Pedro Ricardo e Serpa

A <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/alienacao-fiduciaria">alienação fiduciária</a> em garantia de bens imóveis – espécie de garantia que é muito utilizada na prática justamente por ter um meio rápido, seguro e eficiente de execução – tem sido um dos temas de discussão mais importantes nos tribunais superiores nos últimos dois anos.  
Decisões recentes, desalinhadas com orientações jurisprudenciais anteriores, aliadas à demora dos tribunais superiores em decidir alguns recursos muito relevantes sobre a matéria – alguns deles com julgamentos que vêm sendo adiados desde o ano passado – têm trazido certa insegurança para o setor.   
No Supremo Tribunal Federal (STF), atualmente aguarda julgamento o Recurso Extraordinário 860.631/SP, de relatoria do ministro Luiz Fux.   
Nesse recurso, que será decidido sob a sistemática dos recursos repetitivos – ou seja, a decisão que vier a ser proferida para esse caso será replicada em milhares de outros em que se discute a mesma questão –, o STF definirá se é constitucional o sistema de execução extrajudicial da alienação fiduciária de bens imóveis submetidos ao Sistema Financeiro Imobiliário.   
Embora improvável, uma decisão que eventualmente se inclinasse pela inconstitucionalidade do mecanismo de execução extrajudicial impactaria severamente o mercado de concessão de crédito nacional, inviabilizando a utilização de um dos meios de garantia mais comuns e eficientes.  
O julgamento do Recurso Extraordinário deveria ter ocorrido há mais de um ano, tendo sido originalmente pautado para o dia 1º de junho de 2022, mas não foi julgado na época e segue sem data marcada.  
Já no Superior Tribunal de Justiça (STJ), outras tantas questões ou foram objeto de decisões recentes ou ainda estão pendentes de julgamentos, que devem ocorrer ao longo deste ano.   
Ainda em 2022, no Recurso Especial 1891498/SP, de relatoria do ministro Marco Buzzi, também julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, os ministros da 2ª Seção do STJ definiram o Tema 1.095, fixando tese a respeito da compatibilização entre o sistema de execução extrajudicial da alienação fiduciária em garantia – o qual permite que, em determinadas circunstâncias, o consumidor/devedor que deixe de pagar as parcelas do financiamento termine sem o imóvel e sem direito a restituição de nenhum valor pago por ele a título de preço –, e o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que não permite que o consumidor seja integralmente privado do preço que pagou pelo imóvel em caso de extinção do contrato de venda.   
Embora o resultado da decisão tenha sido pró-mercado – por reconhecer a prevalência da Lei de Alienação Fiduciária, mesmo em casos em que haja relação de consumo –, nela o STJ também permitiu que, em algumas circunstâncias, o adquirente de imóvel desista da aquisição, mesmo se o financiamento for garantido por alienação fiduciária.  
Esse aspecto da decisão, além de contrariar entendimento anterior do próprio STJ – contido, por exemplo, no RESP 1.867.209/SP, relatado pelo saudoso ministro Paulo de Tarso Sanseverino –, na prática cria um buraco na possibilidade de execução da garantia, autorizando condutas oportunistas.   
Ainda no STJ, outra discussão relacionada à alienação fiduciária de imóveis tem ganhado importância em 2023.   
No final de maio, o STJ, por maioria de votos, deu provimento ao Recurso Especial 2095855/SC. Nele, discutia-se a possibilidade de, numa ação de execução pelo não pagamento de cotas condominiais, o condomínio penhorar a propriedade de um imóvel alienado fiduciariamente.  
Contrariando a orientação do então relator, o ministro Marco Buzzi, os demais ministros da 4ª Turma do STJ admitiram a penhora da propriedade do imóvel, o que, na prática, permite que o condomínio tenha seus créditos satisfeitos mesmo que isso signifique ignorar a garantia de alienação fiduciária anteriormente dada para outro credor, deixando-o sem receber.  
Esse julgado contraria uma orientação jurisprudencial bastante firme no STJ – como aquela que se verifica, por exemplo, no Recurso Especial 1.731.735/SP, de relatoria da ministra Nancy Andrighi – e cria incertezas quanto a como novos casos virão a ser julgados pelo STJ.  
A insegurança gerada por decisões desalinhadas com entendimentos anteriores e pela demora em resolver definitivamente questões relevantes traz indesejável instabilidade. Fica a esperança de que os tribunais superiores atuem com mais agilidade nesses julgamentos. Enquanto isso, todos pagam essa conta.

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JOTA

Fica a esperança de que os tribunais superiores atuem com mais agilidade nesses julgamentos

Alienação fiduciária: atraso em decisões na Justiça traz insegurança

Alienação fiduciária: a insegurança gerada por decisões desalinhadas e pela demora em resolver as questões traz indesejável instabilidade