Mirielle Carvalho

Por unanimidade, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/stj">STJ</a>) definiu, nesta quarta-feira (13/8), que o prazo prescricional para ação de restituição da comissão de corretagem em contrato rescindido por atraso em entrega de imóvel é decenal, ou seja, de dez anos. A definição foi dada no âmbito do julgamento do <a href="https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&amp;tipo_pesquisa=T&amp;cod_tema_inicial=1099&amp;cod_tema_final=1099">Tema 1099</a> dos recursos repetitivos, sob relatoria do ministro <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/humberto-martins">Humberto Martins</a>, que buscava definir se o prazo para ação para a devolução da comissão de corretagem seria de três ou dez anos.
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No julgamento, foi firmada a seguinte tese: "Prescrição decenal, art. 205 do Código Civil de 2000, da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver de fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas".
O <a href="https://processo.stj.jus.br/processo/pesquisa/?aplicacao=processos.ea&amp;tipoPesquisa=tipoPesquisaGenerica&amp;termo=REsp%201897867">REsp 1.897.867</a> tem origem no Tribunal de Justiça do Estado do Ceará (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/TJCE">TJCE</a>) e discutia o "prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por <span class="termo-glossario" data-match="culpa" data-termo="Culpa" data-significado="Em sentido amplo, culpa é a violação de um dever jurídico. Quando há intenção, diz-se que houve dolo. Se o agente não teve a intenção de produzir o resultado, mas agiu com negligência, imperícia ou imprudência, diz-se que o ato foi culposo (caracterizado por culpa em sentido estrito).">culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel".
Ao julgar o caso, o ministro Humberto Martins considerou o recurso especial prejudicado, visto que houve a celebração de acordo entre as partes para desistir da demanda, mas entendeu que isso não impediria o julgamento do Tema 1099 e a definição da tese jurídica.
Assim, ele negou o pedido de desafetação ou de cancelamento da proposta de fixação da tese proposta pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), admitida como amicus curiae no processo. "Esse recurso foi afetado ao rito repetitivo para servir de quê? De paradigma, de modelo para o Tema 1099", pontuou Martins.
O relator afirma que o caso em questão foi afetado ao rito dos recursos repetitivos para que ele possa "dirimir a controvérsia daqueles processos que estão paralisados e saber qual é a definição, a interpretação do STJ como um tribunal uniformizador, que afirma a jurisprudência". O entendimento do ministro Humberto Martins sobre o prazo prescricional decenal foi unânime na 2ª Seção do STJ.
De acordo com Ermiro Ferreira Neto, doutor em Direito Civil pela USP e presidente da Comissão das Sociedades da OAB-BA, a discussão é relevante porque, durante muitos anos, o mercado imobiliário enfrentou um grande desafio relacionado aos "distratos envolvendo promessas de compra e venda de imóveis".
Segundo o profissional, a questão foi parcialmente pacificada com a edição da Lei dos Distratos (<a href="https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm">Lei 13.786/18</a>), que trouxe maior segurança jurídica para situações em que o adquirente opta por desfazer o negócio ou quando o distrato decorre de inadimplemento por parte da incorporadora.
Em relação ao mérito da discussão, Ferreira Neto lembrou que o STJ já havia decidido que a incorporadora é responsável pela devolução da taxa de corretagem ao consumidor caso o contrato fosse resolvido por culpa da incorporadora. Porém, não estava claro o prazo de prescrição para que o consumidor pudesse obter de volta estes valores. "No julgamento de hoje, prevaleceu o entendimento de que não há prazo específico previsto na legislação para esta pretensão, de modo que deve ser aplicado o prazo geral de 10 anos previsto no art. 205 do Código Civil", destacou.
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Na avaliação do especialista, prazos longos de responsabilidade preocupam as incorporadoras porque significam "carregar contingências de obras já entregues por mais tempo. Os casos de atraso na entrega de obras diminuíram, mas caso ocorram colocará as incorporadoras por um prazo de 10 anos como responsáveis pela devolução destes valores”.
Ao final do julgamento do recurso, o ministro <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/ricardo-villas-boas-cueva">Ricardo Villas Bôas Cueva</a> fez um balanço de sua presidência à frente da 2ª Seção do STJ, que se encerrou nesta quarta-feira (13/8). Neste período de dois anos, foram realizadas 89 sessões e julgados 14.149 processos. O próximo biênio será presidido pelo ministro <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/marco-buzzi">Marco Buzzi</a>.

STJ fixa prazo de 10 anos para ação de restituição de corretagem por atraso em entrega de imóvel

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Definição foi feita no julgamento do Tema 1099, que buscava definir se o prazo para ação seria de três ou dez anos

Definição foi dada na análise do Tema 1099, que buscava definir se o prazo para ação devolução da comissão de corretagem seria de três ou dez anos