Gabriela Pacela

Recentemente, entraram em vigor dois novos decretos municipais na Cidade do México que alteram a Lei de Turismo e a Lei de Habitação locais e que têm como objetivo principal regulamentar as locações por temporada por meio de plataformas digitais.
Nos últimos anos, houve um aumento exponencial de aquisições de imóveis na Cidade do México por investidores – em especial, nos bairros mais privilegiados da cidade –, com a finalidade exclusiva de alugá-los por meio de plataformas digitais de locação por temporada, como, por exemplo, Airbnb e Booking.
A Cidade do México está à frente de outros municípios em vários países no mundo, que ainda não têm regras claras sobre essa questão. No Brasil, por exemplo, as discussões ainda parecem estar mais voltadas à segurança: em diversos condomínios se discute a alteração da convenção de condomínio para proibir o uso de locação por temporada, de modo a evitar o uso indiscriminado das áreas comuns e até mesmo furtos e outros crimes.
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A locação de curta duração por meio de plataformas digitais já é uma realidade consolidada mundialmente, assim como as suas principais consequências e possíveis efeitos adversos: maior dificuldade de acesso à moradia para os residentes e potencial descaracterização da autenticidade de certas regiões devido à saída dos moradores originais.
Por esta razão, parece evidente que, no Brasil e em outros países, estamos apenas no início de uma discussão que promete se estender por muitos anos, à medida que a sociedade busca equilibrar os benefícios da inovação, com a preservação cultural e social, além da preservação da economia local.
Na Cidade do México, ao contrário, o governo municipal já deu um passo além. Isso em razão do aumento desproporcional do valor dos aluguéis residenciais de longo prazo e da impossibilidade de acesso por milhares de habitantes locais a aluguéis de imóveis para sua moradia.
Importante destacar que, até a entrada em vigor das novas regras locais, quando se alugava um imóvel por meio de plataformas digitais na Cidade do México, o proprietário devia somente pagar a taxa da própria plataforma, enquanto a rede hoteleira sempre pagou impostos para oferecer serviço similar.
Diante disto e com o objetivo de repopular os grandes centros, proteger o mercado de especulação imobiliária (com o aumento descontrolado de preços) e criar moradia acessível para os habitantes locais, especialmente para grupos mais vulneráveis, o governo da Cidade do México sancionou dois novos decretos, que trazem como principais alterações:
(i) a imposição de impostos aos proprietários de imóveis alugados por meio de plataformas digitais, semelhante aos impostos cobrados dos hotéis que operam na cidade;
(ii) a autorização de aluguel de apenas três imóveis por proprietário por meio de plataformas digitais de locação. Caso queira disponibilizar mais de três imóveis, o proprietário será obrigado a cumprir as regulamentações previstas na Lei de Estabelecimentos Mercantis local, o que inclui a adequação de seus imóveis a uso comercial;
(iii) a exigência de registro de todos os imóveis em sistema próprio, para que o município possa fiscalizar a limitação mencionada no item anterior;
(iv) a limitação de reajuste anual do valor das locações residenciais de longo prazo à taxa de inflação do ano anterior.
Um estudo recente de Harvard apurou que fenômeno semelhante ao ocorrido na Cidade do México vem sendo enfrentado por outras cidades turísticas e, algumas delas, inclusive, implementaram regulamentação extremamente restritiva para aluguéis de curta duração.
Em Nova Iorque, por exemplo, a lei atual também exige que os proprietários de imóveis alugados tenham registro na prefeitura, mas, para além disso, determina que a hospedagem seja de até duas pessoas e que os proprietários estejam presentes durante a estadia.
No Brasil, embora o Senado esteja avaliando possíveis mudanças que podem impactar o modelo de locação de curtíssima temporada, ainda são incipientes os debates envolvendo as principais problemáticas aqui indicadas, enfrentadas por cidades turísticas de outros países. As propostas, elaboradas por um grupo de juristas, foram encaminhadas ao Senado como contribuição para a revisão do Código Civil.

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Locação de imóveis por temporada nos meios digitais

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