Eduardo Tristão

Luis Bellini

Giuliano Tanganeli

Foi publicada em 7 de abril de 2020, a Lei 13.986, decorrente da conversão da Medida Provisória nº 897, de 1º de outubro de 2019, conhecida como MP do Agro. Dentre os avanços contidos no bojo da Lei 13.986 destaca-se o instituto do Patrimônio Rural em Afetação.
Em linhas gerais, o patrimônio rural em afetação compreende uma segregação patrimonial do produtor rural, de modo que apenas a parte destacada e afetada daquele patrimônio responderá por dívidas contratadas pelo produtor e representadas por Cédula de Produto Rural (CPR) ou Cédula Imobiliária Rural, título de crédito criado pela Lei 13.986 (CIR).
<a href="https://conteudo.jota.info/risco-politico"><img class="aligncenter wp-image-244336 size-full" src="https://www.jota.info/wp-content/uploads/2020/04/cta-risco-politico.png" alt="" width="1080" height="1080" /></a>O conceito de patrimônio de afetação não é exatamente novo na legislação brasileira, estando presente em diversos e importantes negócios jurídicos realizados nos mercados financeiro e de capitais, na indústria imobiliária, e até na indústria do agronegócio, sempre com o intuito de conferir maior segurança jurídica a estes. Os fundos de investimento, os Certificados de Recebíveis Imobiliários, os Certificados de Recebíveis do Agronegócio, as incorporações imobiliárias e a Letra Imobiliária Garantida são exemplos da presença dessa figura legal.
<blockquote class="jota-article__eye">Fica claro, portanto, que a segregação patrimonial representa um item importante de segurança e que tem sido empregado em diversos diplomas jurídicos, culminando com a introdução do patrimônio rural em afetação.</blockquote>
No âmbito do agronegócio, a adoção do patrimônio rural de afetação deu-se, principalmente, devido à demanda dos produtores proprietários de imóveis rurais.
Historicamente, a hipoteca sempre foi a garantia real mais utilizada pelos credores para concessão de crédito a produtores rurais. Porém, com o passar dos anos, agravado pelo aumento da inadimplência e dificuldade de recuperação de crédito, inclusive em sede de recuperação judicial ou mesmo da antiga concordata, a garantia de hipoteca se mostrou pouco efetiva na prática, fazendo com que os credores, em sua grande maioria, preferissem a alienação fiduciária de imóveis à hipoteca.
Ocorre que, com esta mudança, os produtores proprietários de imóveis deixaram de ter a opção de alavancagem com um mesmo bem imóvel, o que lhes era facultado, sob ponto de vista legal, com a hipoteca, por admitir a constituição da garantia em mais de um grau, o que não é possível na alienação fiduciária.
Em virtude disso, por vezes o produtor rural outorga como garantia um imóvel de valor substancialmente superior à dívida contraída, por exigência do credor, sendo que apenas poderá utilizar este imóvel novamente em garantia de novos empréstimos quando da quitação integral de referida dívida.
Diante deste cenário, a inclusão da figura do Patrimônio Rural de Afetação, com as características que serão tratadas abaixo, foi uma conquista bastante importante dos produtores rurais e que tem um potencial amplo de aumentar a capacidade desses agentes de tomar crédito e diminuir os custos relacionados às suas atividades.
O intuito da criação do Patrimônio Rural em Afetação, como vimos acima, foi outorgar ao produtor rural a possibilidade de vincular a totalidade ou parte do seu imóvel ao pagamento de uma dívida, um financiamento, dentre as hipóteses previstas especificamente na Lei 13.986.
A constituição deste patrimônio de afetação deve preceder à emissão, pelo produtor rural, de uma CPR ou CIR, que são as duas únicas formas autorizadas por lei para a vinculação desta garantia.
Quando da emissão de qualquer dos títulos vinculados ao Patrimônio Rural em Afetação, o imóvel integrante deste patrimônio separado responderá exclusivamente pela quitação da respectiva obrigação existente neste título, não sendo alcançado por nenhuma outra dívida.
Esta sistemática se assemelha bastante ao tratamento jurídico aplicado às alienações fiduciárias de imóvel, porém, com a limitação de utilização do Patrimônio Rural em Afetação apenas para garantir dívidas contraídas por produtores rurais por meio da emissão de CPR e CIR, enquanto que não há tal limitação quando tratamos de alienação fiduciária de imóveis, que pode garantir qualquer tipo de obrigação assumida  pelos produtores rurais.
Além dos pontos acima, de forma diversa ao que se prevê em relação à alienação fiduciária de imóveis, para o regime de afetação instituído pela Lei 13.986, caso o maior lance oferecido no leilão não seja igual ou superior ao valor da dívida, somado aos valores das despesas, dos prêmios de seguro e dos encargos legais, incluídos os tributos, o credor poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito, sem nenhum direito de retenção ou indenização sobre o imóvel alienado.
Esta é, de fato, uma grande vantagem do Patrimônio Rural em Afetação sobre a alienação fiduciária de imóveis que, em segundo leilão, se não houver lance no mínimo equivalente ao valor da dívida, pode deixar o credor em uma situação complicada, porque fica com a propriedade de um imóvel sem a liquidez necessária para quitar seu crédito e, por força da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, que criou a alienação fiduciária de imóvel, tem seu crédito quitado perante o devedor por força do insucesso do procedimento de leilão.
Por fim, observado tudo o que foi abordado acima, resta clara a intenção do legislador em criar uma nova espécie de patrimônio de afetação, exclusivo para utilização em determinadas operações financeiras voltadas ao setor do agronegócio, cuja abrangência, aspectos formais e seus efeitos serão melhor tratados em análise posterior.

imóvel rural

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JOTA

Seu intuito foi outorgar possibilidade de vincular a totalidade ou parte do seu imóvel ao pagamento de dívida

Conceitos do Patrimônio Rural em Afetação trazidos pela Lei 13.986 (Lei do Agro)

Seu intuito foi outorgar possibilidade de vincular a totalidade ou parte do seu imóvel ao pagamento de dívida