>Inclusão do parágrafo primeiro no art. 31-E, que trata da extinção automática do patrimônio de afetação, independentemente de averbação específica. Após a averbação da construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, implicará a extinção automática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade. Até então havia uma lacuna legal quanto à regulamentação do procedimento, o que ocasionava procedimentos diversos a depender das normas da corregedoria extrajudicial de cada estado da federação e, muitas vezes, do critério de cada oficial de registro de imóveis. A MP nesse ponto tem como função a uniformização do ato em âmbito nacional.</li>
<li>Alteração no caput do art. 32 para possibilitar ao incorporador a negociação das unidades autônomas antes mesmo do registro do memorial de incorporação, estando vinculadas ao registro apenas a efetiva alienação ou oneração de direitos sobre as frações ideais.</li>
</ul>
Com essa novidade, o incorporador pode fazer pesquisa de mercado, divulgar o empreendimento, realizar o pré-lançamento para verificar o interesse dos possíveis adquirentes. Inclusive, essa prática já é comum no mercado, contudo agora está regulamentada, trazendo mais segurança aos incorporadores. O que continua vedado é que seja assinado o compromisso de compra e venda ou alguma proposta que vincule a venda de forma definitiva.
<ul>
<li>Inclusão do art. 32 § 1º-A complementado pela nova redação do art. 32, § 15, que caracterizam o registro do memorial de incorporação como meio de constituição de condomínio, independentemente da conclusão e averbação da construção.</li>
</ul>
Alguns estados como Minas Gerais, Bahia e Rio de Janeiro já preveem nas suas Normas de Corregedoria a possibilidade de instituição do condomínio antes da averbação da construção. Neste sentido, a MP traz a uniformização do tratamento a todos os estados.
Atualmente, enquanto o condomínio não é instituído, o financiamento costuma ser feito diretamente pelas próprias construtoras a taxas de juros superiores àquelas oferecidas por instituições financeiras, além de utilizar o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) para atualização monetária, que nos últimos anos apresentou variações elevadas.
O benefício também pode ser vislumbrado pelas incorporadoras, que poderão antecipar os recursos provenientes das vendas para a construção do empreendimento.
Parece-nos que a conversão da MP 1085/2021 em lei será essencial para modernização dos registros públicos e o aperfeiçoamento da legislação concernente à incorporação imobiliária e como tal um avanço no direito imobiliário.
O prazo para deliberação da MP foi estendido até 1º de junho de 2022.

cidade

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JOTA

Conversão em lei será essencial à modernização de registros e ao aperfeiçoamento da legislação de incorporação

MP 1085/2021 favorece incorporadores e aprimora o ambiente de negócios

Conversão em lei será essencial à modernização de registros públicos e ao aperfeiçoamento da legislação de incorporação imobiliária.