Ivandro Ristum Trevelim

O desenvolvimento tecnológico e a crescente necessidade de processamento de dados têm impulsionado investimentos em infraestrutura digital no Brasil. Nesse cenário, o governo federal está gestando um projeto estratégico, inicialmente chamado de Redata, para atrair novos <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/data-centers">data centers</a> ao país, com a promoção de incentivos fiscais e regulatórios, que poderão transformar significativamente o setor imobiliário.
É sabido que data centers demandam um consumo energético extremamente elevado para manter seus servidores operando com estabilidade e eficiência, de modo que a escolha do imóvel adequado para esses empreendimentos deve levar em conta a disponibilidade de energia confiável e contínua, especialmente em regiões onde há alta demanda industrial. A infraestrutura energética deve também contar com medidas para evitar interrupções de abastecimento para não comprometer a continuidade dos serviços
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O Brasil possui uma vantagem estratégica nesse aspecto, pois dispõe de fontes renováveis de energia em larga escala. A utilização de fontes limpas e sustentáveis pode não apenas reduzir custos operacionais, como também garantir conformidade com normas para instalação cada vez mais rigorosas.
A instalação de data centers requer uma avaliação jurídica completa do imóvel pretendido. Um processo de auditoria legal imobiliária robusto é fundamental para garantir segurança jurídica e mitigar eventuais riscos e pendências do imóvel, envolvendo a titularidade de domínio do imóvel e a inexistência de ônus ou restrições que possam comprometer a segurança jurídica da operação.
Em se tratando de imóveis rurais, mais complexa ainda se torna a análise, pois apresentam especificidades, restrições de uso e limitações relacionadas à propriedade e à ocupação do espaço por empresas controladas por capital estrangeiro.
A conformidade com o zoneamento e com as normas de uso e ocupação do solo é também um aspecto relevante, pois cada município possui legislação específica quanto às áreas destinadas para uso industrial e de prestação de serviços tecnológicos.
Outro ponto de atenção é o licenciamento aplicável ao desenvolvimento da atividade, inclusive o ambiental, uma vez que data centers têm consumo elevado de energia e podem gerar impactos ambientais e na infraestrutura urbana. Para evitar contratempos, é recomendável verificar previamente as exigências técnicas e regulatórias nas esferas municipal, estadual e federal.
Diversos modelos contratuais podem ser utilizados para viabilizar a ocupação de imóveis destinados à instalação de data centers, cada um com suas pertinências jurídicas e implicações econômicas.
O contrato de locação comercial na modalidade built-to-suit é uma das opções utilizadas, especialmente em projetos nos quais os desenvolvedores não desejam utilizar recursos próprios. Nesse modelo, o imóvel é destinado pelo seu proprietário a uma construção sob medida para atender às exigências e necessidades exclusivas da locatária que desenvolverá a atividade no data center. No entanto, essa modalidade pode apresentar desafios, como a necessidade de cláusulas específicas de rescisão e indenização, que devem ser estruturadas em vista das particularidades do caso e do investimento a ser realizado.
A celebração de contrato de compra direta do imóvel poderia ser também uma solução viável, pois a aquisição do imóvel assegura a titularidade permanente sobre o mesmo. Contudo, essa opção exige do interessado arcar com a totalidade dos custos da construção.
Uma alternativa é o sale leaseback, pela qual o proprietário do data center vende o imóvel a um investidor interessado e continua ocupando o espaço mediante a celebração de um contrato de locação. Essa modalidade permite a reserva de recursos para investimento na própria atividade e atualizações tecnológicas, mas também exige cautela na elaboração e negociação das respectivas cláusulas contratuais, notadamente de penalidades e garantias contratuais.
Independentemente da estrutura contratual adotada, os aspectos jurídicos devem ser cuidadosamente discutidos e estruturados para garantir segurança aos investidores e desenvolvedores de data centers.
Outros pontos relevantes são as garantias de infraestrutura, assegurando que o imóvel apresente condições adequadas de conectividade e fornecimento energético. Além disso, cláusulas ambientais e de responsabilização devem ser incluídas para definir as obrigações e responsabilidades assumidas de parte a parte.
Ademais, modalidades contratuais como o built-to-suit exigem cuidado redobrado no estabelecimento de previsões sobre as penalidades aplicáveis, sua extensão e possibilidade de renovação do prazo locatício.
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A disciplina da proteção de dados deve ser considerada, especialmente em vista da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), sendo que empresas que operam data centers devem atentar aos requisitos para garantir a proteção de informações armazenadas. 
Portanto, embora a intenção governamental para a expansão da instalação de novos data centers no Brasil represente uma oportunidade estratégica para investidores e players do setor tecnológico, existem desafios a serem considerados.
Sendo dada a devida atenção às questões imobiliárias, os data centers poderão contribuir com o desenvolvimento tecnológico brasileiro aproveitando a abundância de fontes limpas e renováveis de energia, vantagens que, sem dúvida, colocam o Brasil em posição estratégica para a expansão da infraestrutura digital em um mercado global.

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Governo federal está gestando um projeto estratégico com incentivos fiscais e regulatórios

Desafios imobiliários para instalação de data centers

Governo federal está gestando um projeto estratégico com incentivos fiscais e regulatórios para instalação de data centers no Brasil