Thiago Luís Sombra

Laura Senra

Jaqueliny Guimarães

<p>O mercado imobiliário é um dos setores sujeitos aos mecanismos de controle previstos na Lei nº 9.613/98. Por disposição expressa da que ficou conhecida como Lei de Lavagem de Dinheiro, as pessoas físicas ou jurídicas que exercem atividade de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis; assim como as pessoas físicas ou jurídicas que prestem, mesmo que eventualmente serviços de assessoria, consultoria, contadoria, auditoria, aconselhamento ou assistência de qualquer tipo em operações de compra e venda de imóveis, são obrigadas aos controles e mecanismos previstos na referida lei e, por isso, são denominadas “pessoas obrigadas”.</p>
<p>De acordo com tal lei e a Resolução COFECI nº 1.336/2014, os principais controles e obrigações que devem ser observados pelas pessoas físicas e jurídicas obrigadas são: identificar e manter cadastro atualizado de todos os clientes pessoa física e jurídica e dos intervenientes nas operações com valor superior a R$ 100 mil, o que inclui indicar se a operação envolve pessoa politicamente exposta; manter registro das operações imobiliárias; adotar e implementar controles internos visando à prevenção à lavagem de dinheiro compatíveis com o porte e volume de operações da empresa; manter cadastro atualizado junto ao órgão regulador, que é o COFECI; comunicar operações obrigatórias ou suspeitas ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) e atender todas as requisições formuladas pelo órgão; e dispensar especial atenção às operações que contenham indícios de crime de lavagem de dinheiro ou financiamento do terrorismo.</p>
<p><a href="https://www.jota.info/produtos/poder?utm_source=Banner%20site&amp;utm_medium=Artigos&amp;utm_campaign=CTA_Poder_materias"><img class="size-medium wp-image-292717 aligncenter" src="https://www.jota.info/wp-content/uploads/2021/01/jota-pro-poder.jpg" alt="" width="688" height="688" /></a></p>
<p>Nesse sentido, operações em que há padrões complexos ou atípicos de pagamento, como diversas transferências (inclusive para locais dissociados daquele onde o imóvel se encontra), em que há vários intermediários ou há pagamento de valores em espécie, despertam atenção sob a perspectiva do risco de lavagem de dinheiro.</p>
<p>O COAF divulgou seu relatório de atividades referente a 2020 que mostra o total de 11.612 Relatórios de Inteligência Financeira (RIFs) sobre a movimentação financeira atípica de pessoas físicas e jurídicas. Esse número é quase o dobro em comparação ao ano de 2019, em que o órgão registrou o total de 6.272 RIFs. Em relação ao setor imobiliário, o COAF registrou 1.535 comunicações de operações obrigatórias ou suspeitas. É um número baixo se comparado com o volume de transações do setor, o que não deve sugerir que as pessoas obrigadas que atuam na atividade de intermediação imobiliária estejam pouco expostas às sanções da Lei de Lavagem de Dinheiro. Pelo contrário, há uma exposição considerável a multas elevadas e que é crescente, pelo fato de o COAF utilizar mecanismos cada vez mais sofisticados para identificação de transações suspeitas.</p>
<p>Os dados recentes do COAF revelam um cenário de maior controle por parte desta autoridade. Nesse contexto, a exposição das pessoas obrigadas do setor é incrementada pelo fato de ainda haver baixa adesão das imobiliárias e construtoras ao cumprimento das obrigações previstas pela Lei de Prevenção à Lavagem de Dinheiro e na Resolução COFECI nº 1.336/2014.</p>
<blockquote class="jota-article__eye"><p>Embora as obrigações previstas na regulamentação aplicável estejam focadas no controle de clientes e operações de compra e venda de imóveis, as diligências também podem ser relevantes no contexto da celebração de contratos de locação. Nesses casos, a regra geral é de que o locador pesquise eventuais restrições em nome do locatário e busque informações sobre sua capacidade financeira para minimizar o risco de inadimplemento e identificar irregularidades.</p></blockquote>
<p>Apesar de ser contra intuitivo, é igualmente importante que o locatário – sobretudo se for pessoa jurídica – faça uma due diligence simplificada para identificar quem é locador. Não é usual nem legalmente exigido que uma empresa que figura como locatária em um contrato de aluguel pesquise sobre o locador, mas, a adoção dessa medida pode ser estratégica para minimizar possíveis riscos reputacionais e outras consequências indesejáveis. A pesquisa pode revelar se o locador está envolvido em algum tipo de investigação ou situação polêmica em relação a seus negócios, que poderiam eventualmente repercutir sobre o locatário. Afinal, o locatário não estará imune de receber intimações das autoridades públicas para prestar esclarecimentos sobre eventual ilícito praticado pelo locador, se o ilícito tiver alguma conexão com a locação imobiliária. O locatário tampouco estará livre de sofrer eventuais consequências reputacionais decorrentes de exposição do locador na mídia.</p>
<p>Por isso, é fundamental que as pessoas obrigadas que atuam no mercado imobiliário se atentem para as obrigações legais aplicáveis e adotem medidas de diligências mais amplas para evitar exposição a riscos que possam comprometer seus negócios. Se isso não for realizado pela imobiliária ou pelo corretor que acompanha a transação, pode ser o caso de acionar uma assessoria especializada para essa finalidade. A adoção de medidas preventivas robustas é cada vez mais importante para evitar resultados indesejados no ambiente de negócios, principalmente em um cenário de maior <em>enforcement </em>no controle de operações dos setores obrigados à Lei de Lavagem de Dinheiro.</p>
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Pessoas físicas e jurídicas que exercem atividade no setor devem estar atentas às obrigações legais aplicáveis

Impactos dos temas de lavagem de dinheiro no mercado imobiliário

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