Caroline Mian Bernardeli Bernardo

Em recente julgamento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu sobre a possibilidade ou não de a Convenção de Condomínio fixar taxa condominial em valor inferior para as unidades ainda não comercializadas pela construtora ou incorporadora.
Referida situação foi posta em debate, ante a uma ação de nulidade de cláusula contratual proposta por um Condomínio, cujo objetivo era a nulidade da previsão contida em Convenção que estabeleceu um desconto na taxa condominial de 70% para as unidades não comercializadas e ainda pertencentes à construtora.
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Vale mencionar que a taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc<a href="#_ftn1" name="_ftnref1">[1]</a>.
<blockquote class="jota-article__eye">Nesse sentido, grande parte da jurisprudência tem entendido que, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a Convenção estabelecer de maneira diversa.</blockquote>
Entretanto, o Ministro elucidou que o recurso julgado não discute a base de cálculo, mas, sim, o valor menor pago pelas unidades não comercializadas.
No caso em questão, em Primeira e Segunda Instâncias a ação foi julgada improcedente, entendendo os magistrados, que, a legislação civil permite a divisão da taxa condominial de forma diversa da fração ideal bem como que se a unidade não fora vendida, não haveria fruição dos serviços postos à disposição dos demais condôminos. Tal improcedência ensejou a interposição de Recurso Especial.
Em Recurso Especial foi argumentado pelo Condomínio Recorrente, o fato de que a Convenção de Condomínio é formulada pela Construtora, sendo fruto de sua única e exclusiva vontade, ferindo assim o princípio da isonomia.
O STJ ao julgar o debate verificou que a Convenção foi outorgada pela Construtora e, no momento da constituição do condomínio, detinha mais de 2/3 (dois terços) da fração ideal das unidades imobiliárias, ou seja, possuía quórum suficiente para aprovar a Convenção, ainda que houvesse oposição dos demais proprietários.
Desta feita, entendeu a Corte Superior que se uma ou diversas unidades imobiliárias receberem a redução do valor da taxa condominial, gera a oneração dos demais condôminos, ocasionando até mesmo o enriquecimento sem causa da parte beneficiária em detrimento da coletividade condominial<a href="#_ftn2" name="_ftnref2">[2]</a>..
Rebatendo o mencionado acima, sobre a ausência de morador na unidade e não fruição das áreas comuns, a Terceira Turma entendeu que tais alegações não ensejam a redução da quota condominial, pois referidas unidades não comercializadas se servem das áreas comuns e dos demais serviços oferecidos pelo Condomínio. Ou seja, só pelo fato de tais serviços serem colocados à disposição dos condôminos, já gera o dever de contribuir de forma isonômica<a href="#_ftn3" name="_ftnref3">[3]</a>..
<blockquote class="jota-article__eye">Desta feita, segundo o entendimento da Terceira Turma, se a construtora ainda não comercializou as unidades habitacionais, seja por opção ou por falta de adquirentes, inexiste justificativa apta a provocar a redução do valor da taxa condominial em 70% (setenta por cento).</blockquote>
Assim, julgou-se pelo provimento do Recurso Especial interposto, declarando a nulidade da cláusula da convenção condominial que prevê o pagamento a menor da taxa condominial de unidades não comercializadas<a href="#_ftn4" name="_ftnref4">[4]</a>.
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<a href="#_ftnref1" name="_ftn1">[1]</a>Recurso Especial nº 1.816.039 – MG (2019/0147151-4) - Superior Tribunal de Justiça.
<a href="#_ftnref2" name="_ftn2">[2]</a>Recurso Especial nº 1.816.039 – MG (2019/0147151-4) - Superior Tribunal de Justiça.
<a href="#_ftnref3" name="_ftn3">[3]</a>Recurso Especial nº 1.816.039 – MG (2019/0147151-4) - Superior Tribunal de Justiça.
<a href="#_ftnref4" name="_ftn4">[4]</a>Recurso Especial nº 1.816.039 – MG (2019/0147151-4) - Superior Tribunal de Justiça.

Condomínio

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JOTA

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