Daniel Jorge Ferreira

<p style="font-weight: 400;">Em janeiro de 2026, o Congresso Nacional publicou a Lei Complementar 227, alterando dispositivos do Código Tributário Nacional para permitir que municípios fixem a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base em valor de referência próprio — independentemente do valor declarado pelas partes na escritura.</p>
<p style="font-weight: 400;">A mudança, apresentada como modernização do sistema tributário imobiliário, gerou reação imediata do mercado, de tributaristas e, sobretudo, do Poder Judiciário. A razão é simples: contraria frontalmente o entendimento consolidado pelo <a href="https://www.stj.jus.br/" target="_blank" rel="noopener">Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113</a>, que fixou, em julgamento sob rito de recursos repetitivos, que a base de cálculo do ITBI é o valor real da transação declarado pelo contribuinte — e não qualquer valor de referência estabelecido unilateralmente pelo fisco municipal.</p>
<p><a href="https://www.jota.info/produtos/tributos?utm_source=cta-site&amp;utm_medium=site&amp;utm_campaign=campanha_tributos_q2&amp;utm_id=cta_texto_tributos_q2_2023&amp;utm_term=cta_texto_tributos&amp;utm_term=cta_texto_tributos_meio_materias"><span style="font-weight: 400;">Conheça o JOTA PRO Tributos, plataforma de monitoramento tributário para empresas e escritórios com decisões e movimentações do Carf, STJ e STF</span></a></p>
<p style="font-weight: 400;">A tensão entre a nova lei e a jurisprudência consolidada não é apenas técnica. Ela revela um conflito institucional de consequências práticas imediatas para incorporadoras, loteadoras, fundos imobiliários e qualquer agente que opere com aquisição de imóveis em escala.</p>
<h2>O que o STJ havia decidido</h2>
<p style="font-weight: 400;">O Tema 1.113 foi julgado pelo STJ em fevereiro de 2022 sob o rito dos recursos repetitivos, o que confere ao entendimento força vinculante para todos os tribunais do país. A tese fixada foi clara: o ITBI incide sobre o valor do negócio jurídico efetivamente praticado — ou seja, o preço pago pelo imóvel. O valor venal de referência, adotado por vários municípios como base de cálculo alternativa e invariavelmente superior ao valor declarado, foi expressamente afastado.</p>
<p style="font-weight: 400;">A lógica constitucional por trás da decisão é a do princípio da capacidade contributiva: o imposto deve incidir sobre a riqueza efetivamente transferida, não sobre uma ficção fazendária. Municípios como São Paulo, que adotavam tabelas de referência para calcular o ITBI independentemente do valor da transação, foram obrigados a rever suas práticas.</p>
<p style="font-weight: 400;">O impacto para o mercado imobiliário foi imediato e positivo: restituições foram pleiteadas, autuações foram canceladas e a previsibilidade tributária nas transações aumentou. Para incorporadoras e loteadoras com grande volume de aquisições de terrenos, a diferença financeira era expressiva.</p>
<h2>O que a LC 227/2026 muda — e por que preocupa</h2>
<p style="font-weight: 400;">A LC 227/2026 alterou o artigo 38 do CTN para incluir a previsão de que os municípios possam estabelecer, por lei ordinária local, um "valor de referência" como base de cálculo do ITBI, desde que observados critérios de transparência e periodicidade.</p>
<p style="font-weight: 400;">O argumento dos entes municipais é de que a decisão do STJ, ao limitar a base de cálculo ao valor declarado, abre espaço para subdeclarações sistemáticas — prática conhecida no setor como "caixa dois imobiliário" —, nas quais o valor escriturado é inferior ao efetivamente pago, reduzindo artificialmente a carga tributária.</p>
<p style="font-weight: 400;">O problema é que a solução escolhida — uma lei complementar que autoriza os municípios a ignorar o valor real da transação — inverte a lógica constitucional que o STJ havia aplicado. Mais grave: como lei complementar, a LC 227 tem hierarquia para alterar o CTN, o que tecnicamente poderia ser interpretado como superação legislativa do precedente judicial.</p>
<p style="font-weight: 400;">Essa possibilidade acendeu um debate jurídico relevante: pode o legislador complementar reverter um entendimento do STJ sobre matéria de direito tributário sem que haja mudança constitucional? A resposta, para a maioria dos tributaristas, é negativa — especialmente quando a tese fixada pelo tribunal decorreu diretamente de princípios constitucionais como a capacidade contributiva e o não confisco.</p>
<h2>A resistência do Judiciário já começou</h2>
<p style="font-weight: 400;">Não demorou para que o Judiciário sinalizasse sua posição. Em decisão proferida em março de 2026 pela 16ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, um contribuinte obteve provimento favorável ao contestar a cobrança de ITBI com base em valor de referência municipal, mesmo após a vigência da LC 227.</p>
<p style="font-weight: 400;">A fundamentação foi precisa: a juíza entendeu que a nova lei complementar não é uma carta branca aos municípios, exigindo que os critérios técnicos utilizados para fixação do valor de referência sejam publicados e que o contribuinte tenha assegurado o direito de contestar com avaliação contraditória. Na ausência dessas garantias, o Tema 1.113 do STJ segue aplicável.</p>
<p style="font-weight: 400;">A decisão ainda é de primeira instância, mas já aponta o caminho que a jurisprudência tende a trilhar: a LC 227 não revogou o Tema 1.113 — ela apenas criou um procedimento que, se não observado rigorosamente pelo município, resulta na manutenção do entendimento anterior do STJ.</p>
<p style="font-weight: 400;">Para o setor imobiliário, isso significa um cenário de dupla exposição. De um lado, municípios que vão adotar a nova legislação e editar suas tabelas de valor de referência — aumentando o custo tributário das transações. De outro, a possibilidade concreta de contestação judicial dessas cobranças, com chances reais de êxito, especialmente onde os critérios técnicos não forem devidamente fundamentados e publicados.</p>
<h2>O impacto para incorporadoras e loteadoras</h2>
<p style="font-weight: 400;">Para os agentes que operam com volume — incorporadoras, loteadoras e fundos de investimento imobiliário —, a LC 227 representa um aumento potencial relevante no custo de aquisição de terrenos e na estruturação de permutas. O ITBI, calculado sobre o valor de referência, pode superar significativamente o imposto que seria devido sobre o valor real da transação.</p>
<p style="font-weight: 400;">Permutas, em especial, merecem atenção redobrada. A operação — em que o proprietário do terreno troca o imóvel por unidades a serem construídas — é estrutura fundamental no mercado de incorporação. O tratamento tributário das permutas pelo ITBI é questão que já gerava controvérsia antes da LC 227, e a nova lei adiciona uma camada de incerteza sobre qual valor servirá de base para o cálculo.</p>
<p style="font-weight: 400;">O momento exige que incorporadoras e loteadoras revisitem sua estrutura de due diligence tributária nas aquisições. Mapear se o município já editou lei local nos termos da LC 227, verificar se os critérios de valor de referência foram publicados com transparência adequada e avaliar a viabilidade de contestação judicial são etapas que precisam integrar o processo decisório antes do fechamento de qualquer negócio.</p>
<h2>O que se espera dos próximos meses</h2>
<p style="font-weight: 400;">A LC 227/2026 prevê que suas disposições sobre ITBI só poderão ser exigidas a partir de 2027, para municípios que editarem leis locais de adaptação ao longo de 2026. Isso significa que o mercado tem uma janela — estreita, mas real — para compreender o cenário e se posicionar juridicamente antes que as novas cobranças se tornem exigíveis.</p>
<p style="font-weight: 400;">É provável que o STJ seja novamente chamado a se manifestar sobre o tema, desta vez à luz da nova lei complementar. A questão central será definir se a LC 227 representa uma superação legislativa legítima do Tema 1.113 ou uma tentativa inconstitucional de restabelecer uma prática que o tribunal havia afastado por incompatibilidade com princípios constitucionais.</p>
<p style="font-weight: 400;">Há ainda a possibilidade de que o Supremo Tribunal Federal seja provocado, dado que a discussão envolve diretamente a competência tributária municipal e os limites constitucionais ao poder de tributar. A questão é complexa o suficiente para percorrer todas as instâncias antes de encontrar uma solução definitiva.</p>
<p style="font-weight: 400;">Enquanto isso, o mercado imobiliário convive com uma incerteza que tem preço: o custo de não saber, com precisão, quanto vai custar a aquisição de um imóvel em determinado município — e se a cobrança que o fisco pretende realizar será ou não sustentada pelo Judiciário.</p>


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JOTA

Lei contraria Tema 1.113 do STJ, que fixou o valor real da transação como base de cálculo do imposto

LC 227/2026, ITBI e a resistência do Judiciário

Lei contraria Tema 1.113 do STJ, que fixou o valor real da transação como base de cálculo do imposto