Alberto Haim Fux

Como sabemos, o sonho da casa própria é compartilhado por milhões de brasileiros. Com os altos preços dos imóveis, diversos métodos de obtenção de crédito têm sido utilizados para realizar esse sonho. Um dos mais populares é o financiamento bancário mediante a entrega em alienação fiduciária de imóvel, como garantia.
No entanto, ainda que o método seja muito utilizado por sua eficácia, é comum ver pessoas que não sabem como funciona a alienação fiduciária de imóvel, e isso pode gerar problemas jurídicos.
<h3>O que é e como funciona a alienação fiduciária?</h3>
A alienação fiduciária de imóvel é uma garantia atribuída pelo devedor (chamado aqui de fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário) até o pagamento total da dívida. Esse procedimento é feito em cartório, ou seja, sem necessidade de um juiz.
Em seu funcionamento prático, o devedor continuará a fazer uso de um bem que não é mais seu. Uma vez paga a dívida, a propriedade da garantia do bem retorna ao proprietário original. Caso a dívida não seja paga, o credor poderá tomar a posse diretamente das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a.
De forma mais detalhada, após o vencimento e ultrapassado o eventual prazo de carência concedido em contrato, o fiduciante é notificado para pagar em 15 dias todos os valores, juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança. Caso o pagamento não seja efetuado após esse prazo, o cartório “devolve” o imóvel para o fiduciário, que dentro de 30 dias irá leiloar o bem.
<h3>Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?</h3>
Conceitualmente, a alienação fiduciária de imóvel e a hipoteca são bastante similares. No entanto, há algumas características que as diferenciam.
A primeira diferença é que, na hipoteca, a propriedade permanece no nome do devedor, o que significa que o mesmo imóvel pode ser hipotecado por mais de uma instituição, exceto se a propriedade estiver em alienação fiduciária.
Na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida para o nome da instituição financeira com a qual o consumidor firmou contrato para quitar a dívida, porém apenas durante o período de pagamento.
Outra diferença é que a hipoteca exige a escritura pública do imóvel, o que não é necessário na alienação fiduciária.
Vale lembrar que na execução da garantia hipotecária é preciso entrar com uma demanda judicial para apurar o saldo devedor. Somente depois disso a garantia é executada.
Por outro lado, a lei da alienação fiduciária estabelece que o procedimento pode ser extrajudicial, feito por via cartorial. Ou seja, aqui o cartório devolve o imóvel ao credor rapidamente e com menores custos.
<h3>Quais as vantagens da alienação fiduciária de imóvel?</h3>
O surgimento da alienação fiduciária provocou uma grande queda no número de imóveis hipotecados. Entre as principais vantagens da alienação, podemos citar:
<ol>
<li>Impossibilidade de utilizar o imóvel com mais de uma instituição: embora pareça uma desvantagem de início, isso impede que o devedor faça mais empréstimos do que pode pagar, o que o levaria a acumular um grande número de dívidas;</li>
<li>Não necessita de escritura pública: por não precisar da escritura pública do imóvel, a alienação fiduciária se consolida como um procedimento muito menos burocrático;</li>
<li>Pode ser feita de forma extrajudicial: a possibilidade de realizar a alienação fiduciária por meio de cartório é uma poderosa vantagem, pois torna o processo consideravelmente mais rápido e muito mais barato;</li>
<li>Comodidade ao devedor: como a posse não é totalmente do credor, o devedor pode usufruir do imóvel enquanto paga as parcelas do financiamento;</li>
<li>Segurança para o credor: ao assumir parcialmente a propriedade do imóvel, o credor fica protegido contra eventuais “calotes”.</li>
</ol>
<h3>Quais cuidados devem ser tomados antes de alienar um bem?</h3>
Apesar da alienação fiduciária de imóvel oferecer taxas de juros menores e prazos flexíveis, é preciso tomar alguns cuidados antes do processo de alienação. O principal deles é fazer um planejamento financeiro pessoal. Nesse momento, calcule as prestações e analise se elas não vão comprometer o orçamento.
Fazer uma pesquisa entre instituições pode ajudar a escolher prazos e juros que sejam mais adequados às suas condições financeiras. Também é muito importante negociar com instituições financeiras seguras e com credibilidade no mercado. Desta forma, é possível evitar cair em golpes e perder sua propriedade. No entanto, o melhor dos cuidados é sempre tirar suas dúvidas sobre esse tema com um advogado especialista em alienação fiduciária de imóvel.

Imóvel

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Ao contrário da hipoteca, propriedade do imóvel do devedor é transferida para instituição financeira

Alienação fiduciária: Entenda como funciona este tipo de contrato

Este artigo é uma colaboração especial do Fux e Associados Advocacia Empresarial

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Ao contrário da hipoteca, na alienação fiduciária a propriedade do imóvel é transferida para a instituição financeira, e não do devedor