Olivar Vitale

Recentemente li nesse excelente portal JOTA um <a href="https://jota.info/colunas/coluna-do-stocche-forbes/fraude-a-execucao-e-efeitos-praticos-da-lei-no13-0972015-25022017">artigo de dois competentes advogados</a>, atuantes no mercado imobiliário, afirmando que a Lei 13.097/15, conhecida como a lei da “concentração dos atos na matrícula”, “não deve implicar grandes alterações na sistemática adotada pelos tribunais e, em última análise, apenas torna mais abrangente a relação das situações que poderão ser averbadas na matrícula, em garantia dos direitos dos credores”.
Ouso, entretanto, discordar de tal opinião.
O assunto em pauta é o estudo de documentação para aquisição de bem imóvel.
Há décadas é praxe do mercado imobiliário a análise de uma enxurrada de certidões e documentos visando à segurança jurídica na aquisição de um bem.
Não porque a lei exija assim. Mas esse é o entendimento jurisprudencial de décadas, baseado na interpretação do regramento contido principalmente no Código Civil de 1916 e do Código de Processo Civil de 1973.
Resumindo, a negativa de apontamentos nas certidões obtidas no domicílio do vendedor e no local do imóvel norteava pela segurança na aquisição, seja porque não havia credores aparentes a alegar fraude no negócio, seja porque, ainda que eles surgissem com medidas judiciais movidas em outras comarcas, a boa-fé era demonstrada pelo adquirente com a comprovação da análise prévia das certidões.
Sempre foi essa a conduta esperada do “homem médio”.
Mas isso mudou.
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Se até a promulgação da Lei 13.097/15 o viés de proteção sempre foi a do credor, a partir dessa lei a proteção é do adquirente de boa-fé e, por assim ser, o legislador adotou o entendimento do que seria a demonstração dessa boa-fé do adquirente. Entendimento esse, diga-se, que já vinha sendo aplaudido pela jurisprudência, o que comprova a súmula 375[1] do Superior Tribunal de Justiça.
Nos termos do artigo 54 de aludida lei, a não ser em casos de débito fiscal inscrito em dívida ativa, usucapião e/ou falência, basta a análise da matrícula atualizada do imóvel para a demonstração da boa-fé pelo adquirente.
Não apenas esse regramento está previsto na lei como está em pleno e total vigor, para que não haja mais qualquer dúvida, desde fevereiro de 2017.
Poder-se-ia dizer que o CPC, em vigor desde março de 2016, não teria “recepcionado” essa lei. Isso não é verdade. A um, porque a lei da concentração dos atos na matrícula é específica sobre estudo de documentação e, portanto, deve prevalecer sobre a regra geral processual. A dois, porque o próprio código de processo civil, em seu artigo 792, parágrafo segundo, é expresso ao determinar que “No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem.”. Ora, a contrario senso, pode-se categorizar que para todos os bens imóveis não há obrigação de o adquirente provar que analisou certidões obtidas no domicílio do vendedor e no local do bem para comprovação da boa-fé.
Diante dessa indubitável conclusão, poder-se-ia afirmar, então, que a mera análise da certidão atualizada da matrícula bastaria para segurança na aquisição de um imóvel.
Em tese, a afirmação está correta. Na prática, por enquanto, infelizmente não é tão simples.
A inexistência de posicionamento do Poder Judiciário a respeito da matéria, eis que a normativa é bastante recente, somada ao pessimismo encontrado por alguns operadores do direito, incluindo artigos doutrinários a respeito da matéria recentemente veiculados, sugere que o adquirente, por ora, continue a analisar as certidões de praxe, de modo acautelatório.
Entretanto, e isso é motivo de sobra para comemoração, fato é que o viés legal mudou, seguindo a tendência jurisprudencial! Antes protetiva ao credor, mesmo inerte ou de má fé, hoje dúvida não há que a tutela jurisdicional se curva ao adquirente de boa-fé, cada vez menos exigindo da conduta dele para que essa boa-fé seja reconhecida.
Como credor, por outro lado, só se pode sugerir que corra atrás da satisfação do seu crédito, ainda que apenas preventivamente, por meio da averbação ou registro do apontamento na matrícula do bem do devedor.
No mais, aguarde-se o efetivo e premente entendimento do Poder Judiciário a respeito da concentração dos atos na matricula para afirmar se teremos ou não as almejadas grandes alterações no estudo de documentação para aquisição de imóvel, em decorrência da lei 13.097/15. 
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[1] Sumula 375, do STJ, de 30/03/2009: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”

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JOTA

Impactos da Lei nº 13.097/2015 no estudo de documentação imobiliária


Concentração dos atos na matrícula

Impactos da Lei nº 13.097/2015 no estudo de documentação imobiliária