Artemízia P. Araujo C. Almeida

A <a href="http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2021/lei/L14181.htm">Lei 14.181/2021</a>, conhecida como <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/lei-do-superendividamento">Lei do Superendividamento</a>, prevê alterações no código do consumidor de forma a garantir práticas de crédito responsável, educação financeira e tratamento de situações de superendividamento dos consumidores, sendo este último entendido como a impossibilidade dos consumidores de pagar suas dívidas, comprometendo o seu mínimo existencial.
As alterações introduzidas pela citada lei buscam instituir mecanismos de prevenção e tratamento extrajudicial e judicial do superendividamento, protegendo o consumidor pessoa natural, viabilizando a utilização do crédito de forma responsável, baseando-se na boa fé contratual.
No que se refere aos contratos imobiliários, a lei impacta essencialmente as situações  de prevenção ao superendividamento dos consumidores, uma vez que os contratos imobiliários, especificamente os contratos de incorporadoras ou loteadoras com os consumidores finais, eram historicamente celebrados sem a realização de uma análise prévia da capacidade financeira do adquirente, devendo tal prática ser alterada, conforme previsão legal.
Isto porque, com a vigência da referida lei, no momento da oferta de um determinado produto aos adquirentes, caso fique caracterizada a relação de consumo, é transferida ao fornecedor a responsabilidade de verificação da capacidade de endividamento dos consumidores, obrigando as incorporadoras a realizarem esta verificação atempadamente.
Vale lembrar que as relações das incorporadoras e loteadoras com os consumidores geralmente são relações de longo prazo e as informações relativas a capacidade financeira dos adquirentes deverão ser mantidas durante todo o tempo de vigência destas relações, de forma a salvaguardar os fornecedores de que as exigências legais foram devidamente cumpridas, devendo ainda serem respeitadas as disposições sobre o tratamento de dados destes consumidores, em conformidade com a <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/lgpd">Lei Geral de Proteção de Dados</a> (Lei 13.709).
Também foi alargado o rol de nulidades das cláusulas contratuais estabelecidas em contratos firmados com consumidores, sendo expressamente proibido a inclusão de (i) cláusulas que condicionem ou limitem de qualquer forma o acesso aos órgãos do Poder Público, e (ii) cláusulas que estabeleçam prazos de carência em caso de impontualidade das prestações mensais ou impeçam o restabelecimento integral dos direitos do consumidor e de seus meios de pagamento a partir da purgação da mora ou do acordo com credores.
No que se refere as situações onde o superendividamento já foi configurado, a lei prevê a possibilidade da conciliação por meio de um processo de repactuação de dívidas, o qual poderá ser requerido pelo consumidor superendividado ao juízo competente, apresentando uma proposta de plano de pagamento, com prazo máximo de 5 (cinco) anos, preservado o seu mínimo existencial e as garantias e formas de pagamento originalmente pactuadas.
Entretanto, a lei exclui deste processo de repactuação as dívidas provenientes de contratos de crédito com garantia real, de financiamentos imobiliários e de crédito rural, fazendo com que os contratos imobiliários não sejam impactados.
Embora a lei tenha excetuado os contratos imobiliários da repactuação das dívidas, estes contratos ainda devem obedecer a obrigatoriedade de informação por parte do fornecedor ao consumidor (i) do custo efetivo do produto e (ii) dos elementos que compõem este custo, dentre outras informações que devem obrigatoriamente ser prestadas de forma clara, sendo recomendável uma revisão dos quadros resumo atualmente utilizados nos contratos.
Desta forma, é de suma importância que as empresas estejam preparadas para esta nova realidade, revendo a forma atual de contratação, uma vez que estamos tratando de relações de longo prazo e que eventuais alegações por parte dos consumidores poderão gerar prejuízos sensíveis aos incorporadores.

nota

https://images.jota.info/wp-content/uploads/2021/09/copy-of-jota-logo-high-cmyk.jpeg

JOTA

Texto prevê alterações no código do consumidor para garantir práticas de crédito responsável

Impactos da Lei do Superendividamento no setor imobiliário

Lei do Superendividamento prevê alterações no código do consumidor de forma a garantir práticas de crédito responsável