Guilherme Pimenta

Luis Viviani

Viralizou nas redes sociais, nesta segunda-feira (25/4), a publicação de um aviso de condomínio, em São Paulo. O síndico do local reclamou que um morador teria usado a piscina coletiva para uma orgia. O papel, colado no elevador, dizia o seguinte:
"São Paulo, 24 de abril de 2016
Prezados Moradores
Em virtude da “Orgia” promovida pelo morador do apto 73, em conjunto com outros 3 casais de amigos na piscina nesta madrugada, sugiro a todos a não utilização da mesma, até que seja feita da desinfecção pelo Eduardo na segunda-feira.
Informo a todos que a unidade será punida e pelo excesso de convidados e mal comportamento.
Administração"
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Segundo especialistas consultados pelo JOTA, para haver punição, tudo depende do regimento interno do condomínio em questão. 
“É a Constituição do local, é a carta magna, o que tiver ali tem que ser cumprido”, afirmou Rodrigo Lacombe, especialista em Direito Condominial do escritório Lacombe Advogados Associados.
Segundo ele, se se configurar um comportamento antissocial, uma assembleia pode ser convocada pelos moradores com a finalidade de punir ou não o morador que realizou o feito.
"Cabe ao Condomínio, desde que observada a Convenção, impor uma multa ao condômino, que não poderá ultrapassar 5 (cinco) vezes o valor da quota condominial, independentemente de eventuais perdas e danos. Caso a multa não esteja prevista na Convenção, deverá ser convocada uma assembleia geral para fixá-la, sempre observado o critério legal, sendo necessária a aprovação dessa multa por, pelo menos, 2/3 dos condôminos restantes", explica Lacombe.
"Em caso de reincidência, essa multa poderá ser fixada no décuplo do valor da quota condominial, através de nova assembleia, em que deverá ser aprovada por 3/4 dos condôminos", acrescenta.
Se mesmo assim o condômino insistir na prática de um ato nocivo, a assembleia, em nova deliberação por meio de 3/4 dos condôminos, poderá determinar um ato extremo. Isto é, "o afastamento do condômino ou do morador recalcitrante, retirando-lhe o direito de usar e habitar a unidade condominial".
Multa
O advogado Igor Antonio Araujo, também especialista em Direito Condominial, do escritório Boeng Advogados, confirmou que a multa ao condómino pode chegar a 10 vezes o valor da prestação do condomínio. 
“Se a assembleia geral de moradores determinar assim, ele terá que pagar”, disse.
Segundo ele, o que deve ser observado no caso é o Regimento e também a convenção do condomínio. Os dois normativos que vão orientar a punição ao morador do apartamento 73.
“Nos dois documentos é que vão constar todas as definições de aplicação de multa, divergências e sanções impostas aos moradores. Se infringiu normas da convenção e do regimento interno, é passível de aplicação da multa”, acrescenta.
Problemas de convivência
Para a especialista em Direito Imobiliário e Direito do Consumidor, Carla Cruz Guimarães de Almeida, sócia fundadora do Almeida &amp; Maciel Advocacia e Consultoria e membro efetivo da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, a vida em sociedade por si só gera vários problemas comportamentais.
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“Problema ainda maior dentro dos condomínios, onde a convivência é exacerbada com o compartilhamento de partes do condomínio e com a proximidade entre as partes exclusivas das propriedades”, aponta.
De acordo com Carla, o problema ocorrido e que ganhou grande repercussão nada mais é do que um problema decorrente desta convivência, “cujos envolvidos excederam o limite da propriedade e vieram a causar prejuízo em um número significativo de proprietários e possuidores de imóveis naquele Condomínio, já que a prática de atos sexuais em locais públicos causa grande desconforto, além de violar a lei de contravenções penais (crimes de menor potencial ofensivo)”.
Regras
Carla comenta que para delimitar a convivência existe um capítulo específico no Código Civil (Lei nº 10.406/02), além da necessidade iminente de regulação através dos instrumentos próprios do Condomínio - Convenção e Regimento Interno.
Segundo a advogada, os institutos baseiam-se no pressuposto de que o proprietário tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha (Art. 1.277, do Código Civil).
“Resta evidente que a atitude do morador do apartamento 73 violou, frontalmente, o direito dos condôminos, visto que utilizou de bem comum para a prática de atitudes libidinosas, o que é contrário ao estatuído no art. 1.335, inciso IV, também do Código Civil, que dispõe como dever do Condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”, explica Carla.
Além disso, a advogada citou o Art. 1.336, § 2º , o qual afirma que “o condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, independentemente das perdas e danos que se apurarem. não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”.
Outro lado
Para advogada, no entanto, o síndico do condomínio deve tomar cuidado com as atitudes sobre o caso, principalmente com relação às consequências em publicizar tal carta.
“É imperioso que seja verificada a sua legalidade e eventual exposição desnecessária ao suposto Condômino infrator. Visto que este foi exposto aos Condôminos e, consequentemente, a um número incontrolável de pessoas, visto que viralizou na internet.”, explica.
“Aconselha-se, inclusive, que seja dado o direito à defesa do Condômino infrator, para fins de proteção ao princípio constitucional da ampla defesa e ser evitada qualquer nulidade na penalidade aplicada”, acrescenta.
Lacombe também considerou que a "carta" pode ser visto como um excesso.
"Não deveria ter sido enviada aos moradores ou afixada em algum lugar pela Administração. O Condomínio poderá ter problemas, caso tenha adotado um desses procedimentos, já que não é possível expor a quem quer que seja a atos de reprovação", comenta.

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JOTA

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