Fernando Augusto Zito

Flávio Marques Ribeiro

A locação por temporada, pelo Airbnb ou por outras possibilidades de locação nessa linha, é um assunto que gera polêmicas e já chegou ao <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/stj">Superior Tribunal de Justiça</a> (STJ). O questionamento é a respeito desse tipo de locação em imóveis com fins claros de moradia, visto que existem outros condôminos envolvidos na situação.
Não é de hoje que as cidades praianas convivem com a prática de aluguel de imóveis para temporada. Mas essa modalidade se tornou bem comum em todas as cidades, independentemente de terem praia ou não. Os turistas brasileiros e estrangeiros adotaram o hábito mais econômico e prático de trocar os hotéis e pousadas por aluguel e os proprietários de imóveis encontraram aí uma boa forma de ganhar dinheiro.
Após as decisões do STJ, a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) recomendou que cada condomínio incorpore uma convenção com regras próprias.
Quando tratar desse tipo de locação, o perfil dos moradores e o local são levados em conta para a decisão de locação ou não por curta temporada.
Em uma entrevista à Rádio Agência Nacional, um representante da empresa Airbnb disse: “Os julgamentos em questão se referem a casos específicos e pontuais, e as decisões não determinam a proibição da locação via Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral”.
“O aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”, defendeu o representante da empresa.
Essa polêmica teve origem em abril de 2021. Como essa questão está sendo tratada atualmente?
Em um processo da 38ª Vara Cível de São Paulo, uma condômina ajuizou uma ação para pedir a anulação da Assembleia Geral Ordinária, ocorrida em 7 de maio de 2021, quando a condômina foi proibida de locar o imóvel por curta temporada.
Trata-se de ação anulatória com obrigação de fazer, em que a condômina requer a anulação da Assembleia Geral Ordinária impedindo o condomínio de proibir a locação por curta temporada. Nesse processo, o juiz considerou a ação procedente, ou seja, ela cedeu a nulidade da Assembleia Geral Ordinária pela falta de quórum. Entretanto, o magistrado não concedeu à condômina a vedação de o síndico realizar outra Assembleia Geral e vedar a locação (Processo-1101542-06.2021.8.26.00100).
Em outro processo, um condomínio ajuizou ação em face de uma condômina por fazer o imóvel de “pensão” como cita nos autos, com fluxo grande de pessoas. O autor diz que a prática incomoda vizinhos e compromete a segurança deles, informa também que a condômina loca para uma família de dez pessoas em um espaço de 100 metros quadrados.
O juiz julgou procedente a ação, condenando a condômina a não locar seu imóvel para mais de uma pessoa ao mesmo tempo, sob multa de R$ 500 por dia (Processo-0153127-32.2012.8.26.0100).
Em termos legais, não há uma solução definitiva para o assunto. Cabe a cada condomínio a manifestação de convenção e/ou Assembleia Geral para determinar se autoriza ou não a locação por curta temporada.
É interessante que, para os condomínios que optem pela aceitação da locação por Airbnb e afins, haja um padrão para todas as locações nessa linha, tais como:
<ul>
<li>restrições de prazos: qual o período mínimo de estadia e frequência máxima de locação para terceiros;</li>
<li>deixar claro que todos devem seguir as regras do regulamento interno e da convenção do condomínio, não importa se está pagando um dia ou um ano de aluguel;</li>
<li>entrada e saída de terceiros: que ocorram, preferencialmente em horário comercial;</li>
<li>uso das áreas comuns: alguns condomínios vêm tentando ao máximo restringir o uso das áreas comuns por hóspedes ou locatários de curta duração.</li>
</ul>

Airbnb

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JOTA

Em termos legais, não há uma solução definitiva para o assunto

Locação por Airbnb: Qual o cenário nos condomínios após posição do STJ?

Como está o cenário após posicionamento do STJ? Clique aqui para saber como é tratada hoje a locação por Airbnb para fins de moradia.