Flávia Maia

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<p>A pandemia da Covid-19 promoveu uma busca por revisão de contratos de aluguel de imóveis comerciais. Com a restrição de circulação de pessoas e a limitação ao funcionamento do comércio em todo o país, as lojas viram o faturamento despencar, e a despesa com aluguel teve que ser negociada. Quem não conseguiu negociar, procurou o Judiciário. Embora tenha havido relaxamento do isolamento social, especialistas ouvidos pelo JOTA acreditam que as discussões sobre os aluguéis devem continuar, principalmente com a possibilidade de uma segunda onda de contaminação no Brasil.</p>
<p>Especialistas consultados pelo JOTA analisam que as sentenças foram variadas: desde a suspensão total do valor do aluguel até diferentes porcentagens de desconto. Além disso, apontam que as demandas foram se modificando no decorrer dos meses: antes o foco maior estava na suspensão e nos descontos das mensalidades, agora, a retirada de multas na rescisão antecipada tem aparecido com mais frequência.</p>
<p><a href="http://conteudo.jota.info/jota-pro-tributos"><img class="aligncenter wp-image-259015 size-full" src="https://www.jota.info/wp-content/uploads/2020/07/cta-jota-pro-tributos.jpeg" sizes="(max-width: 1080px) 100vw, 1080px" srcset="https://www.jota.info/wp-content/uploads/2020/07/cta-jota-pro-tributos.jpeg 1080w, https://www.jota.info/wp-content/uploads/2020/07/cta-jota-pro-tributos-300x300.jpeg 300w, https://www.jota.info/wp-content/uploads/2020/07/cta-jota-pro-tributos-1024x1024.jpeg 1024w, https://www.jota.info/wp-content/uploads/2020/07/cta-jota-pro-tributos-150x150.jpeg 150w, https://www.jota.info/wp-content/uploads/2020/07/cta-jota-pro-tributos-768x768.jpeg 768w" alt="" width="1080" height="1080" /></a>“Eu observei a inquietação dos inquilinos com a impossibilidade de pagamento de aluguéis diante da restrição das atividades comerciais, o que motivou uma série de ações. Em um primeiro momento para suspender ou reduzir os valores de aluguel e, depois, na medida em que a situação das medidas restritivas foi se postergando, comecei a ver as questões das rescisões de contrato e inexigibilidade de multa”, explica a advogada Viviane Albin, responsável pela área e contencioso e sócia do escritório Arrieiro Papini Advogados.</p>
<p>Ao mesmo tempo, os Legislativos nacional, estaduais e municipais também se moveram em torno da questão. Levantamento realizado pelo JOTA mostra que são pelo menos 44 projetos de lei sobre o assunto em tramitação no país, sendo 13 no Congresso Nacional e os demais nas assembleias legislativas e câmaras municipais.</p>
<p>A maioria dos projetos trata da suspensão de pagamentos, descontos e despejos. O <a href="https://www.camara.leg.br/propostas-legislativas/2243110" target="_blank" rel="noopener noreferrer">PL 1583/2020</a>, por exemplo, estabelece desconto de 70% nos aluguéis de lojas que estejam localizadas em centros comerciais e shopping centers que estejam com portas fechadas. Já o <a href="https://www.camara.leg.br/propostas-legislativas/2241695" target="_blank" rel="noopener noreferrer">PL 827/2020</a> suspende por 90 dias a execução de ordens de despejo de locação de imóveis residenciais e comerciais por causa da pandemia da Covid-19. O <a href="https://www.camara.leg.br/propostas-legislativas/2247988" target="_blank" rel="noopener noreferrer">PL 1831/2020</a> permite aos locatários de imóveis residenciais e comerciais a suspensão dos contratos de aluguéis ou a redução dos valores em decorrência das medidas de isolamento e quarentena.</p>
<p>Até o momento, apenas a <a href="http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/lei/L14010.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">lei 14.010/2020</a> - que dispõe sobre o regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas de Direito Privado durante a pandemia - trouxe alguma alteração sobre a questão dos aluguéis. De acordo com a norma, os juízes não podiam conceder liminar de despejo entre 20 de março e 30 de outubro.</p>
<h3>Negociações e Justiça</h3>
<p>De acordo com Nabil Sahyoun, presidente da Associação Brasileira de Lojistas de Shopping Centers (Alshop), negociações entre os estabelecimentos e os lojistas se tornaram comuns durante a pandemia. Segundo ele, muitos shoppings deixaram de cobrar os “fundos de promoção”, o valor mensal pago para fazer campanhas comerciais em datas comemorativas. Além disso, ratearam com os lojistas apenas as despesas fixas, como funcionários, segurança e limpeza do estabelecimento.</p>
<p>Sahyoun explica que desde março, 10 mil lojas de shopping centers no Brasil fecharam - o que corresponde a 10% do número de estabelecimentos no país - e o prejuízo estimado é de R$ 40 bilhões. No entanto, para ele, a situação poderia ser pior caso as negociações com aluguéis não tivessem ocorrido. O presidente da associação explica que a maioria dos acordos entre shoppings e lojistas se deu por carta de negociação, e não por aditivo contratual. A carta de negociação é um documento assinado entre as partes, com as condições da negociação e a validade.</p>
<p>“Se houvesse uma radicalização dos shoppings, eles perderiam muito mais lojistas, a reposição ia ser impossível de acontecer e o prejuízo, sem dúvida, seria para todos e mais ainda para os shoppings. No fim, houve bom senso de todo mundo para se ajudar e superar [a crise]. Mas é claro que sempre alguém pode ficar insatisfeito e, por isso, busca a Justiça”, opina.</p>
<p>As decisões judiciais foram as mais diversas sobre a questão. A 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDFT), por exemplo, negou um agravo no dia 12 de agosto em que se pedia a suspensão do valor total da locação porque “havendo comprovação de que houve faturamento, mesmo que demonstrado impacto financeiro negativo nas atividades comerciais do locatário, a suspensão do valor total da locação representa medida desproporcional e contrária aos princípios da função social dos contratos, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual entre as partes”.</p>
<p>Já os tribunais do Estado de Minas Gerais, Rio de Janeiro, Mato Grosso do Sul, Santa Catarina e Rondônia proferiram decisões obrigando os proprietários a concederem redução no aluguel durante a pandemia em porcentagens variadas de 30% a 50%.</p>
<p>No agravo de instrumento de Minas Gerais do dia 10 de setembro, por exemplo, o relator desembargador Marco Aurélio Ferenzini, escreveu que “Logrando a parte autora demonstrar a necessidade de suspensão da exigibilidade de parte dos alugueis devidos à parte requerida enquanto a loja de sua titularidade permanecer fechada em razão da pandemia do Covid-19, a manutenção da decisão que deferiu a medida antecipatória deferida se impõe, devendo, entretanto, ser observado o percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor original do aluguel, considerando-se que os efeitos da pandemia são suportados por toda a sociedade”.</p>
<p>No Tribunal de Justiça do Paraná, o juiz Marcos Caires Luz, da 7ª Vara Cível de Londrina, concedeu a suspensão da multa rescisória de mais de R$ 100 mil pelo fim antecipado do contrato de um corretora de câmbio localizada em um shopping center. A decisão é de 16 de junho de 2020.</p>
<p>Na análise dos advogados ouvidos pelo JOTA as decisões variadas sobre os aluguéis são naturais por envolverem contratos entre as partes. Além disso, eles ressaltam os diferentes impactos que a pandemia causou nos segmentos empresariais e, consequentemente, na relação entre proprietários e inquilinos. “A questão de reduzir ou alterar uma cláusula contratual está prevista na legislação brasileira desde sempre, a gente tem isso na Lei de Locações, no Código Civil, principalmente em casos fortuitos e de força maior, que é o caso da pandemia. Ou seja, a situação legal existe e o que o juiz faz é analisar o caso a caso”, explica Lucas Cicala, especialista da área cível do escritório Finocchio &amp; Ustra.</p>
<h3>Shopping centers</h3>
<p>A Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) informou que as administradoras de shopping center contabilizaram R$ 5 bilhões em adiamento e suspensão de despesas aos lojistas considerando aluguéis, condomínios e fundos de promoção. A entidade informou ainda que "o setor sempre esteve aberto ao diálogo, buscando entender a realidade dos lojistas, caso a caso, sempre prezando pelo bom senso de ambas as partes".</p>
<p>Além disso, a Abrasce informou que acompanha projetos de lei no Congresso Nacional, estando atenta, principalmente, às proposições que possam afetar o setor ou interferir na iniciativa privada e na livre concorrência.</p>
<p>Processos citados na matéria:<br />
TJ-DF 0709310-22.2020.8.07.0000<br />
TJ-MG - AI: 10000204522213001<br />
TJ PR - 0034697-86.2020.8.16.0014</p>


fachada loja comércio

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JOTA

Após irem à Justiça, locatários conseguiram redução do aluguel e a retirada da multa pela rescisão antecipada 

Contratos de aluguéis passam por negociações e judicialização durante a pandemia

Após acionarem a Justiça, locatários conseguiram redução do aluguel e até a retirada da multa pela rescisão antecipada; PLs também tratam sobre o assunto