Opinião & Análise

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Inovações no distrato de imóveis na planta com base no PL 10728/2018

Consumidor poderá desistir da compra do imóvel no prazo de até 7 dias da data da compra e receber todos os valores pagos

Crédito: Pixabay

Em razão da instabilidade econômica financeira que assola o Brasil e que, por consequência lógica, elevou o número de desempregados no país, os pedidos de distrato de imóveis adquiridos na planta aumentou drasticamente, tornando-se uma realidade corriqueira entre os consumidores.

Diante desse cenário, diversos questionamentos surgem sobre como proceder com o pedido de distrato, tais como (i) o momento oportuno para solicitar; (ii) a possibilidade do consumidor requerer mesmo estando inadimplente e, (iii) o valor que seria devido ao consumidor nessa hipótese.

Indo direto ao ponto, o momento oportuno para solicitar o distrato é antes da entrega das chaves e já respondendo o segundo questionamento, nada obsta que referido pedido seja feito pelo consumidor, mesmo que ele esteja inadimplente, pois ninguém está obrigado a adquirir um bem que não tenha mais interesse, independente do motivo.

Muito se discute em relação ao valor a ser devolvido para o consumidor na hipótese de distrato. O entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é que será devido ao consumidor entre 80 a 90% do valor total pago, que deverá ser atualizado e devolvido em uma única parcela.

Em decorrência da grande incidência de questões envolvendo o assunto, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 543 e o Tribunal de Justiça do Estado de São Palo editou as Súmulas 1 e 2. Confira:

Súmula nº 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Súmula 1 do TJ/SP: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação.”

Súmula 2 do TJ/SP: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para aquisição.”

Além disso, em 06.06.2018, foi aprovado pela Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei nº. 10728/2018, apresentado pelo deputado Efraim Filho, que dispõe sobre questões envolvendo o distrato de imóveis.

Vale lembrar que, apesar deste projeto de lei já ter sido rejeitado, por 14 votos a 6 na Comissão de Assuntos Econômicos do Senado, este seguirá para votação no Senado Federal, o qual poderá ser aprovado, ou até mesmo modificado, sendo que nesta última hipótese, deverá ser remetido para nova aprovação pela Câmara dos Deputados.

Importante apresentar as seguintes inovações:

  1. Caso o empreendimento esteja acobertado pelo instituto do patrimônio de afetação (empreendimento com patrimônio separado da construtora), o consumidor terá direito a receber 50% dos valores pagos, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da emissão do habite-se;

  2. Caso a incorporadora não tenha constituído patrimônio de afetação, terá o direito de reter 25% do valor pago pelo consumidor, a título de cláusula penal. Nesta hipótese, a incorporadora terá o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para devolução dos valores, devidamente atualizado e com a aplicação de juros;

  3. Caso o consumidor desista da compra do imóvel no prazo de até 7 dias da data da compra, este terá direito a receber todos os valores pagos, inclusive eventual comissão de corretagem;

  4. Por fim, na hipótese de atraso para a entrega do empreendimento, o projeto de lei estabelece o prazo de 180 dias de prorrogação, sem fixação de multa ou possibilidade de justificar o pedido de rescisão com base no atraso, desde que essas ponderações estejam explicitamente previstas no contrato. Somente após o exaurimento do prazo de 180 dias, o comprador poderá requerer a rescisão contratual, com o recebimento de todos os valores pagos, além da multa estabelecida, corrigidos em até 60 dias corridos do pedido de distrato.

Dessa forma, referido projeto, se aprovado pelo Senado Federal, cessará por completo qualquer tipo de discussão acerca do assunto, além de desafogar o Poder Judiciário. Isso porque, o consumidor já saberá, logo no início da contratação, qual o percentual que lhe será devido em caso de rescisão, assim como as incorporadoras poderão provisionar melhor as suas receitas, com base no quantum estabelecido pela lei a título de rescisão de imóvel na planta.

Vislumbra-se, portanto, que com a aprovação do Projeto de Lei 10728/2018, além do desafogamento do Poder Judiciário, as incorporadoras terão mais autonomia e segurança para comercializar seus empreendimentos, haja vista os cenários já tratados na nova Lei, o que traz benefícios, tanto aos consumidores, como para as incorporadoras, uma vez que estabelecerá uma relação negocial equânime entre as partes.


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