Lucas Mendes

Flávia Maia

A Secretaria Nacional do Consumidor (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/senacon">Senacon</a>) defende a obrigatoriedade da realização de escritura pública para compra de imóveis feita diretamente com construtoras e incorporadoras por meio de alienação fiduciária.
Para o órgão do Ministério da Justiça, a dispensa da escritura e sua substituição pelo contrato particular assinado entre as partes pode fragilizar a proteção ao consumidor. A posição foi definida em parecer de dezembro de 2025, feito a pedido do deputado Kiko Celeguim (PT-SP).
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A Senacon entende que a escritura pública não é “mera formalidade”, mas “infraestrutura promotora de segurança jurídica” que deve ser exigida nos casos em que o contrato de compra e venda for firmado com empresas de fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
O tema é alvo de controvérsia no setor imobiliário, já que a definição impactará os valores desembolsados para compra de imóveis.
Segundo a União, a exigência de escritura nessas operações tem o potencial de aumentar os custos do negócio em patamares entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões. A estimativa se baseia em estudos da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e do Ministério da Fazenda.
A discussão também teve desdobramentos no Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e no Supremo Tribunal Federal (STF), onde há precedentes pela desobrigação da escritura.
<h2>Em jogo</h2>
O que está em jogo é a interpretação de um trecho da lei sobre alienação fiduciária de imóveis (<a href="https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm">Lei 9.514/1997</a>). Na visão da Senacon, a regra que dispensa a escritura deve ser interpretada de forma restritiva, valendo só para entidades que operam no SFI ou no SFH, cooperativas de crédito, companhias securitizadoras e agentes sujeitos à regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) ou do Banco Central (BC).
A Senacon considera que existem “lacunas relevantes” nos negócios firmados diretamente entre consumidores e construtoras ou incorporadoras.
No entendimento do órgão, a escritura é necessária por envolver a análise do contrato de compra por um notário em um Cartório de Notas. O procedimento contribuiria para prevenir litígios e reduzir fraudes no mercado imobiliário, segundo o órgão defende.
“O argumento segundo o qual a dispensa da escritura pública promoveria redução de custos ou maior agilidade das transações desconsidera o papel sistêmico do notariado como infraestrutura institucional de confiança”, afirmou o órgão.
Já as construtoras e incorporadoras defendem a possibilidade de levarem o contrato particular de compra e venda de imóvel diretamente ao Cartório de Registro, para fins de formalizar a alienação fiduciária.
Na garantia por alienação fiduciária, o imóvel é oferecido pelo devedor como garantia de dívida ao credor, que passa a ser proprietário do bem. O credor deve repassar a propriedade do imóvel quando houver a quitação da dívida.
<h2>CNJ e STF</h2>
O CNJ chegou a aprovar duas regras estabelecendo uma interpretação restritiva ao dispositivo (Provimentos 172/2024 e 175/2024). Essas normas fixaram que a alienação fiduciária não poderia ser formalizada por contrato particular em negócios firmados com consumidores por entidades de fora do SFI ou que não estejam sob fiscalização da CVM ou do BC.
A pedido da União, o corregedor-nacional de Justiça Mauro Campbell Marques deu uma liminar suspendendo os efeitos dos dois provimentos, em novembro de 2024. 
O ministro citou em sua decisão que as normas geraram “impactos econômicos importantes na economia brasileira”, com aumento do endividamento do cidadão e do custo das operações financeiras.
No STF, o ministro Gilmar Mendes deu ao menos duas decisões garantindo a uma empresa de crédito e a uma construtora a possibilidade de formalização da alienação fiduciária por meio de contrato particular.
As determinações foram feitas em mandados de segurança (MSs 39805 e 39930), em dezembro de 2024. Em junho de 2025, o ministro voltou a analisar o tema no MS 40223, em que o partido Podemos contestava a decisão de Campbell Marques.
Este terceiro processo está em julgamento pela 2ª Turma da Corte. Até o momento, há dois votos (Gilmar Mendes e Dias Toffoli) para reconhecer a validade da decisão do corregedor-nacional de Justiça. A análise vai até 24 de fevereiro.
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Para Gilmar, ao editar os provimentos, o CNJ contrariou a tendência do direito civil de “desburocratizar e facilitar” o registro de negócios jurídicos que estejam de acordo com a legislação.
“Nesses termos, tratando-se de significativo avanço na desburocratização da prática comercial, a adequação do instrumento particular como título causal para a transmissão da propriedade imobiliária com pacto de alienação fiduciária deve ser preservada e assegurada, já que fomentadora da criação e circulação de riquezas reais”, afirmou o ministro.
Segundo Gilmar, não cabe ao oficial do Cartório de Registro de Imóveis negar o registro a contratos com alienação fiduciária firmados por particulares, quando estiverem cumpridos todos os requisitos previstos na lei para a sua validade.

Vista do Edifício Copan, região central

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JOTA

Para o órgão, a dispensa da escritura e sua substituição pelo contrato particular pode fragilizar a proteção ao consumidor

Senacon defende obrigação de escritura em compra de imóvel direto com construtora

Para o órgão, a dispensa da escritura e sua substituição pelo contrato particular pode fragilizar a proteção ao consumidor