Caroline Mian Bernardeli Bernardo

O termo inicial da fixação dos juros nas ações em que se discute a rescisão de compra e venda de imóvel tem sido algo polêmico e controverso, havendo no âmbito dos Tribunais de Justiça os mais variados entendimentos sobre a matéria, em prejuízo à previsibilidade e segurança jurídica que esse tipo de relação deveria ter.
Porém, antes de se adentrar ao tema central deste artigo, é importante que sejam tecidas breves considerações sobre as relações contratuais no ramo imobiliário.
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Os contratos que envolvem a aquisição de imóvel têm sido frequentemente levados ao Poder Judiciário nos últimos anos, isto porque careciam de regulamentação quanto ao desfazimento de negócio.
Diante do volume de ações tratando sobre o tema, foi editada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) a súmula nº 543, a qual dispõe que, em caso de desfazimento do negócio por culpa exclusiva do vendedor, deverá ocorrer a restituição integral das parcelas pagas pelo adquirente. Já no caso de rescisão por culpa do comprador, a devolução dos valores deverá ser feita de forma parcial<a class="sdfootnoteanc" href="#sdfootnote1sym" name="sdfootnote1anc">1</a>.
Referida súmula consolidou o entendimento que o STJ já vinha adotando, porém deixou em aberto demais detalhes sobre a rescisão contratual com devolução de valores, como o percentual a ser restituído, aplicação de penalidades, incidência de juros e correção monetária, entre outros.
Diante disso, no final do ano de 2018, entrou em vigor a chamada Lei do Distrato (Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018), cujo objetivo é trazer mais segurança jurídica para as partes, tanto para contratar quanto distratar, isto porque havia grande divergência de julgamentos envolvendo o tema.
No que tange especificamente ao distrato ou rescisão contratual, a vendedora deve restituir os valores pagos pelo adquirente, contudo, existem algumas regras a serem observadas.
Conforme estabelece o artigo 67-A do referido diploma legal, quando a resolução do contrato se der por culpa exclusiva do adquirente, a vendedora deverá restituir o valor pago, atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, deduzindo o importe pago referente à comissão de corretagem, bem como aplicando a pena convencional, que não poderá exceder a 25% da quantia paga.
Ainda, a vendedora poderá cobrar do adquirente impostos reais incidentes sobre o imóvel, taxas condominiais e contribuições devidas às associações de moradores, valores correspondentes à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die e, ainda, demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato, tudo isso em razão do período de disponibilidade do bem ao comprador<a class="sdfootnoteanc" href="#sdfootnote2sym" name="sdfootnote2anc">2</a>.
Além disso, o parágrafo 5º da referida lei estabeleceu a retenção de até 50% dos valores pagos à título de cláusula penal, quando se tratar de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação.
Assim, a partir do diploma legal em referência, algumas das questões que eram levadas ao Judiciário, restaram regulamentadas.
Todavia, ainda assim, permaneceram fatores que necessitavam de regulamentação, dentre eles, a questão da incidência de correção monetária e juros quanto aos valores a restituir decorrentes de rescisão do contrato.
Segundo a jurisprudência consolidada do STJ, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária sobre as parcelas pagas, para efeitos de restituição, incidirá a partir de cada desembolso.
Quanto à incidência de juros, no último dia 14 de agosto de 2019, a 2ª Seção do STJ encerrou o julgamento do recurso repetitivo (Recurso Especial nº 1740911 / DF (2018/0109250-6) e firmou entendimento de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
Diante disso, segundo esse entendimento, não se pode reconhecer como pré-existente o dever de restituir valores em desconformidade com o que foi pactuado, isto porque inexiste mora do vendedor. Assim, somente a partir do trânsito em julgado da sentença haverá a incidência dos juros de mora na devolução dos valores decorrentes da rescisão contratual.
Com essa decisão, o STJ dá mais um passo em direção à harmonização dessa questão que vinha sendo tão discutida no Judiciário, estabelecendo parâmetros e diretrizes para a atuação dos magistrados e operadores do direito nas demandas que envolvam o tema.
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<a class="sdfootnotesym" href="#sdfootnote1anc" name="sdfootnote1sym">1 </a>Súmula 543, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015 
</div>
<div id="sdfootnote2">
<a class="sdfootnotesym" href="#sdfootnote2anc" name="sdfootnote2sym">2</a> Art. 67-A, § 2º, Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. 
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JOTA

Somente a partir do trânsito em julgado da sentença haverá a incidência dos juros

Juros de mora na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel

Somente a partir do trânsito em julgado da sentença haverá a incidência dos juros