César Augusto Costa Silva

Flávia Pereira Ribeiro

Em acórdão publicado em 6.6.2019, o Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao Recurso Especial interposto por corretores imobiliários contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo que manteve incólume sentença de improcedência dos pedidos iniciais para recebimento de comissão de corretagem formulados por corretores imobiliários. O acórdão proferido no julgamento do REsp nº 1.810.652/SP restou assim ementado:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ARREPENDIMENTO MOTIVADO. FATO ATRIBUÍVEL AOS CORRETORES. COMISSÃO INDEVIDA.
(...)
<ol start="6">
<li> As obrigações do corretor, a par daquelas comuns a todo contrato, estão estipuladas no art. 723 do CC/02, que dispõe que o mesmo é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Ademais, deve o corretor, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio.</li>
</ol>
(...)
<ol start="8">
<li> Na presente hipótese, constata-se que os ora recorrentes (corretores) não atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores – ou das pessoas jurídicas de que são sócios –, a fim de proporcionar aos promissários compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da avença.</li>
<li>Assim, ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda e, inclusive, pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, sendo indevida, por este motivo, a comissão de corretagem... (destacou-se).</li>
</ol>
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</ul>
Na casuística, os autores, corretores imobiliários, propuseram ação contra os promitentes vendedores de imóvel avaliado no valor de R$ 3.300.000,00 (três milhões e trezentos mil reais) para cobrança da comissão de corretagem que entendiam lhes ser devida, já que, em sua argumentação, o compromisso de compra e venda do imóvel havia sido assinado e também havia sido pago o valor do sinal, tendo as partes rescindindo posteriormente o contrato em razão de certidões de ações judiciais positivas em nome dos vendedores, mais especificamente em nome de empresas das quais foram ou eram sócios.
A sentença de origem foi precisa ao julgar improcedentes os pedidos iniciais por reconhecer que havia cláusula resolutiva expressa no compromisso de compra e venda “justamente em razão de ‘insuficiência’ à firmeza da avença, decorrente dos documentos relativos ao imóvel e aos proprietários vendedores, e a apreciação desta ‘insuficiência’ ficou a critério subjetivo e exclusivo dos compradores”.
A manutenção da sentença no julgamento do recurso de apelação e, posteriormente, do recurso especial, era mesmo medida que se impunha. Isso porque, da análise dos autos e do compromisso de compra e venda – e em especial das cláusulas resolutivas –, era de plena ciência de todos os envolvidos que, em havendo pendências em nome dos vendedores e das empresas das quais são ou eram sócios – valendo pontuar que as pessoas jurídicas constam expressamente no contrato –, o negócio seria imediatamente desfeito.
No entanto, muito embora os corretores não tenham mesmo direito ao recebimento da comissão de corretagem no caso em testilha, o acórdão proferido pelo Superior Tribunal de Justiça pode levar ao falso – e perverso – entendimento de que cabe aos corretores imobiliários, para cumprir fielmente o quanto determina o artigo 723 do Código Civil, conferir sempre a eventual existência de ações judiciais em desfavor dos vendedores e “ das pessoas jurídicas de que são sócios”, de modo a “prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio”, sob pena de futuramente ser condenado ao pagamento de indenização por perdas e danos.
Realmente preocupante o entendimento da turma julgadora no sentido de que os corretores imobiliários não teriam atuado com prudência e diligência na mediação do negócio uma vez que o arrependimento dos promissários compradores “deu-se por fato atribuível aos próprios corretores” - já que não analisaram previamente as certidões das pessoas jurídicas ligadas aos vendedores mencionadas no contrato.
Vale registrar que não é obrigação do corretor imobiliário conferir previamente as certidões em nome das partes e de tantas outras pessoas jurídicas ligadas a elas. Luiz Antônio Scavone Junior<a href="#_ftn1" name="_ftnref1">[1]</a>, comentando o 723 do Código Civil, sustenta que o corretor deve informar tudo o que sabe sobre o negócio, sob pena de responsabilização. O corretor deve verificar os aspectos normais do negócio, sem deixar de esclarecer fatos relevantes que possam influir negativamente na venda.
Scavone, contudo, em nenhum momento transfere a obrigação de obter e analisar certidões referente à negociação para o corretor de imóveis. É ônus do comprador obter informações e certidões que lhe assegurem, dentro da razoabilidade, a higidez e a segurança na celebração do negócio jurídico imobiliário, e em existindo apontamentos judiciais nas certidões, é aconselhável a contratação de um advogado da área de direito imobiliário para a realização das diligências prévias (due diligence), bem como a avaliação dos riscos, ou da segurança, do negócio.
Tanto assim é verdade que, felizmente, a mesma Turma julgadora do recurso mencionado, no julgamento do REsp nº 1.783.074/SP realizado em 21.11.2019, reformou acórdão do Tribunal a quo a fim de restabelecer a sentença de origem que julgou procedentes os pedidos iniciais dos corretores imobiliários, por entender que o desfazimento do negócio – já em fase avançada, com data agendada para escritura de venda e compra – se deu por “fatores alheios à atividade das intermediadoras”, haja vista que a alegação da ré/compradora de que “a efetivação do contrato estava condicionada à entrega das certidões referidas na cláusula 5ª (fls. 13) em nada altera o direito das autoras de receberem a comissão de corretagem, na medida em que tal obrigação era de cumprimento dos vendedores”.
Nesse último julgamento da Corte Superior, foi bem consignado que “estando o arrependimento da parte correlacionado à falta de diligência e prudência do próprio intermediador do negócio, não será devida a comissão de corretagem”, afirmação com a qual não se pode discordar. Contudo, como agora bem decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, não se deve atribuir ao corretor a responsabilidade de obter, e até analisar, as certidões do vendedor e das empresas das quais é sócio – como restou decidido no julgamento do Recurso Especial inicialmente analisado –, já que essa atividade extrapola e muito suas obrigações profissionais, sendo inarredável que cabe ao advogado contratado realizar as pesquisas necessárias a fim de garantir a segurança do negócio, e não ao corretor imobiliário.
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<a href="#_ftnref1" name="_ftn1">[1]</a> SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 4. ed.  Rio de Janeiro: Editora Forense, 2012. p. 285

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Extensão das obrigações dos corretores imobiliários

Análise de acórdãos recentes do STJ