Osny da Silva Filho

No último dia 13 de junho, a Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/cnj">CNJ</a>) editou o Provimento n. 197, que regulamenta as contas notariais, modalidade de conta escrow qualificada por segregação patrimonial e gestão fiduciária de terceiro imparcial dotado de fé pública.
A regulamentação do CNJ é passo decisivo de um movimento mais amplo, que retoma e expande a vocação histórica do notariado brasileiro, em percurso que começa muito antes do Provimento.<a href="#_ftn1" name="_ftnref1">[1]</a>
<h3><a href="https://www.jota.info/produtos/poder?utm_source=cta-site&amp;utm_medium=site&amp;utm_campaign=campanha_poder_q2&amp;utm_id=cta_texto_poder_q2_2023&amp;utm_term=cta_texto_poder&amp;utm_term=cta_texto_poder_meio_materias">Conheça o JOTA PRO Poder, plataforma de monitoramento que oferece transparência e previsibilidade para empresas</a></h3>
Contas escrow são, em essência, mecanismos de garantia. Consistem em contas de depósito geridas por terceiro fiduciário, com movimentação vinculada ao implemento de condições preestabelecidas — o cumprimento de uma obrigação acessória ou a obtenção de uma autorização administrativa, por exemplo.<a href="#_ftn2" name="_ftnref2">[2]</a>
Até 2023, a inexistência de disciplina legal específica a seu respeito impedia o reconhecimento de regime de proteção que blindasse os valores depositados contra constrições judiciais promovidas por credores estranhos ao negócio. Não surpreende, pois, que seu uso permanecesse limitado a transações de alto valor ou a situações em que as partes antecipassem o risco da constrição.
Foi para suprir essa carência estrutural que o Marco Legal das Garantias introduziu a figura da conta notarial — modalidade especial de conta escrow gerida por notários e apartada do patrimônio das partes e do próprio tabelião. Pela primeira vez, valores depositados a título de garantia puderam ser juridicamente segregados, criando-se espaço autônomo, gerido por terceiro imparcial e protegido contra medidas constritivas externas.
Em pouco tempo, a inovação institucional encontrou ampla aceitação. <a href="https://www.instagram.com/p/DL-ssWxSbyv/">Dados recentes do Colégio Notarial do Brasil (CNB)</a> indicam que mais de 550 tabelionatos de notas já foram habilitados para prestar esse serviço, prestado em convênio estabelecido entre o <a href="https://suporte.notariado.org.br/support/solutions/articles/43000735084-conta-notarial-escrow-account-esclarecimentos-gerais">CNB e o banco Safra</a>.
A adoção da conta notarial no Brasil não constitui inovação exótica ou desviante em relação a experiências internacionais. Na Alemanha, por exemplo, notários são autorizados administrar contas vinculadas em nome próprio sempre que houver legítimo interesse de garantia.<a href="#_ftn3" name="_ftnref3">[3]</a> A prática não se limita a operações imobiliárias, mas também desempenha papel relevante no campo societário.<a href="#_ftn4" name="_ftnref4">[4]</a>
Na Itália, legislação específica atribui ao notário a guarda do preço de compra de imóveis até a transcrição da escritura, protegendo os contratantes, por meio também de segregação patrimonial, contra riscos de inadimplemento ou vícios formais.<a href="#_ftn5" name="_ftnref5">[5]</a> Mesmo nos países de common law, onde a função é exercida por escrow agents privados, reconhece-se que a ausência de um corpo notarial robusto pode comprometer a segurança de operações econômicas — fragilidade que a literatura especializada associa a episódios de crise sistêmica.
Apesar da experiência internacional acumulada e da receptividade da inovação no notariado brasileiro, persistiam dúvidas relevantes sobre o papel do gestor das contas, especialmente quanto à certificação de eventos e à atuação em caso de controvérsia.
Não era claro, por exemplo, se o notário deveria limitar-se a registrar manifestações das partes, e especialmente seu acordo a respeito da liberação dos valores depositados, ou se poderia declarar a verificação ou a frustração das condições a que a liberação houvesse sido vinculada. Também se questionava o grau de intervenção permitido ao notário em situações de inércia ou conflito, assim como sua responsabilidade em casos de omissão ou excesso.
Foi precisamente para enfrentar essas dúvidas que a Corregedoria do CNJ editou o <a href="https://cnbsp.org.br/2025/06/16/dje-provimento-cnj-n-197-2025-cnj-regulamenta-conta-notarial/">Provimento 197</a>. Seu objetivo declarado foi esclarecer o regime jurídico das contas notariais, definindo os deveres dos tabeliães e os limites da sua atuação.
O Provimento explicita o conteúdo do serviço prestado pelos notários, reafirma princípios que já constavam da legislação de regência e impõe salvaguardas adicionais em matéria de sigilo, transparência e prevenção à fraude. Sua leitura, no entanto, revela também uma interpretação restritiva da colaboração notarial — interpretação que parece conflitar, em alguns pontos, com o próprio texto legal.
De acordo com o Provimento, o notário deve atuar em conformidade com os princípios da legalidade, transparência, segurança jurídica, imparcialidade e boa-fé objetiva (art. 2º). Além disso, está sujeito a responsabilidade nas esferas cível, administrativa e criminal em caso de descumprimento desses deveres (art. 12), tal como já previsto nos <a href="https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm">arts. 22 a 24 da Lei 8.935 de 1994</a>.
Para a prestação do serviço, exige-se o credenciamento do tabelião junto ao CNB (art. 5º). Cumpre-lhe orientar as partes sobre o funcionamento da conta notarial e elaborar requerimento de abertura contendo a qualificação dos contratantes, a descrição do negócio e a especificação das condições para liberação dos valores (art. 6º). Verificada a ocorrência dos eventos estipulados, caberá ao notário autorizar a transferência dos valores nos termos acordados (art. 8º).
Nos casos em que houver cláusula de confidencialidade, o tabelião deverá manter sigilo não apenas quanto ao conteúdo do contrato, mas também quanto à própria existência do negócio (arts. 13 e 14). Essa obrigação específica complementa o dever geral de sigilo previsto no <a href="https://www.jusbrasil.com.br/topicos/11296170/art-30-da-lei-n-8935-de-18-de-novembro-de-1994">art. 30, VI, da Lei n. 8.935 de 1994</a> e no <a href="https://www.notariado.org.br/wp-content/uploads/2018/10/Codigo-de-Etica.pdf">art. 3º, XI, do Código de Ética de Notários</a>.
A ênfase sobre o sigilo notarial é especialmente promissora. O resguardo institucional de informações sensíveis, formalmente atribuído ao notário, amplia o escopo da fé pública para além da publicidade. A partir do momento em que o notário é reconhecido como custodiante de informações sensíveis — investido de deveres funcionais de silêncio e proteção —, abre-se espaço para sua atuação em campos historicamente impermeáveis à colaboração notarial, de transações estratégicas à inovação tecnológica.
O Provimento 197 também estabelece limitações na gestão das contas notariais. Trata-se de disputa silenciosa, mas reveladora, entre a vocação pública do notariado e os riscos de captura e parcialidade. Seu art. 9º, § 1º proíbe o notário de emitir juízo sobre direitos controvertidos ou sobre a eficácia dos negócios celebrados, restringindo sua atuação à documentação de fatos verificáveis.
O art. 8º, por sua vez, indica que a verificação do implemento das condições de liberação dos recursos depositados deve ser atribuída em primeiro lugar às partes. Em caso de divergência, o notário deverá documentar a controvérsia e informar as partes sobre a necessidade de solução consensual ou judicial do impasse, mantendo os valores depositados até decisão definitiva (art. 9º, § 2º).
É possível compreender as preocupações que motivaram as limitações estabelecidas pelo Provimento, especialmente no que toca à neutralidade do notário diante de controvérsias estabelecidas entre as partes. A confiança, afinal, e isso tornou-se mais claro do que nunca nas últimas décadas, é um bem escasso, cuja má distribuição tende a ser fatal.<a href="#_ftn7" name="_ftnref7">[6]</a> Ainda assim, essas limitações contrastam com o espírito das inovações trazidas pelo Marco Legal das Garantias.
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De acordo com o art. 7º-A da Lei 8.935 de 1994, introduzido pelo Marco Legal, os notários são competentes para certificar o implemento de condições negociais (inciso I) e podem, a pedido das partes, lavrar ata notarial para constatar sua ocorrência ou frustração (§ 2º). Interpretações extensivas das restrições impostas pelo Provimento — interpretações possíveis, ainda que sistematicamente indevidas — poderiam esvaziar essas competências, reduzindo o alcance prático da inovação legislativa. Por essa razão, é desejável que o CNJ reavalie a redação do Provimento, de modo a harmonizá-la com o texto legal e a afastar eventuais alegações de extrapolação normativa no exercício de sua função regulamentar.
O saldo, em todo caso, permanece bastante positivo. O Provimento 197 representa uma tentativa séria de compatibilizar inovação institucional com os princípios estruturantes da atividade notarial. O notário continua a ser, por definição legal, um agente de segurança jurídica, e a conta notarial, tal como concebida, reforça essa posição.
Ao conferir previsibilidade, autonomia patrimonial e proteção contra fraudes em negócios de cumprimento diferido, a regulamentação da conta notarial contribui para reposicionar o notariado brasileiro no centro do direito dos negócios — não mais como reduto de formalização passiva, mas como vetor ativo de colaboração.
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<a href="#_ftnref1" name="_ftn1">[1]</a> Panorama em Alexandre Gonçaves Kassama, “Escrow notarial”: primeiras impressões, in Martha El Debs e Bernardo Chezzi, O novo Marco das Garantias: aspectos teóricos e práticos da Lei 14.711/2023, São Paulo: JusPodivm, 2024; e já em referência ao Provimento 197, análise rigorosa de Lucas Pavione, A conta escrowno Brasil: a gestão notarial de valores em negócios jurídicos, Conjur [online], disponível em: <a href="https://www.conjur.com.br/2025-jun-25/a-conta-escrow-no-brasil-a-gestao-notarial-de-valores-em-negocios-juridicos/" target="_blank" rel="nofollow noopener noreferrer">https://www.conjur.com.br/2025-jun-25/a-conta-escrow-no-brasil-a-gestao-notarial-de-valores-em-negocios-juridicos/</a>
<a href="#_ftnref2" name="_ftn2">[2]</a> Grazziella Mosareli Kayo, A conta vinculada (escrow account) em operações de fusão e aquisição: resolução de impasses sobre liberação dos recursos depositados, Dissertação (Mestrado Profissional em Direito) – FGV Direito SP, São Paulo, 2019.
<a href="#_ftnref3" name="_ftn3">[3]</a> De acordo com os § 57 II 1 e § 58 da Lei de Documentação Notarial alemã (“<a href="https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__57.html">Beurkundungsgesetz</a>”) e com o § 23 do Código Federal para Notários (“<a href="https://www.gesetze-im-internet.de/bnoto/__23.html">Bundesnotarordnung</a>”), notários podem aceitar, a título de depósito, dinheiro de contratantes desde que haja “legítimo interesse de garantia” (“ein berechtigtes Sicherungsinteresse”). Os notários são titulares exclusivos da conta bancária e apenas podem fazer movimentações nos termos fixados pelas partes.
<a href="#_ftnref4" name="_ftn4">[4]</a> Giacomo Grezzana, O contrato de escrow em alienações de participação societária: uma análise comparativa entre os direitos brasileiro e alemão, Tese (Doutorado) – Universidade de São Paulo/Ludwig–Maximilians–Universität, São Paulo/München, 2025, p. 124.
<a href="#_ftnref5" name="_ftn5">[5]</a> O “<a href="http://www.gaetanopetrelli.it/catalog/documenti/00000566/Deposito%20del%20prezzo%20presso%20il%20notaio%20-%202014.pdf">deposito del prezzo presso il notaio</a>” encontra fundamento na <a href="https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/12/27/13G00191/sa">Lei n. 147 de 2013</a>. Francesco Della Rocca, Disciplina applicabile al contratto ‘escrow account’. Origine, funzione e caso concreto, Roma e America. Diritto romano comune online, Roma, v. 1, p. 125–159, 2023, p. 135.
<a href="#_ftnref7" name="_ftn7">[6]</a> As implicações de uma insidiosa escassez de confiança são exploradas na obra clássica de Onora O’Neill, Autonomy and Trust in Bioethics, Cambridge: Cambridge University Press, 2002.

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JOTA

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