Gabriel Kuznietz

Henrique Anders

No Brasil, como regra geral, é vedada a contratação em moeda estrangeira, por força do art. 1º do Decreto-Lei Nº 857/1969 e do Código Civil de 2002, que reiterou a vedação trazida pelo mencionado Decreto-Lei, sob pena de nulidade.
Contudo, o próprio Decreto-lei, em seu art. 2º, estabelece não ser aplicável a vedação de contratação em moeda estrangeira, dentre outras hipóteses, nas contratações de empréstimos e quaisquer outras obrigações cujos credores ou devedores sejam pessoas residentes e domiciliadas no exterior, exceto pelos contratos de locação de imóveis situados no território nacional (cuja contratação deve ser sempre em moeda nacional).
É importante ressaltar que a exceção à vedação se estende, ainda, aos contratos que tenham por objeto a cessão, transferência, delegação, assunção ou modificação das obrigações originariamente contratadas em moeda estrangeira, nos moldes permitidos pelo Decreto-Lei, mesmo que ambas as partes contratantes de tais instrumentos sejam pessoas residentes ou domiciliadas no país.
Desta maneira, vemos que a própria legislação nacional admite as possibilidades de contratação de obrigação em moeda estrangeira, mesmo que dentro do território nacional.
Com base no Decreto-Lei, as Corregedorias Gerais da Justiça de alguns dos estados brasileiros tiveram o cuidado de acrescentar expressamente, em seus respectivos códigos de normas de serviço extrajudiciais, a possibilidade de lavrar escrituras públicas de venda e compra de imóveis, em moeda estrangeira, desde que observadas as exceções estabelecidas pelo Decreto-Lei.
O tema gera grandes dúvidas na comunidade notarial brasileira, levando tabeliães e oficiais registradores de imóveis em quase todo o país (exceção para alguns poucos Estados) a imporem verdadeiros entraves, gerando impasses nas negociações imobiliárias envolvendo pessoas estrangeiras residentes e domiciliadas no exterior.
A primeira preocupação por parte da maioria dos oficiais e tabeliães que obstam a lavratura de escrituras de compra e venda de imóveis com fixação do preço em moeda estrangeira, normalmente é a dúvida em relação à forma de se obter a determinação dos respectivos emolumentos a serem pagos pelos atos registrais decorrentes de tal escritura, bem como seus efeitos fiscais.
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Essa questão é facilmente contornável, a exemplo do que já se faz em Estados como São Paulo, Bahia, Sergipe, Roraima e outros, informando-se no próprio corpo da escritura, na cláusula relativa ao preço em moeda estrangeira, qual é o valor correspondente em moeda nacional, daquele valor expresso em moeda estrangeira, de acordo com sua taxa de câmbio oficial, para fins fiscais e de emolumentos.
A problemática desta questão se evidencia a partir do momento em que, havendo norma federal brasileira expressa e clara sobre determinado assunto, tabeliães e oficiais de registro de imóveis, que são nada menos do que autoridades nacionais responsáveis por implementação de tal norma, não se sentem seguros para implementá-la.
Essa situação prejudica diretamente a segurança jurídica no país, bem como sua percepção por investidores, principalmente estrangeiros num setor tão promissor e com tanto potencial como o imobiliário.
Daí, vemos a necessidade, em primeiro lugar, de buscarmos, como operadores do direito brasileiro, a criação de um ambiente regulatório e institucional que ofereça maior segurança jurídica aos investidores, sejam eles nacionais ou estrangeiros.
Em segundo lugar, nossas autoridades, nesse caso em especial, aos tabeliães e oficiais registradores de imóveis a correta observância e aplicação das normas brasileiras legais em vigor, com a consciência de que sua postura afeta não apenas o negócio jurídico concreto que se apresenta diante deles, como também o nível de confiabilidade institucional de nosso ordenamento jurídico e consequentemente de nosso país, repercutindo essa insegurança em inúmeros outros negócios, chegando a inviabilizá-los.
Finalmente, compete às Corregedorias Gerais da Justiça de cada Estado tomarem iniciativas no sentido de sanar essas dúvidas e lacunas em seus âmbitos de atuação, incluindo em seus códigos de normas de serviço extrajudicial menção expressa às exceções previstas no art. 2º do Decreto-Lei 857/69, que vigoram até os dias de hoje, a exemplo dos poucos Estados da União em que essa medida já foi acertadamente adotada, nos quais os investidores têm encontrado maior receptibilidade a seus recursos.

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A insegurança jurídica para compras em moeda estrangeira

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