Fernando Issa

Ludmila Arruda Braga

É cada vez mais comum nos depararmos com negociações de locações não-residenciais, típicas ou atípicas, para empresas de coworking. A atuação destas empresas consiste em proporcionar aos clientes espaços de trabalho em ambiente compartilhado, onde os "coworkers" – que podem ser pessoas físicas ou jurídicas – possam usufruir de escritórios equipados com as funcionalidades necessárias ao exercício ininterrupto de suas atividades, tais quais gráficas, recepção, secretarias, cafeterias, restaurantes, entre outros geridos por empresas especializadas, sem que seja aos coworkers necessário despender tempo e recursos com a contratação destes equipamentos e serviços. 
Além disso, aos coworkers são oferecidos espaços nos quais o networking, a fluidez de ideias, experiências e projetos, aliados a um ambiente "não-tradicional", são vantajosos no atual mundo corporativo.
Ao longo dos últimos anos, o coworking abarca uma parcela cada vez maior do mercado imobiliário e a tendência é que continue crescendo em ritmo acelerado. Em pesquisa divulgada pela Cushman &amp; Wakefield<a class="sdfootnoteanc" href="#sdfootnote1sym" name="sdfootnote1anc">1</a>, uma das líderes globais na prestação de serviços imobiliários corporativos, com representação em 70 países, identificou-se que a aquisição de imóveis para implantação de coworkings representou 5,1% do total de imóveis corporativos de alto padrão comercializados em 2017, 6,94% em 2018 e, até o fim de abril deste ano, já representava 18,08% do total. 
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Desafios irão surgir de tal forma que essa "nova modalidade de local de trabalho", o mercado e a legislação encontrem um melhor equilíbrio. Até lá, o coworking seguirá aquecendo o mercado imobiliário. Para referência, só no ano de 2018<a class="sdfootnoteanc" href="#sdfootnote2sym" name="sdfootnote2anc">2</a>, o coworking:
-movimentou aproximadamente 127 milhões de reais;
-gerou mais de 7 mil empregos diretos; e 
-criou mais de 88 mil estações de trabalho. 
O surgimento desta tendência, contudo, é bastante recente e, consequentemente, posterior à construção e instituição condominial<a class="sdfootnoteanc" href="#sdfootnote3sym" name="sdfootnote3anc">3</a> de grande parte dos imóveis hoje destinados à implantação de espaços de coworking, o que proporciona desafios complexos a serem enfrentados conjuntamente entre os locadores, os demais condôminos, as empresas especializadas na gestão desses imóveis e as empresas de coworking (locatárias).
Dentre estes desafios, destacamos eventuais conflitos entre os usos pretendidos para estes imóveis pelas empresas de coworking e as convenções condominiais dos empreendimentos imobiliários onde estão inseridos tais imóveis. A título de exemplo, podemos citar como usos pretendidos a instalação e o gerenciamento de centros de dados, centros de conferência, cozinhas, armazenamento, despensas de escritório, áreas de lazer, restaurantes, ou outras áreas compartilhadas destinadas a servir os coworkers em horários atípicos à prática locatícia até então corrente ("horário comercial"). 
Suponhamos que determinada convenção condominial proíba a comercialização de alimentos e/ou o trânsito de animais de estimação em dependências específicas do empreendimento imobiliário onde será instalado o coworking; de plano, caso o locador (e.g.: proprietário) pretenda permitir a instalação de coworking com tais estrutura e/ou características, deverá enfrentar os procedimentos previstos na própria convenção condominial do empreendimento de forma a viabilizar a instalação do uso pretendido naquele imóvel de forma perene.
No exemplo trazido, o locador deve, em sede de assembleia geral extraordinária convocada única e exclusivamente pelo síndico e/ou por condôminos que juntos representem, no mínimo, 1/4 das frações ideais do condomínio, observado o quórum de 2/3 das frações ideais do condomínio (caso não tenha sido estipulado quórum mais restritivo na convenção do condomínio em questão)<a class="sdfootnoteanc" href="#sdfootnote4sym" name="sdfootnote4anc">4</a>, aprovar a alteração da convenção condominial de forma a permitir a instalação de um café, de um restaurante, ou o trânsito de animais de estimação no prédio comercial daquele imóvel. 
Outro fator ainda pouco discutido na relação do coworker com o imóvel diz respeito à forma como o coworker faz o uso do espaço de trabalho e das áreas compartilhadas do imóvel, por exemplo: se essa relação seria como uma sublocação típica feita pela empresa de coworking ou algo diferente como um contrato de "prestação de serviços" entre a locatária (empresa de coworking) e o coworker. Nesse sentido é necessário apurar qual das 2 alternativas se adequa melhor às necessidades da empresa de coworking, visto que cada alternativa tem suas limitações e implicações.
No caso da sublocação, seria necessário observar, conforme o caso, o disposto no artigo 21 da Lei de Locações, impossibilitando que o valor da sublocação seja proporcionalmente superior ao pago pela locação do imóvel utilizado pela empresa de coworking. 
Além disso, interpretar a relação entre a empresa de coworking e os coworkers como uma relação de sublocação reverbera em outras esferas, tal como em uma eventual ação de despejo do locatário (a empresa de coworking) – de acordo com a Lei de Locação (artigo 59, § 2°), o sublocatário legítimo (ou seja, aquele cujo conhecimento é consentido e expresso pelo locador) deve ser comunicado da ação de despejo justamente para evitar qualquer surpresa em fase de execução, podendo intervir na causa como assistente. Porém, tal ciência do processo não se confunde com a citação do sublocatário, sendo certo, porém, que a não ciência do processo ao sublocatário legítimo impedirá a execução da decisão de despejo contra ele, podendo o sublocatário, inclusive, purgar a mora do locatário como terceiro interessado. No entanto, tendo-se obedecido os procedimentos legais quanto à ciência do sublocatário, este será atingido pelos efeitos da sentença e não poderá rediscutir questões da lide.
Indo além das questões acima, o artigo 16 da Lei de Locação ainda dispõe que "o sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide". Neste caso, o sublocatário responderia subsidiariamente ao locatário (ou sublocador) no que tange às dívidas vencidas ou vincendas que aquele tiver com este.
Demonstrada a problemática acerca do enquadramento do oferecimento de espaços aos coworkers como sublocação, as empresas têm atuado como prestadoras de serviços, tanto pelas características da contratação quanto como modo de maximizar ganhos com base nas benfeitorias e efetivos serviços implementados nos imóveis locados, sujeitando-se, neste caso, a responder pela tributação respectiva, distinta da tributação sobre os rendimentos de sublocação.
Evidente, portanto, que algumas cautelas devem ser tomadas nas negociações entre o locador e a locatária (empresa de coworking), em especial quanto aos usos pretendidos para o imóvel e as características de sua implementação. Assim, as empresas de coworking devem ser transparentes, informando claramente quais os serviços que pretendem oferecer em seus espaços, visto que podem incluir serviços que são vedados pela convenção de condomínio do imóvel onde pretendem se instalar, juízo este que será efetuado em conjunto pelas partes (locador e locatária) quando da negociação do contrato de locação.
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<div id="sdfootnote1">
<a class="sdfootnotesym" href="#sdfootnote1anc" name="sdfootnote1sym">1</a> <a href="https://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/coworking-esquenta-mercado-de-locacao-comercial/">https://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/coworking-esquenta-mercado-de-locacao-comercial/</a>
</div>
<div id="sdfootnote2">
<a href="#sdfootnote2anc" name="sdfootnote2sym">2</a> <a href="https://coworkingbrasil.org/censo/2018/">https://coworkingbrasil.org/censo/2018/</a>
</div>
<div id="sdfootnote3">
<a href="#sdfootnote3anc" name="sdfootnote3sym">3</a> Observadas as disposições das Leis Federais nº 10.406/02 (Código Civil) e nº 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária), conforme aplicável,
</div>
<div id="sdfootnote4">
<a href="#sdfootnote4anc" name="sdfootnote4sym">4</a> Art. 25, parágrafo único, da Lei de Incorporação Imobiliária.
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JOTA

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