Érico Oyama

Economia Compartilhada

Um condomínio carioca tentou impedir na Justiça que um dos proprietários do prédio alugasse seu imóvel por temporada e chegou a conseguir uma decisão favorável em primeira instância. Mas o condômino recorreu e conseguiu a <a href="https://www.jota.info/wp-content/uploads/2019/10/032d18d2f3d35e4e677207c45147db8e.pdf" target="_blank" rel="noopener">liberação</a> da locação argumentando que locação de um apartamento por período curto e com serviço de limpeza não caracteriza serviço de hospedagem.
O condomínio alegava que o dono do apartamento do Edifício Aperana, que fica no Leblon, na Zona Sul da capital fluminense, utilizava o imóvel para fins comerciais, que era vedado pela convenção. “O edifício APERANA é destinado exclusivamente ao uso residencial sendo vedado o uso, a conversão ou adaptação de seus apartamentos para quaisquer outros fins”, diz a cláusula que estaria sendo violada, de acordo com o condomínio.
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Na <a href="https://www.jota.info/wp-content/uploads/2019/10/4769e4d458d60b251285045695a7cb50.pdf" target="_blank" rel="noopener">primeira instância</a>, o proprietário do imóvel é acusado de oferecer o serviço de hospedagem, algo que estaria ferindo a cláusula da convenção condominial.  Para o condomínio, o anúncio da locação se caracterizava como hospedagem porque permitia a escolha da data de entrada e saída, com as cobranças sendo feitas por diárias.
“Não bastasse a violação às normas internas do condomínio, é necessário, para o funcionamento de hospedagem, que seja realizado cadastro no Ministério do Turismo (art. 23, §1º, Lei nº 11.771/2008), bem como registro na Empresa Brasileira de Turismo - EMBRATUR (art. 3º, Decreto 84.910,1980), o que não foi feito”, diz outro trecho da decisão em primeira instância.
Para tentar impedir a locação por curta temporada, o condomínio também argumentava que ocorria pertubação da paz e do sossego dos moradores porque na maioria das vezes a cobertura era alugada por pessoas que realizavam festas.
A sentença em primeira instância da juíza Eunice Bitencourt Haddad, da 24ª Vara Cível, dizia que testemunhas “demonstraram que a prática comercial do réu tem causado insatisfação nos demais condôminos, além de causar prejuízos ao sossego, à salubridade e à segurança dos mesmos”.
<h3>Segunda Instância</h3>
A decisão em primeira instância foi revista na 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Para a desembargadora Denise Nicoll Simões “o contrato firmado pelos usuários do airbnb tem natureza de locação por temporada e não de hotelaria/hospedagem”.
“Existem fortes distinções entre um serviço de hospedagem/hotelaria e uma locação por temporada em prédio residencial, como por exemplo: o porteiro não tem a função de recepcionista, um hotel possui toda a infraestrutura para controlar as hospedagens pelo registro e preenchimento da ficha dos hóspedes, conferência dos documentos, controle de acesso às áreas comuns, registro de imagem, quadro de funcionários apropriados, controle de chaves, etc”, afirma a desembargadora.
Sobre a possibilidade de os aluguéis poderem ser feitos por diária, a magistrada destaca que o artigo 48 da Lei 8.245/1991, que trata de locação por temporada, prevê um prazo máximo de 90 dias para tal categoria, autorizando a prática para qualquer intervalo menor a este.
Com relação à taxa de limpeza, que reforçaria a caracterização de hospedagem, a desembargadora entende que “não parece ser esse o melhor entendimento, já que o proprietário pode solicitar qualquer garantia que entender necessária para preservar a sua propriedade”.
Sobre as festas no apartamento e outras condutas incompatíveis com o dia a dia do condomínio, houve o entendimento que era necessária a demonstração concreta de que a locação está violando o sossego, a segurança e o bem-estar dos demais condôminos.
“Note-se que diversas provas poderiam ter sido produzidas sem mais dificuldades, como por exemplo vídeos do sistema de segurança interno, reclamações no livro do condomínio, boletim de ocorrência em delegacia de polícia dentre outros”, alega Simões.
O processo tramita com o número 0127606-47.2016.8.19.0001.

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JOTA

Condomínio tentou impedir aluguel por temporada argumentando que uso do imóvel era por fins comerciais

Locação por curto prazo com serviço de limpeza não caracteriza hospedagem

Este texto integra a cobertura de novos temas pela equipe do JOTA. Apoiadores participam da escolha dos temas, mas não interferem na produção editorial. [Conheça o projeto!](/pro#jota-discute)

JOTA Discute

Desembargadora define que taxa de limpeza pode ser exigida por proprietário como garantia solicitada