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Estúdio JOTA

O que há de mais atual em arbitragem e a importância da segurança jurídica para os negócios.

Segurança Jurídica e Investimento

As prioridades de governo mudam, mas um esforço se mantém – o de atrair investimento estrangeiro de qualidade para o país. Apesar desse tipo de parceria injetar capital, gerar empregos e auxiliar na modernização tecnológica, a burocracia brasileira impede a entrada desses recursos financeiros em alguns setores. Esse é o caso da aquisição de terras por estrangeiros, por exemplo. Mudanças feitas na última década retiraram a segurança jurídica do processo e deram lugar para morosidade no andamento das requisições e regras mal definidas. 
Até 2010, os pontos mais restritivos da lei que discorriam sobre o tema eram considerados “letra morta”, ou seja, sem aplicação prática, afirma Luanda Backheuser, especialista em direito imobiliário e sócia do escritório KLA Advogados. A lei, que é de 1971, limita a <a href="https://www.jota.info/artigos/a-estrangeirizacao-de-terras-e-a-necessidade-de-um-novo-regime-juridico" target="_blank" rel="noopener">aquisição de terras por estrangeiros</a> a 25% da área de um município, exige a autorização do Congresso Nacional para grandes áreas e condiciona o uso da terra à aprovação governamental. 
Nada disso impediu que empresas internacionais como a Bracell, Semibra e Bunge se instalassem no país adquirindo terras rurais. “Os investidores estrangeiros constituíam empresas brasileiras, o que facilitava a operação dos negócios. A interpretação da AGU [Advocacia Geral da União] permitia que essas empresas com controle estrangeiro não estivessem sujeitas às restrições. Assim, diversos investidores adquiriram terras sem problemas”, aponta Backheuser.
A mudança veio quando a AGU, preocupada com a China adquirindo terras na África para garantir a sua segurança alimentar, mudou o parecer que era válido até então. Backheuser explica que, na prática, a medida travou novas aquisições por estrangeiros, pois era necessário buscar sócios que detenham 51% do projeto.
O <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/incra" target="_blank" rel="noopener">Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra)</a> é responsável por fiscalizar e controlar essas aquisições. Entretanto, o consenso entre os especialistas é de que falta capacidade técnica para o instituto tomar as decisões. Além disso, o Congresso Nacional possui uma grande agenda de pautas a serem analisadas, sem tempo para analisar o mérito de compras de terra.
<h3><a href="https://conteudo.jota.info/marketing-lp-newsletter-ultimas-noticias?utm_source=jota&amp;utm_medium=lp&amp;utm_campaign=23-09-2024-jota-lp-eleicoes-2024-eleicoes-2024-none-audiencias-none&amp;utm_content=eleicoes-2024&amp;utm_term=none" target="_blank" rel="noopener">Assine gratuitamente a newsletter Últimas Notícias do JOTA e receba as principais notícias jurídicas e políticas do dia no seu email</a></h3>
“A lei atual é ruim. Ela transfere decisões para o <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/congresso-nacional" target="_blank" rel="noopener">Congresso Nacional</a>, o que inviabiliza um fluxo regulatório eficiente. O Incra também tem normativas, como a Instrução Normativa 88, mas carece de estrutura e diretrizes técnicas claras”, declara. Países como Estados Unidos (com regras que variam de estado a estado), Argentina, França e Austrália também aplicam restrições para investimentos estrangeiros, mas com regras claras e diretas e procedimentos de análise céleres e eficientes, sem afugentar os interessados. “A insegurança jurídica no Brasil impossibilita responder a perguntas simples de investidores, como qual o procedimento para aquisição e quanto tempo levaria.”
<h3>Segurança jurídica</h3>
Para Ivandro Ristum Trevelim, sócio da área imobiliária empresarial do escritório Campos Mello Advogados, o modelo atual impede investimentos produtivos no setor que poderiam trazer maior desenvolvimento econômico, geração de empregos e aumento de arrecadação de impostos. “A lei não confere mais mecanismos jurídicos aderentes aos dias atuais para indicar se um investimento é interessante ou não.”
E se o capital qualificado não chega, o alerta dos especialistas é que as terras podem acabar parando nas mãos de pessoas dispostas a operar na ilegalidade ou até mesmo do crime organizado, como no caso da <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/amazonia" target="_blank" rel="noopener">Amazônia</a>.
“Os investimentos estrangeiros atualmente represados apenas voltarão a ser realizados, uma vez que a segurança jurídica se estabeleça no mercado de investimentos imobiliários no setor rural”, explica Flávio Coelho de Almeida, sócio da área empresarial imobiliária do VBD Advogados.
A atual restrição pode atrapalhar até mesmo os planos de financiamento climático do país, já que muitos fundos internacionais podem ver na burocracia brasileira um empecilho na compra de terras dentro do mercado de créditos de carbono.
<h3>‘Cade de terras rurais’</h3>
Flávio de Almeida, do VBD Advogados, lembra que o tema permaneceu inerte nos últimos tempos, sem qualquer evolução relevante, apesar dos diversos questionamentos judiciais em curso sobre a matéria.
Para o trio de especialistas em direito imobiliário, o cenário poderia mudar com a criação de um órgão semelhante ao <a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/cade" target="_blank" rel="noopener">Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade)</a>. Concebido devido à falta de celeridade na avaliação de práticas anticompetitivas, na década de 60, o órgão foi uma saída para avaliar transações de fusões e aquisições entre empresas. Em 1994, a autarquia ganhou mais força com poderes para investigar, julgar e punir condutas que causem danos ao mercado. Hoje, o Cade é parte essencial de qualquer aquisição entre empresas pela celeridade nas análises.
<blockquote>“A insegurança jurídica no Brasil impossibilita responder a perguntas simples de investidores, como qual o procedimento para aquisição e quanto tempo levaria.”
Luanda Backheuser, especialista em direito imobiliário e sócia do escritório KLA Advogados</blockquote>
A ideia é que o órgão tenha domínio sobre o tema e condições técnicas de avaliar a conveniência e a necessidade de mais investimentos que estimulem o crescimento e desenvolvimento econômico. Backheuser defende que a nomeação de conselheiros para o novo órgão possa ser feita por indicação do Executivo, com aprovação do Legislativo. Os especialistas – que trabalham em uma minuta sobre a possível estrutura do <a href="https://www.jota.info/artigos/um-cade-de-terras-rurais" target="_blank" rel="noopener">‘Cade rural’</a> –,  defendem análises técnicas, isentas e focadas no interesse da população e no desenvolvimento do mercado agrário brasileiro.

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Criação de um ‘Cade para terras rurais’ tornaria o Brasil em um hub de atração de recursos

Órgão independente reduziria a burocracia na venda de terras para estrangeiros

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