Gabriel de Britto Silva
No último dia 9 de novembro, foi apresentado parecer do relator da Comissão de Defesa do Consumidor, deputado Celso Russomanno, pela aprovação do PL 3999/2020 (que dispõe sobre o despejo extrajudicial), porém, com o substitutivo por ele apresentado. E, como se demonstrará, trata-se de louvável substitutivo que vem a lapidar o já brilhante projeto de autoria do deputado Hugo Leal, que teve por base o anteprojeto de coautoria dos eminentes advogados Carlos Gabriel Feijó e Arnon Velmovitsky.
O festejado PL foi apresentado no dia 30/7/2020, não tendo sido apresentadas emendas a ele. Porém, ante o mencionado substitutivo apresentado, reabre-se o prazo para emendas, tendo como termo final cinco sessões a partir de 18/11/2022. Considerando a inexistência de emendas ao projeto originário e que o aperfeiçoamento realizado pelo substitutivo é irrecusável, a tendência é estarmos diante do texto final da futura lei do despejo extrajudicial. Se avizinha, assim, o momento do mercado imobiliário tornar-se mais dinâmico e dar o grande e esperado salto, fruto do aquecimento das locações, ante a desjudicialização, em definitivo, do despejo por falta de pagamento.
Em apertada síntese, o projeto visa a conferir dinâmica às relações negociais locatícias.
Estamos na era dos meios adequados de soluções de conflitos. Conflito posto, a sua pacificação deve se dar pela via mais adequada. E, comprovadamente, a via mais adequada não é a sua sanatória pela Jurisdição Estatal. Tal proposta vem na mesma via mestra do divórcio extrajudicial (Lei 11.441/2007), do inventário e da partilha extrajudiciais (Lei 11.441/2007), da alienação fiduciária (Lei 9.514/1997) e do usucapião extrajudiciais (Lei 13.105/2015).
E aplica-se faticamente ao locatário que estiver com o valor do aluguel atrasado. O procedimento será feito por meio de cartório de notas, aproveitando-se a fé pública delegada aos tabeliães, e com a presença obrigatória de advogado. Após ser lavrada a ata, será feita a notificação do inquilino, de competência de cartório de registro de títulos e documentos. O locatário terá como opção realizar o pagamento ou desocupar o imóvel. Se não for realizada quaisquer das condutas, será decretado o despejo, havendo, porém, para a efetivação dos atos coercitivos de retirada compulsória do locatário, aí sim, e, só nesse momento, a participação do Estado-Juiz.
Conforme indicado pelo Censo de 2019, 18,34% dos imóveis residenciais do país são locados, de modo que o impacto quando da implementação do despejo extrajudicial na economia será enorme. Além disso, conforme indicado pelo Secovi-Rio e pela Associação Brasileira Administradoras de Imóveis, 76,7% das locações residenciais são relativas a locador possuidor de um imóvel e dependente do valor do aluguel para a sua subsistência. Há esse claro reflexo social, já que a retomada rápida do imóvel viabiliza a utilização deste para novos contratos, dinamiza a renda e fortalece o mercado imobiliário pela garantia de segurança jurídica criada quanto à desocupação eficaz.
Tudo isso gerará mais investimentos imobiliários visando a novas aquisições de imóveis geradores de renda passiva.
O substitutivo lapida o projeto originário, pois, de início, prevê a supressão do ponto em que o projeto impunha a necessidade de prova de tentativa de negociação por parte do locador. Ora, tal exigência vai de encontro com o espírito do projeto, resulta em morosidade e emperra o sistema, mesmo porque ao haver escusa do locatário ao se tornar incomunicável ou não localizável, poderia ter-se como não configurada essa possibilidade de negociação. Além disso, a negociação poderá se dar no decorrer do procedimento de despejo, sendo desarrazoado a impor como condição para início do mesmo.
Ponto omisso no projeto e que vem a ser agregado com o substitutivo, refere-se à indicação de que a notificação do locatário deverá ser feita preferencialmente pela modalidade pessoal, admitindo-se a notificação por hora certa, sempre que configurados os requisitos legais, ou pelas demais modalidades quando a notificação pessoal tiver resultado negativo.
Do mesmo modo, omissão suprida é a relativa à disposição de que, se constar da ata notarial que o imóvel não está ocupado por ninguém, o juiz deferirá liminarmente o despejo, antes mesmo da citação do locatário, podendo, neste caso, o locador ingressar imediatamente na posse direta do imóvel. A celeridade alcançada será a máxima possível. Já, se constar da ata notarial que o imóvel está ocupado por pessoas diversas do locatário, o juiz deferirá liminarmente o despejo, antes da citação do locatário e de eventuais outros ocupantes do imóvel indicados na ata notarial, cabendo ao Oficial de Justiça cumprir a ordem judicial com urgência, no prazo máximo de 15 dias.
Além disso, o substitutivo prevê que os bens móveis presentes no imóvel deverão ser retirados pelo locatário no prazo máximo de 30 dias, mediante pagamento do custo de armazenamento, sob pena de serem considerados abandonados.
Crítica necessária, porém, se dá quando da inclusão de que a devolução do imóvel não afasta eventuais outras obrigações contratuais ou legais do locatário, incluindo “contas de água e luz”. Trata-se de disposição inócua e sem qualquer efeito prático. Em duas palavras: inadequada e desnecessária. Diz-se isso, pois as contas de consumo não acompanham o imóvel. São obrigações pessoais, logo não afetam o imóvel de qualquer forma que seja, restringindo-se ao campo obrigacional pessoal do locatário.
Por fim, motivo de aperfeiçoamento é a disciplina legal em compasso com o modo que já vem caminhando a jurisprudência pátria, no sentido de prever que a notificação pessoal feita em condomínio edilício, loteamento e demais locais com controle de acesso que impeça a entrada do notificador, será efetivada por meio da entrega a funcionário da portaria ou ao responsável pelo recebimento de correspondências. Ou seja, é anulada a ocultação de má-fé pelo locatário, considerando lícita a notificação feita ao porteiro onde situa-se o imóvel locado.
Num país com uma produção legislativa tão intensa e muita das vezes desnecessária e contraditória entre si em razão da falta de harmonia dentro desse emaranhado de leis, está a florescer esta futura lei, absolutamente necessária e tão esperada pela comunidade jurídica e pelo mercado imobiliário. Que a celeridade, essência do projeto, também possa ser aplicada quanto à sua tramitação. Passados mais de dois anos da sua propositura, aprovação breve é medida que se impõe.
