Vinicius Marques de Carvalho

Em <a href="https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/condominios-e-locacao-para-temporada-via-plataforma-a-palavra-final-do-stj-12042021">artigo anterior</a>, chamávamos a atenção para a iminência de julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que prometia dar a palavra final sobre a caracterização do negócio de disponibilização temporária e remunerada de imóveis residenciais por meio de plataformas digitais: se locação para temporada ou contrato de meio de hospedagem. Ainda que a controvérsia principal do caso dissesse respeito à possibilidade de um condomínio residencial vedar essa prática pelos proprietários das unidades autônomas, o já disponível voto do ministro-relator, Luis Felipe Salomão, sinalizava que o desfecho do litígio e a razão de decidir passariam por uma definição geral e abstrata sobre a configuração desse tipo de negócio, que se aplicasse a todos os casos e, assim, pacificasse a questão, objeto de divergência entre os Tribunais estaduais.
Não foi isso que de fato ocorreu após o proferimento dos votos dos demais ministros da 4ª Turma da Corte, que aguardavam a retomada do caso após o pedido de vistas, ocorrido ainda em 2019. Sem propriamente contrariar as premissas conceituais que embasaram o consistente voto do ministro-relator, a solução adotada coletivamente pela Turma foi, do ponto de vista metodológico, em outra direção, de modo que o teor da decisão final da Corte e seus impactos sobre casos futuros se apresentam de modo mais complexo, merecendo análise detida. Como se passa a abordar, essa solução aposta, essencialmente, na análise de cada caso concreto em específico para estabelecer, gradual e incrementalmente, os critérios e os limites de distinção entre os negócios jurídicos, sem se comprometer, de antemão, com a enumeração taxativa de parâmetros gerais capazes de aplicação automática a outras situações fáticas.
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Como ressaltamos em análise anterior, o voto do ministro Salomão, que se posicionou pela impossibilidade de condomínio vedar a oferta de imóveis para temporada via plataformas digitais, se fundamentava em um argumento principal: a escala em que é celebrada e o meio pelo qual se dá a oferta do imóvel e a negociação entre as partes não altera a natureza jurídica da locação para temporada – regulada pelos artigos 48 e 49 da Lei do Inquilinato, de maneira que, inexistindo prestação de serviços de hospedagem, é incabível caracterizar a disponibilização temporária e remunerada do imóvel como atividade típica de meio de hospedagem. Em apertada síntese, entendeu o ministro que, se o proprietário não presta serviço, mas apenas cede onerosamente a parte ou o todo de sua unidade autônoma, trata-se de uso residencial típico, impassível de vedação pelo condomínio.
Assim, ainda que tenha considerado aspectos gerais do caso concreto, o ministro-relator procedeu a uma análise eminentemente jurídica e abstrata a respeito da hipótese de a oferta e celebração do negócio por meio de plataforma digital, e o possível aumento de escala daí decorrente, implicar a descaracterização do negócio de locação para temporada. Indicava-se, portanto, para uma decisão paradigmática no sentido de permitir aplicação automática do entendimento a uma vasta gama de situações concretas.
A partir de lente distinta daquela aplicada pelo ministro-relator, os demais ministros da Turma dirigiram sua atenção ao que o caso concreto tinha de diferente e peculiar em relação a outros casos de locação para temporada (via plataforma ou não), o que logicamente torna muito menos provável a formação de um entendimento de aplicação amplificada em relação a casos futuros. Como apontou o ministro Antônio Carlos Ferreira, “esse processo [...] talvez não seja bom para extrair dele uma abrangência maior e criar um precedente [...]”. Assim, após diversas ressalvas que desvinculavam a controvérsia da lide em relação à discussão sobre o meio de oferta e celebração do negócio, os demais ministros da Turma defenderam que a Corte se ativesse às peculiaridades do uso do imóvel pelos réus-recorrentes, notando que, independentemente do meio de viabilização do negócio, a utilização do imóvel em concreto apresentava contornos que extrapolavam o uso residencial, descaracterizando a locação.
Alguns trechos são bastante ilustrativos nesse sentido, deixando claro que o a situação concreta se afastava bastante inclusive do que seria um caso típico de locação para temporada via plataforma digital. Veja-se, por exemplo, algumas passagens raciocínio desenvolvido no voto do ministro Raul Araújo:
“À hipótese, retomando, mostra-se incontroverso, como já afirmado pelos recorrentes proprietários de três unidades imobiliárias no condomínio edilício recorrido, estariam promovendo a locação fracionada, parcial, de dois de seus imóveis, alugando separadamente, para distintas pessoas, quartos existentes em cada unidade habitacional, disponibilizando o serviço de internet e de lavanderia. Esse contexto, data venia, descaracteriza a locação por temporada e configura contrato de hospedagem na modalidade atípica já tratada. [...] 
“[A locação para temporada via plataformas] Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercidas sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas, como Airbnb, AlugueTemporada, HomeAway, Vrbo, Booking e outros. As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar com certa privacidade e limitado conforto o interessado, atendendo geralmente à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, esses por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos custos [...].”
<blockquote class="jota-article__eye">Como se vê, mais do que uma decisão geral sobre disponibilização de imóvel via plataforma, a solução adotada pela maioria dos ministros para o deslinde da controvérsia cuidou, essencialmente, de aprofundar a análise do caso concreto.</blockquote>
Apesar do alcance mais limitado, isso não impediu que o julgado oferecesse alguns parâmetros gerais relevantes, ainda que não taxativos, passíveis de transposição para a análise de outras situações.
Para caracterizar a extrapolação dos limites do contrato típico de locação para temporada, por exemplo, os ministros consideram aspectos reiterados na prática desempenhada pelos réus-recorrentes, tais como: a divisão do imóvel em cômodos pequenos para locação simultânea para pessoas distintas e sem vínculo entre si, o que levou a própria condômina em questão a admitir prática assemelhada à de um hostel; a disponibilização de serviços de lavandeira e internet aos contratantes; a superação, em alguns contratos, do limite de 90 dias para locação para temporada previsto na Lei do Inquilinato; e os riscos concretamente gerados à segurança pela elevadíssima rotatividade gerada.
É importante notar que, segundo o entendimento dos ministros da Turma, a desconfiguração da locação para temporada nesse caso não implicou a caracterização do negócio celebrado pelos condôminos como atividade típica de meio de hospedagem, mas como “contrato atípico de hospedagem”. Isso porque, como resumiu o ministro Raul Araújo, restaria “inexistente nas peculiares circunstâncias em que se dá a prestação do serviço qualquer estrutura ou profissionalismo suficiente exigidos na legislação pertinente para a caracterização da atividade como empresarial”, o que atrairia a incidência da Lei Geral do Turismo (Lei 11.771/08) e demais normas que regulam a matéria.
Por fim, sobre a relação entre proprietários e condomínios, três pontos suscitados na fundamentação merecem destaque. Primeiro, em linha com o que foi apontado pelo ministro Antônio Carlos Ferreira, “cada condomínio, cada edifício tem uma característica, tem peculiaridades próprias” (perfil, localização, ambiente circundante etc.), de modo que, considerando essas peculiaridades, “cabe à convenção de condomínio essa disciplina, aplicável a todos os proprietários indistintamente, sem a meu ver implicar restrição ao direito de propriedade”. Em segundo, na esteira da visão do ministro Raul Araújo, deve-se considerar que algumas das possíveis tensões e necessidades de disciplina verificáveis nos condomínios edilícios não se aplicam aos condomínios horizontais, que, em função da menor densidade e do maior espaçamento entre as unidades, comportam maior liberalidade à conduta dos proprietários. Terceiro, mesmo em relação aos condomínios edilícios, o voto do ministro Raul Araújo prestigiou limitações razoáveis previstas nas convenções em proveito da segurança, da saúde e do sossego, em detrimento da proibição absoluta de práticas lícitas, como a locação via plataformas.
Diante de todo o exposto, conclui-se que a decisão final da Turma adotou abordagem distinta daquela inicialmente proposta pelo ministro-relator, ainda que sem discordar das premissas conceituais apresentadas em seu voto inaugural. Mesmo sem rever as premissas do relator, essa mudança de abordagem seguida pela maioria conferiu maior ênfase à análise das peculiaridades do caso concreto e, por isso, implicou uma redução dos impactos do julgado sobre casos futuros. A despeito disso, o caminho de construção incremental dos limites e do enquadramento jurídico da prática de disponibilização temporária e remunerada de imóvel residencial não impediu que a Corte oferecesse alguns parâmetros importantes para avaliação de casos futuros. Ao fim e ao cabo, reconheceu-se a licitude da oferta de imóveis residenciais via plataformas digitais e a existência de limites a serem observados pelos proprietários para sua normal caracterização como locação para temporada. Seguida a tendência desse caso, a construção acabada desses limites tende a ser construída, gradualmente, a partir de novos casos concretos.
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A decisão do STJ e seus impactos sobre casos futuros

Condomínios e locação para temporada via plataforma

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