Redação JOTA

A regulamentação do aluguel por temporada e suas oportunidades econômicas.

Aluguel por Temporada

Em mais de 10 anos de atuação do<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/airbnb"> Airbnb</a> no Brasil, tribunais deram segurança jurídica para donos de imóveis e hóspedes aproveitarem os benefícios do aluguel por temporada, de Norte a Sul do país. 
Amplamente protegido pela Constituição Federal, pelo Código Civil e pela Lei do Inquilinato, o aluguel por temporada tem amparo jurídico em tribunais de todo o país, o que mitigou o risco de proprietários virarem alvos de condomínios por motivos ilegítimos. “A Justiça vem reconhecendo as plataformas de aluguel temporário como um espaço de conexão entre  aquele que tem interesse em locar determinado imóvel  e o proprietário do imóvel", explica Marcos Poliszezuk, sócio-fundador do Poliszezuk Advogados. 
O Airbnb surgiu como uma solução para que  viajantes em busca de acomodação se conectem diretamente a pessoas interessadas em alugar seu quarto ou imóvel disponível . Nesse processo, o Airbnb serviu de ponte, em escala global, para proprietários de imóveis e hóspedes interessados em uma experiência única durante suas viagens. 
Embora seja uma solução tecnológica nova de mercado, o Judiciário tem reconhecido que se trata de uma atividade legítima de locação residencial,  e que, por si só, não tem a capacidade de desvirtuar a finalidade residencial do imóvel locado. É o que ficou decidido, por exemplo, em um processo no Tribunal de Justiça de São Paulo (<a href="https://news.airbnb.com/wp-content/uploads/sites/4/2022/11/TJSP-1014407-38.2021.8.26.0008.pdf">acórdão 1014407-38.2021.8.26.0008</a>), em que a Justiça declarou que o anfitrião não exercia serviço de hospedagem ao locar seu imóvel para um hóspede via Airbnb.
“Locar um bem (seja imóvel quanto móvel) e desta locação auferir a renda de tal atividade está totalmente amparado na legislação brasileira. Podemos dizer que o serviço oferecido pela plataforma eletrônica é o de permitir a conexão direta entre os interessados. E o resultado é, claramente, uma locação por temporada”, afirmou Gustavo Campos Mauricio, sócio da Advocacia Ruy de Mello Miller. 
O Airbnb permitiu que pessoas consigam achar rapidamente uma imensa variedade de imóveis residenciais para férias ou viagens a trabalho. Todo o processo é feito com a identificação de hóspedes e anfitriões na plataforma, com pagamentos antecipados por meios eletrônicos, o que, por natureza, torna segura e rastreável qualquer transação.
Justamente pela segurança reforçada, em locações via Airbnb, o Tribunal de Justiça de Pernambuco pontuou que um condomínio não poderia proibir locação via plataforma (<a href="https://airbnb.app.box.com/s/zp9fewweolyxho2rs3mkgj9dhzcg6jme">processo nº 0010415-72.2012.8.17.0810</a>). A Justiça ponderou que, com essas qualidades digitais, a locação por  meio do Airbnb é segura, pois fica ainda mais fácil identificar e responsabilizar hóspedes que causem problemas. 
Desde o início da sua operação, o Airbnb sempre ofereceu suporte a condomínios e síndicos, de modo a esclarecer eventuais dúvidas sobre as vantagens de locações pela plataforma, incluindo uma página dedicada ao assunto <a href="https://www.airbnb.com.br/d/condominios">Aluguel por Temporada em Condomínios</a>. Até porque não há oposição nos interesses de proprietários e de condomínios. O aluguel por temporada pode justamente servir de fonte de receita para viabilizar o pagamento de taxas condominiais. 
O Judiciário já reconheceu também que condomínios não podem proibir locações de imóveis pela plataforma sob risco de violar a Constituição e a Lei do Inquilinato. Em uma disputa judicial, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal declarou que um condomínio não pode convocar assembleia para proibir anúncios de imóveis no Airbnb, o que seria uma proibição desarrazoada e desproporcional (<a href="https://airbnb.app.box.com/s/vndov6ry2tbtlhj6fh29ykj8xc4y2zfv">processo nº 0005572-71.2017.8.25.0000</a>). 
É natural que disputas judiciais venham a ocorrer como consequência de atividades econômicas e de novas tendências no comportamento do mercado. Historicamente, o Direito se desenvolveu a partir dos acertos e desacertos de relações econômicas, como bem narrou o jurista italiano Francesco Carnelutti. Porém, quando o Judiciário teve de lidar com casos envolvendo a locação por Airbnb, jamais esteve em dúvida a capacidade legítima de um proprietário alugar seu imóvel pela plataforma. 
“Os debates, portanto, não versam sobre legalidade dos serviços das plataformas digitais, não havendo dúvida relevante sobre a validade desse tipo de serviço no Direito brasileiro”, argumenta Vicente Coni Junior, advogado associado do Cescon Barrieu na área de direito imobiliário.
Coni Junior faz referência a inúmeros questionamentos infrutíferos e equivocados, que tentaram equiparar o aluguel via plataforma à atividade hoteleira, como se anfitriões tentassem transformar suas residências em hotéis.  “Assim, as decisões judiciais relevantes sobre o tema não proíbem a atividade do Airbnb, até porque o Poder Judiciário não tem competência legislativa e não há lei no Brasil que proíba essa atividade. O que se discute, repita-se: é a possibilidade de condomínios dentro da sua liberdade e observados os quóruns institucionais e a legislação aplicável vedarem esse tipo de locação em seus regimentos”, acrescentou o advogado do Cescon Barrieu.

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JOTA

Tribunais de todo o país acumulam decisões que protegem anfitriões e hóspedes nas plataformas digitais como o Airbnb


Decisões de tribunais protegem locações por temporada no Brasil

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