Mariana Muniz

Uma vez combinado o sinal – ou as arras – entregue como garantia do negócio, o efeito indenizatório decorrente do inadimplemento existe independentemente de previsão contratual que estipule a perda da quantia se houver descumprimento do ajuste. O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Para os ministros, no caso de inadimplência, o sinal funciona como “verdadeira cláusula penal compensatória, representando o valor previamente estimado pelas partes para indenizar a parte não culpada pela inexecução do contrato”.
Na hipótese analisada pelo colegiado, as duas partes – tanto a que vendia o imóvel, quanto a que comprava – combinaram o pagamento de R$ 48 mil no ato da contratação a título de “arras penitenciais”, estando previsto em contrato o direito de arrependimento.
O caso chegou ao STJ depois que os compradores de um imóvel, inadimplentes, recorreram da decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que autorizou expedição de mandado de reintegração de posse e a retenção do valor integral do sinal. Os compradores alegavam que não houve arrependimento do negócio, mas simples atraso. E que, por isso, a retenção integral do sinal seria abusiva.
Tomando como base os artigos 417 a 420 do Código Civil, a ministra relatora do caso, Nancy Andrighi, reforçou que a função indenizatória do sinal se faz presente não só quando existe o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato.
“Mesmo que o sinal tenha sido entregue com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, ele atuará como indenização prefixada em favor da parte ‘inocente’ pelo inadimplemento do contrato”, explicou.
Segundo a relatora, a perda da quantia ou bem dado a título de sinal representa indenização prefixada em duas situações: quando houver inexecução contratual, hipótese em que a parte “inocente” pode reter ou requerer a devolução do sinal mais o equivalente independentemente de previsão contratual ou da classificação dada ao sinal, sem prejuízo de indenização complementar se comprovado maior dano.  Ou em razão do exercício do direito de arrependimento expressamente convencionado entre as partes, sendo vedada a exigência de indenização adicional.
Em seu voto, a ministra considerou que é possível a redução equitativa do sinal quando o valor for manifestamente excessivo – mediante a aplicação analógica do artigo 413 do Código Civil. No caso específico, contudo, entendeu que o valor do sinal passível de retenção, R$ 48 mil, não se mostrava descabido diante dos prejuízos sofridos pelos vendedores, que foram privados da posse e usufruto do imóvel por quase oito anos.
A Turma, por unanimidade, decidiu que a resolução do contrato exige que as partes retornem ao estado anterior ao contrato, com a devolução das parcelas pagas pelos compradores – excluído o sinal – e, por outro lado, com a reintegração dos vendedores da posse do imóvel.

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Retenção de sinal atua como cláusula penal compensatória

Entendimento é da 3ª Turma do STJ